Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 по делу n А53-29322/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Прекратить производство по апелляционной жалобе (ст.265, по аналогии со ст.150 АПК)

составляет 300 000 руб. ежемесячно, в том числе НДС 18 % без учета компенсации за коммунальные услуги, затрат по охране имущества, иных платежей.

В соответствии с пунктом 1.4 договора имущество передается арендатору при подписании договора, который одновременно является актом приема-передачи.

По акту приема-передачи от 01.04.2008 арендодатель передал арендатору спорное имущество.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды № 1 от 01.04.2008 прошел государственную регистрацию.

26.06.2009 между ОАО «Русская смазочная компания» и ОАО «Трудовые резервы» был заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, что в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации явилось основанием для замены арендодателя по спорному договору и подписания сторонами дополнительного соглашения к договору аренды № 1 от 01.04.2008.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2010 по делу № А53-16075/2010, вступившим в законную силу 27.12.2010, договор купли-продажи от 26.06.2009 был расторгнут. На основании данного решения 30.08.2011 право собственности на спорное имущество было вновь зарегистрировано за ОАО «Русская смазочная компания».

05.05.2011 между ОАО «Русская смазочная компания» и ОАО «РНМЗ «Рикос» с учетом решения Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2010 по делу № А53-16075/2010 был заключен договор № 7-АР аренды указанного имущества.

В силу пункта 2.1 договора № 7-АР от 05.05.2011 арендная плата составляет 40 000 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 5.1 договора № 7-АР от 05.05.2011 срок его действия составляет с 05.05.2011 по 31.12.2011, следовательно, данный договор не подлежит государственной регистрации как заключенный на срок менее года.

10.05.2011 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 05.05.2011 № 7-АР, которым изменены условия по оплате арендных платежей и срок действия договора. В соответствии с данным дополнительным соглашением арендная плата составляет 50 000 руб. в месяц, а за весь срок аренды 350 000 руб., которая подлежит внесению арендатором в течение 30 календарных дней с даты подписания договора за весь срок аренды единовременно путем передачи арендатором арендодателю по акту приема-передачи простого беспроцентного векселя, выданного компанией Эден Менеджмент ЛТД. Дополнительным соглашением от 10.05.2011 стороны согласовали, что до истечения срока аренды арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за новый срок аренды не менее 11 месяцев путем передачи по акту приема-передачи простого беспроцентного векселя, выданного компанией Эден Менеджмент ЛТД. Кроме того, пунктом 1.4 дополнительного соглашения от 10.05.2011 стороны внесли изменения в п. 5.1 договора, указав, что срок аренды составляет 7 месяцев с даты передачи имущества арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

Во исполнение условий договора аренды от 05.05.2011 № 7-АР и дополнительного соглашения к нему от 10.05.2011 по актам приема-передачи от 20.05.2011 ОАО «РНМЗ «Рикос» передало ОАО «Русская смазочная компания» простые векселя, выданные компанией Эден Менеджмент ЛТД, на сумму 350 000 руб. и 550 000 руб. в качестве оплаты арендных платежей за 7 месяцев аренды и 11 месяцев аренды соответственно.

06.09.2011 сторонами был подписан акт приема-передачи арендованного имущества по договору от 05.05.2011 № 7-АР.

01.09.2011 ОАО «Русская смазочная компания» и ОАО «РНМЗ «Рикос» подписали соглашение о расторжении договора аренды № 1 от 01.04.2008. По акту от 01.09.2011 спорное имущество было возвращено арендодателю.

Полагая договор аренды № 1 от 01.04.2008 действующим с учетом его пролонгации по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствием регистрации дополнительного соглашения от 01.09.2011 о расторжении договора, а также считая пользование спорным имуществом в период с 01.09.2011 по 31.08.2012 неоплаченным, ОАО «Русская смазочная компания» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оставляя требование о расторжении договора аренды № 1 от 01.04.2008 без рассмотрения, суд первой инстанции правомерно исходил из отсутствия в деле доказательств соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с просрочкой внесения арендной платы за два и более периода подряд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу приведенных выше норм, в качестве соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды по основанию невнесения арендной платы за два и более периода подряд, истцу необходимо сначала направить в адрес ответчика претензию о необходимости исполнения обязанности по оплате в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а в случае неисполнения такой обязанности направить ответчику предложение о добровольном расторжении договора аренды, и только после отказа ответчика в расторжении договора по соглашению сторон либо неполучения ответа на такое предложение в установленный срок истец вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Представленная истцом претензия от 01.07.2012 № 032, содержащая требование о погашении задолженности по арендной плате, правомерно не принята судом в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования настоящего спора, поскольку не содержит предложения о добровольном досрочном расторжении спорного договора. Письмо от 19.10.2012, которым истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договора аренды № 1 от 01.04.2008, направлено уже после обращения в суд с настоящим иском, в связи с чем не может свидетельствовать о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Доказательств направления в адрес ответчика предложения о добровольном расторжении договора до обращения в суд истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем суд сделал обоснованный вывод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора № 1 от 01.04.2008.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено законом или договором.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании 480 000 руб. задолженности по арендной плате по договору № 1 от 01.04.2008 за период с 01.09.2011 по 31.08.2012 и обязании возвратить арендованное имущество, суд первой инстанции правомерно исходил из необоснованности заявленных требований.

Как следует из материалов дела, 01.09.2011 между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды № 1 от 01.04.2008, а по акту приема-передачи от 01.09.2011 спорное арендованное имущество возвращено истцу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьями 131 и 609 Гражданского кодекса, статьями 4 и 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (статья 453 Гражданского кодекса).

Государственная регистрация не является формой договора, однако в силу закона она представляет собой один из фактов, образующих юридический состав, при котором договор аренды считается заключенным (измененным, расторгнутым).

Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что соглашение от 01.09.2011 о расторжении договора аренды № 1 от 01.04.2008 не зарегистрировано, в связи с чем не может считаться заключенным и порождать для сторон правовые последствия.

Вместе с тем, поскольку по акту приема-передачи от 01.09.2011 спорное имущество было возвращено арендатором и в рамках договора № 1 от 01.04.2008 арендатору больше не передавалось, то суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что фактически с указанного момента договор № 1 от 01.04.2008 сторонами не исполнялся, пользование имуществом в рамках данного договора не производилось, следовательно, факт отсутствия государственной регистрации соглашения от 01.09.2011 о расторжении договора аренды № 1 от 01.04.2008 не имеет правового значения для правильного разрешения спора.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что с учетом воли сторон на продолжение арендных отношений, выраженной путем подписания нового договора аренды от 05.05.2011 № 7-АР и дополнительного соглашения к нему от 10.05.2011 с отлагательным условием, принимая во внимание фактическую смену собственника спорного имущества путем государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество 30.08.2011, учитывая последующие действия сторон по возврату имущества из аренды по акту от 01.09.2011, действия по передаче спорного имущества в аренду ответчику по акту приема-передачи от 06.09.2011 и произведенную ответчиком в адрес истца оплату арендного пользования спорным имуществом посредством передачи векселей, при заключении соглашения от 01.09.2011 и подписании акта от 01.09.2011 стороны фактически преследовали цель прекращение действия договора № 1 от 01.04.2008 и заключения нового договора аренды.

Довод заявителя жалобы о ничтожности договора аренды №7-АР от 05.05.2011 г. как не соответствующего статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент его заключения истец не являлся собственником имущества, передаваемого в аренду (право собственности истца на имущество, возвращенное в соответствии с решением суда от 25.11.2010 по делу № А53-16075/2010, было зарегистрировано лишь 30.08.2011), судом апелляционной инстанции отклоняется.

Как правильно указал суд первой инстанции, договор №7-АР от 05.05.2011 в редакции дополнительного соглашения от 10.05.2011 заключен сторонами с отлагательным условием (пункт 1.4 дополнительного соглашения) о том, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на спорное имущество. Кроме того, дополнительное соглашение также предусматривает начало периода аренды с даты подписания акта приема-передачи имущества. Передача спорного имущества была произведена по акту от 06.09.2011. На указанную дату истец уже являлся собственником спорного имущества, следовательно, по состоянию на 06.09.2011 все условия статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации о правомочиях лица на заключение договора аренды были соблюдены сторонами.

Кроме того, уже на момент подписания сторонами договора от 05.05.2011 и дополнительного соглашения к нему от 10.05.2011 имелась правовая определенность в отношении спорного имущества, так как решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2010 по делу № А53-16075/2010 данное имущество было присуждено истцу ввиду расторжения договора купли-продажи этого имущества.

Довод заявителя жалобы о том, что для вступления в силу договора аренды № 7-АР от 05.05.2011 г. недостаточно одного лишь отлагательного условия - регистрации права собственности на спорные объекты, поскольку объективно возникает необходимость выполнения еще одного условия - расторжения договора аренды № 1 от 01.04.2008 г., что сторонами сделано не было, апелляционным судом отклоняется ввиду того, что обстоятельства дела подлежат оценке судом с учетом воли сторон на прекращение отношений по договору № 1 от 01.04.2008 г. и установление более поздним договором №7-АР от 05.05.2011 г., не подлежащим государственной регистрации, новых отношений аренды.

Как следует из искового заявления, требование о взыскании задолженности по арендной плате заявлено истцом за период с 01.09.2011 по 31.08.2012 в размере 480 000 руб. из расчета 40 000 руб. в месяц.

Вместе с тем, судом первой инстанции правильно установлено, что спорное имущество не находилось в арендном пользовании ответчика в период с 01.09.2011 по 05.09.2011, так как данное имущество было возвращено истцу по акту от 01.09.2011 и получено ответчиком в аренду только по акту от 06.09.2011. Соответствующее условие о начале арендного пользования и начале внесения арендной платы с 06.09.2011 оговорено сторонами в дополнительном соглашении от 10.05.2011 к договору аренды от 05.05.2011.

В последующий период с 06.09.2011 спорное имущество используется ответчиком на основании договора от 05.05.2011 № 7-АР и дополнительного соглашения к нему от 10.05.2011. Данный договор начал действие с 06.09.2011, то есть с момента подписания акта приема-передачи, что соответствует пункту 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 10.05.2011.

Период арендного пользования спорным имуществом с 06.09.2011 по 31.08.2012 (11,5 мес.) является оплаченным ответчиком посредством передачи истцу по актам от 20.05.2011 векселей на общую сумму 900 000 руб.