Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2013 по делу n А32-36182/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-36182/2012

14 июня 2013 года                                                                              15АП-6479/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего В.В. Ванина

судей И.В. Пономаревой, Ю.И. Барановой

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Л. Жабской

при участии

от Администрации города Сочи: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом,

от потребительского жилищно-строительного кооператива «Теплотехник»: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом,

рассмотрев апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 26.03.2013 по делу № А32-36182/2012

по иску Администрации города Сочи

к ответчику потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Теплотехник»

о взыскании задолженности, пени и расторжении договора аренды,

принятое судьей Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Теплотехник» (далее – кооператив) о взыскании платы за пользование земельным участком за период с 7 февраля 2011 года по 31 декабря 2012 года в размере 267 649 руб. 89 коп., пени в размере 34 641 руб. 93 коп. и расторжении договора аренды № 4900006729 от 25 мая 2011 года.

До принятия решения истец отказался от иска в части требований о взыскания задолженности по арендной плате в размере 267 649 руб. 89 коп. и пени в размере 34 641 руб. 93 коп.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26 марта 2013 года принят отказ истца от иска в части требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 267 649 руб. 89 коп. и пени в размере 34 641 руб. 93 коп., производство по делу в этой части прекращено. В части требования о расторжении договора аренды отказано.

Администрация обжаловала решение суда в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просила судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и взыскании платы за использование земельного участка за период с 7 февраля 2011 года по 31 декабря 2012 года в размере 267 649 руб. 89 коп. и пени в размере 34 641 руб. 93 коп. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание, что сумма долга по арендной плате за период с 7 февраля 2011 года по 31 декабря 2012 года составляет 267 649 руб. 89 коп., сумма пени по состоянию на 16 ноября 2012 года – 34 641 руб. 93 коп. Суд первой инстанции не принял во внимание соблюдение претензионного порядка урегулирования спора, что подтверждается направлением в адрес арендатора претензии № 01-0517/10730 от 18 июля 2012 года с предложением погасить задолженность по арендной плате в разумные сроки, претензии № 02-05-16/13681 от 8 сентября 2012 года о явке арендатора в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды в срок до 24 сентября 2012 года, на которые не был получен ответ со стороны кооператива.

Стороны, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Сочи № 2460 от 12 августа 2005 года, между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и кооперативом (арендатор) был заключен договор № 4900006729 от 25 мая 2011 года о предоставлении кооперативу в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым №23:49:0302016:91 общей площадью 352,2 кв.м из земель населенных пунктов в территориальной зоне Ж-6, расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса с видом разрешенного использования «для размещения дома быта».

Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 20 июля 2011 года (№ рег. записи 23-23-19/009/2011-238).

Факт передачи являющегося объектом аренды земельного участка арендодателем арендатору последним не оспаривается, в силу чего считается  установленным на основании части 3.1 статьи 70 АПК РФ.

Пунктом 2.1 договора срок его действия определен с момента государственной регистрации по 19 апреля 2015 года.

Пунктом 2.3 договора действие его условий распространено на правоотношения сторон с 7 февраля 2011 года.

По своей правовой природе договор № 4900006729 от 25 мая 2011 года представляет собой договор аренды земельного участка, правоотношения из которого регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), главой 34 ГК РФ.

Доказательства существования обстоятельств, свидетельствующих об основаниях ничтожности либо незаключенности данного договора, в деле отсутствуют; соответствующие доводы сторонами не приводились.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли в Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 3.2 договора установлен размер годовой арендной платы за участок в размере 140 970 руб. в год. Арендная плата установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы № 006/82-2011 от 16 мая 2011 года и сторонами не оспаривается.

Исходя из установленной договором ставки арендной платы сумма арендной платы, причитающаяся арендодателю за период с 7 февраля 2011 года по 31 декабря 2012 года, составляет 267 649 руб. 89 коп.

Арендная плата за период с 7 февраля 2011 года по 31 декабря 2012 года в сумме 267 649 руб. 89 коп. была уплачена ответчиком 26 декабря 2012 года (платежное поручение № 47 от 26 декабря 2012 года).

Пунктом 3.3 договора предусмотрено внесение арендной платы ежеквартально в срок до истечения десятого числа последнего месяца квартала; оплата за четвертый квартал – до 10 ноября текущего года.

Из выраженной в пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» правовой позиции следует, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им объектом аренды на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, обязанность по оплате арендной платы за период с 7 февраля 2011 года по 20 июля 2011 года возникла со дня государственной регистрации спорного договора аренды. Сроком исполнения данной обязанности в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды и статьей 193 ГК РФ являлось 12 сентября 2011 года (10 сентября 2011 года являлось выходным днем (суббота)).

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды и статьей 193 ГК РФ сроком исполнения обязанности по уплате арендной платы за период с 21 июля 2011 года по 30 сентября 2011 года являлось 12 сентября 2011 года (10 сентября 2011 года являлось выходным днем (суббота)).

Подлежащая уплате за период с 7 февраля 2011 года по 31 сентября 2011 года арендная плата составляла 91 147 руб. 73 коп. Данная плата уплачена арендатором в составе платежа, свершенного платежным поручением № 47 от 26 декабря 2012 года. Таким образом, арендная плата за период с 7 февраля 2011 года по 30 сентября 2011 года уплачена с просрочкой более 15 месяцев.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды сроком исполнения обязанности по уплате арендной платы за период с 1 октября 2011 года по 31 декабря 2011 года (IV квартал 2011 года) являлось 10 ноября 2011 года. Подлежащая уплате за IV квартал 2011 года арендная плата составляла 35 532 руб. 16 коп. Данная плата уплачена арендатором в составе платежа, свершенного платежным поручением № 47 от 26 декабря 2012 года. Таким образом, арендная плата за IV квартал 2011 года уплачена с просрочкой более 12 месяцев.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды и статьей 193 ГК РФ сроком исполнения обязанности по уплате арендной платы за период с 1 января 2012 года по 31 марта 2011 года (I квартал 2012 года) являлось 12 марта 2012 года (10 марта 2012 года являлось выходным днем (суббота)). Подлежащая уплате за I квартал 2012 года арендная плата составляла 35 049 руб. 92 коп. Данная плата уплачена арендатором в составе платежа, свершенного платежным поручением № 47 от 26 декабря 2012 года. Таким образом, арендная плата за I квартал 2012 года уплачена с просрочкой более 9 месяцев.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды и статьей 193 ГК РФ сроком исполнения обязанности по уплате арендной платы за период с 1 апреля 2012 года по 30 июня 2012 года (II квартал 2012 года) являлось 13 июня 2012 года (10 июня 2012 года являлось выходным днем (воскресенье), 11 июня 2012 года – выходной день в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20 июля 2011 года № 581 «О переносе выходных дней в 2012 году», 12 июня 2012 года – выходной день в соответствии со статьей 112 Трудового кодекса Российской Федерации). Подлежащая уплате за II квартал 2012 года арендная плата составляла 35 049 руб. 92 коп. Данная плата уплачена арендатором в составе платежа, свершенного платежным поручением № 47 от 26 декабря 2012 года. Таким образом, арендная плата за II квартал 2012 года уплачена с просрочкой более 6 месяцев.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды сроком исполнения обязанности по уплате арендной платы за период с 1 июля 2012 года по 30 сентября 2012 года (III квартал 2012 года) являлось 10 сентября 2012 года. Подлежащая уплате за III квартал 2012 года арендная плата составляла 35 435 руб. 08 коп. Данная плата уплачена арендатором в составе платежа, свершенного платежным поручением № 47 от 26 декабря 2012 года. Таким образом, арендная плата за III квартал 2012 года уплачена с просрочкой более 3 месяцев.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды и статьей 193 ГК РФ сроком исполнения обязанности по уплате арендной платы за период с 1 октября 2012 года по 31 декабря 2012 года (IV квартал 2012 года) являлось 12 ноября 2012 года (10 ноября 2012 года являлось выходным днем (суббота)). Подлежащая уплате за IV квартал 2012 года арендная плата составляла 35 435 руб. 08 коп. Данная плата уплачена арендатором в составе платежа, свершенного платежным поручением № 47 от 26 декабря 2012 года. Таким образом, арендная плата за IV квартал 2012 года уплачена с просрочкой более 1 месяца.

Из изложенного следует, что арендная плата в период со дня заключения договора до 25 декабря 2012 года не вносилась шесть раз подряд, при этом в отношении арендной платы за III квартал 2011 года, IV квартал 2011 года, I квартал 2012 года, II квартал 2012 года просрочки уплаты превысили 6 месяцев.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае невнесении арендной платы более 6 месяцев.

Таким образом, материалами дела подтверждается существование обстоятельств, определенных законом (пункт 3 статьи 619 ГК РФ) и договором (пункт 4.1.1) в качестве оснований расторжения спорного договора в судебном порядке по требованию арендодателя.

Суд первой инстанции отказал в иске в части требования о расторжении договора по тому основанию, что на день принятия решения долг по уплате арендной платы погашен. При этом суд первой инстанции применил пункт 9 статьи 22 ЗК РФ и правовые позиции, выраженные в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 14 от 5 мая 1997 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».

При этом суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет. Пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит толкование указанной нормы материального права.

В соответствии с пунктом 2.1 спорного договора срок его действия определен с момента государственной регистрации договора по 19 апреля 2015 года. Договор был подписан 25 мая 2011 года, зарегистрирован 20 июля 2011 года.

Таким образом, спорный договор заключен на срок менее чем пять лет.

Тот факт, что пунктом 2.3 договора действие его условий распространено на правоотношения сторон с 7 февраля 2011 года, не влияет на срок, на который был заключен договор, поскольку данное условие договора