Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу n А53-28751/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-28751/2012

21 июня 2013 года                                                                              15АП-5746/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ковалевой Н.В.,

судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Агуряном А.А.,

при участии:

от истца: представитель по доверенности от 07.11.2011 Мкртычьян Н.Н., паспорт, представитель по доверенности  от 21.09.2012 Ситников В.И., паспорт

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бойченко Елены Борисовны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2013 по делу № А53-28751/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "ДНГБ"

(ИНН 6168046623 ОГРН 1026104361612) к индивидуальному предпринимателю Бойченко Елене Борисовне

(ИНН 61683004526 ОГРН 304616234400076) о взыскании задолженности по договору аренды, принятое в составе судьи Захарченко О.П.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ДНГБ» (далее – истец)  обратилось в арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бойченко Елене Борисовне (далее – ответчик) о взыскании задолженность по арендным платежам по договору аренды №116/ОДА-2010/1 в размере 5 553 081 рублей 52 копеек, пени в размере 346 798 рублей 38 копеек, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 52 499 рублей 40 копеек (с учетом уточнения).

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы за период с 23.04.2011 по 15.01.2013 по договору аренды от 03.09.2010.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2013 исковые требования удовлетворены а полном объеме, с ИН Бойченко Е.Б. в пользу ООО «ДНГБ» взыскано 5 553 081 руб. 52 коп. основной задолженности, 304 674 руб. 68 коп. пени, 52 124 руб. 57 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Бойченко Е.Б. обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба по существу принятого судебного акта мотивирована следующими доводами: суд необоснованно не принял к зачету  денежных средств, затраченных ИП Бойченко Е.Б. в связи с выполнением неотделимых улучшений арендованного имущества; суд необоснованно отклонил встречный иск; суд необоснованно взыскал суммы в счет коммунальных платежей, исчисленных исходя из ставки, установленной договором; взыскание денежных средств в счет компенсации маркетинговых услуг необоснованно.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «ДНГБ» просило оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 19.06.2013 истец поддержал позиции, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Ответчик участие представителя в удебном заседании не обеспечил. Суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия ответчика, надлежащим образом извещенного о месте, дате и времени судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 03.09.2010 между обществом с ограниченной ответственностью «ДНГБ» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Бойченко Еленой Борисовной (арендатор) заключен договор аренды № 116/ОДА-2010, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение     № 55, а арендатор обязуется принять и пользовать помещение в соответствии с условиями настоящего договора. Арендатор также вправе в течение срока аренды использовать места общего пользования как это определено настоящим договором.

Пунктом 1.2 договора установлено, что переданное в аренду помещение находится в здании многофункционального торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 25. В соответствии с поэтажным планом и экспликацией, помещение № 55 находится на третьем этаже здания центра, имеет общую площадь 165,4 кв.м., имеет свободную планировку (пункт 1.4 договора).

Здание принадлежит арендодателю на основании права собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2009 серия 61 – АЕ № 252809.

Срок действия договора устанавливается на 10 лет, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи в аренду (пункт 2.1 договора). В силу части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, а условия договора после его заключения будут применяться к отношениям сторон, возникшим с момента подписания настоящего договора, как то установлено частью 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

06.10.2011 договор аренды от 03.09.2010 № 116/ОДА-2010 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на тексте договора.

В соответствии с разделом 5 договора, арендная плата, состоит из нескольких компонентов: базовой и переменной частей, эксплуатационных и маркетинговых платежей.

Согласно пункту 5.2 договора базовая арендная плата по договору устанавливается в виде суммы минимальной базовой арендной платы, рассчитанной за отчетный период и согласованной сторонами доли арендодателя в полученной арендатором выручке от реализации от использования помещения. Минимальная базовая арендная плата по договору составляет рублевый эквивалент не менее 625 условных единиц за 1 кв.м. арендуемой площади в год, кроме того НДС 18 % в рублевом эквиваленте 112,5 условных единиц.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что базовая арендная плата за отчетный период уплачивается авансировано, не позднее 5 числа календарного месяца, за который производится расчет.

Арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю расходы за потребленные коммунальные услуги (электроэнергию, отопление, водоснабжение, канализацию) в отношении помещения, размер которых определяется фиксировано из расчета рублевого эквивалента 50 условных единиц за 1 квадратный метр в год, кроме того, НДС в размере рублевого эквивалента 9 условных единиц за 1 квадратный метр (пункт 5.9 договора).

Эксплуатационные платежи связаны с оказанием арендодателем эксплуатационных услуг на условиях и в порядке приложения № 6 к договору из расчета рублевого эквивалента 100 условных единиц за 1 квадратный метр помещения в год, кроме того, НДС 18% в размере рублевого эквивалента 18 условных единиц за 1 квадратный метр помещения в год (пункт 5.10 договора). Более того, пунктом 5.11 договора предусмотрено, что арендатор производит маркетинговый платеж арендодателю на продвижение и развитие центра из расчета рублевого эквивалента 15 условных единиц за один кв.м. арендуемого помещения в год, кроме того НДС 18 % в размере рублевого эквивалента 2,7 условных единиц за один кв.м. арендуемого помещения в год.

В течение срока действия настоящего договора арендодатель оказывает арендатору маркетинговые и рекламные услуги, в том числе, по предоставлению специально выделенных мест на фасаде здания центра для размещения средств идентификации арендатора (билборды, и пр.), а также мест на стеле перед центром, мест общего пользования для проведения рекламных акций арендатора, специальных мест для размещения лайт-боксов, временных стендов, POS, а также права на участие в специализированных акциях и т.д., согласно условиям и порядку, установленному сторонами в форме договора возмездного оказания маркетинговых услуг, являющемуся приложением № 7 к настоящему договору.

Размер рублевого эквивалента всех платежей и штрафов рассчитывается на основании курса соответствующей валюты к российскому рублю, установленного Банком России на дату платежа. Одна условная единица равна среднему арифметическому между курсом доллара США по отношению к рублю и курсом евро по отношению к рублю, установленному Банком России на день оплаты.

Внесение уплаты арендных платежей должно производиться авансом не позднее 5 календарного дня оплачиваемого календарного месяца (пункт 5.4, подпункты а2, б2, договора).

Во исполнение указанного договора по акту приема-передачи арендодатель передал арендатору в пользование арендованное имущество.

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде, договор аренды от 03.09.2010 № 116/ОДА-2010 расторгнут, что подтверждается соглашением о досрочном расторжении договора аренды от 03.12.2012. Нежилое помещение возвращено арендодателю на основании акта возврата помещения от 15.01.2013.

В связи с тем, что ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по оплате арендной платы за период с 23.04.2011 по 15.01.2013, истец обратился в суд.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Нежилые помещения, передаваемые по договору аренды от 03.09.2010 № 116/ОДА-2010, являются собственностью арендодателя – общества с ограниченной ответственностью «ДНГБ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2009 серия 61 – АЕ № 252809.

ООО «ДНГБ», руководствуясь правомочиями собственника, обоснованно предоставило спорное помещение в арендное пользование индивидуальному предпринимателю Бойченко Елены Борисовны.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 309 и 310 ГК РФ).

Ответчик не представил доказательства исполнения обязательства по уплате образовавшейся задолженности, срок исполнения которого наступил, что нарушает законные права и интересы истца, которые подлежат защите согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расчет задолженности по арендной плате соответствует условиям договора. Доказательств внесения арендной платы ответчиком не представлено, в связи с чем, размер задолженности, приведенный истцом, принимается судом обоснованным.

Довод апелляционной жалобы о том, что переменная часть арендной платы не может составлять фиксированную сумму, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку предусмотренная в договоре величина переменной арендной платы фактически носит не переменный, а компенсационный характер, и представляет собой часть постоянной арендной платы, которая только формально носит название переменной. Указанное вызвано спецификой аренды помещения в крупном торговом центре и невозможностью конкретно установить объем коммунальных услуг, потребляемых каждым арендатором.

Стороны условиями договора не поставили размер переменной арендной платы в зависимость от фактически потребленных ресурсов (энергоснабжении, отоплении и т.д.).

В пункте 5.9 указано, что арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю расходы за потребленные коммунальные услуги (электроэнергию, отопление, водоснабжение, канализацию) в отношении помещения, размер которых определяется фиксировано из расчета рублевого эквивалента 50 условных единиц за 1 квадратный метр в год, кроме того, НДС в размере рублевого эквивалента 9 условных единиц за 1 квадратный метр.

Договор подписан ответчиком без претензий и замечаний, следовательно, предприниматель добровольно взял не себя обязательство об оплате фиксированных платежей за коммунальные услуги. В соответствии с пунктом 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Необходимо учитывать, что возражений в отношении начисления базовой арендной паты, а также периода просрочки неисполненного обязательства, ответчик не выразил, контррасчет не представил. По существу, доводы ответчика сводятся к незаконному включению в состав платы