Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2013 по делу n А32-1728/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договор ипотеки нежилых помещений не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге права аренды на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.

Согласно статье 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (статьи 2 и 3 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998).

В статье 9 указанного Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Как разъяснено в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 названного Кодекса).

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 09.12.2010 N 10438/10, исходя из системного толкования норм гражданского законодательства, договор ипотеки нежилых помещений не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге права аренды на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.

Если предметом ипотеки являются нежилые помещения, а не здание или сооружение в целом, пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса и разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применению не подлежат.

В рассматриваемом случае объектом залога являлось не здание в целом, а лишь его часть - помещения первого этажа N 15-18 здания литер А, назначение - нежилое, общая площадь - 41,9 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, ст. Динская, ул. Красная, д. 78, собственниками которого являются залогодатели (Цевалева М.В. и Просий Т.В. по ?  доле в праве общей долевой собственности).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания договора об ипотеке N РД/13КД-854/З-1 от 10.06.2008 недействительным (ничтожным), как не соответствующего требованиям статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив, что обеспеченные залогом обязательства по кредитным договорам заемщиком и его поручителями не исполнены, суд первой инстанции  пришел к правильному выводу об обоснованности требований банка об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки.

В силу статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 указанного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге (пункты 1 и 3).

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В силу пункта 1 статьи 56 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.

Таким образом, в данном случае, способ реализации имущества, установлен законом и в силу указанных правовых положений, обращение взыскания на недвижимое имущество будет осуществляться путем его продажи с публичных торгов.

Исходя из положений пункта 2 статьи 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункта 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 26 от 15.01.1998 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

В пункте 6 вышеуказанного Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ N 26 от 15.01.1998 разъяснено, что при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Таким образом, принимая во внимание положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", правовую позицию, изложенную в пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", определение начальной продажной цены заложенного имущества, отличной от согласованной цены предмета залога в договоре о залоге, может иметь место лишь при наличии спора между сторонами о цене имущества и представления ими соответствующих доказательств своей позиции.

Как видно из материалов дела, истец просил установить начальную продажную цену заложенного имущества по договору в размере его залоговой стоимости.

Ответчики с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере его залоговой стоимости не согласились, заявив ходатайство о назначении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Определением  Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2012 по настоящему делу удовлетворено ходатайство ответчиков о проведении по делу экспертизы на предмет определения рыночной стоимости заложенного имущества, проведение экспертизы поручено ООО «ЮрИнСтрой».

Согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества по договору об ипотеке N РД/13КД-854/З-1 от 10.06.2008, рыночная стоимость объекта, являющегося предметом договора ипотеки, составляет 4 027 030 рублей.

Экспертное заключение сторонами не оспорено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере, определенном экспертной организацией.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в результате преобразования нежилых помещений, в отношении которых заключен договор ипотеки, предмет залога перестал существовать, судом апелляционной инстанции отклонены по следующим основаниям.

Основания прекращения залога приведены в статье 352 ГК РФ, одним из которых является гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Однако изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

Ни названный Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

Таким образом, нежилые помещения первого этажа N 15-18 здания литер А, общей площадью: 41,9 кв. м; расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Красная, 78, продолжают оставаться в залоге у ОАО "Банк ИНТЕЗА".

Указанное означает, что сохранение прав залогодержателя относительно указанного имущества позволяет истцу воспользоваться правом на обращение взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке N РД/13КД-854/З-1 от 10.06.2008.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении приведенных норм материального права.

Дав оценку доводу апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права при распределении судебных расходов по делу, суд апелляционной инстанции признал его неправомерным, исходя из нижеследующего.

Из  материалов дела следует, что истцом при обращении с иском уплачена государственная пошлина в размере 43 512,39 руб.

При подаче встречного иска предпринимателем Просий Т.В. была оплачена государственная пошлина в сумме 4 000 рублей.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с абз. 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

 Учитывая положения указанной правовой нормы, суд  первой инстанции, исходя из размера удовлетворённых исковых требований (93,92%) и требований неимущественного характера по встреченному иску, правильно распределил судебные расходы по иску и встречному иску между сторонами.

То обстоятельство, что судом удовлетворено ходатайство ответчиков о снижении размера государственной пошлины, не является основанием для снижения размера подлежащих возмещению истцу судебных расходов, понесенных им при обращении в суд с иском, и возложения их на последнего.

Процессуальное и налоговое законодательство, предусматривая возможность снижения размера государственной пошлины, не устанавливает  соответствующего основания для возврата из федерального бюджета уплаченной государственной пошлины.

В данном случае, ходатайство ответчиков удовлетворено судом применительно  к расходам по уплате государственной пошлины, подлежащим взысканию в доход федерального бюджета.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несостоятельности доводов апелляционной жалобы о том, что судом неправомерно оставлено без удовлетворения ходатайство ответчиков о снижении размера государственной пошлины по иску.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы ответчиками не приведено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2013 по делу № А32-1728/2012