Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 по делу n А53-33695/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ответчик фактически пользовался частями земельных участков в период с 01.06.2011 по 01.12.2012.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

Как отмечено выше, с учетом дополнительных соглашений к спорным договорам о возмездном использовании части земельного участка срок пользования частью земельного участка по договору № 67/01-08 от 02.08.2010 – 02.06.2011, по договору № 08/12-10 от 08.12.2010 – 02.06.2011.

В соответствии с пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В данном случае, после истечения срока действия названных договоров арендодатель письмом от 08.06.2011 потребовал оплатить задолженность, продлить срок действия договоров либо возвратить арендованное имущество (т. 1 л.д. 75).

Повторно арендодатель потребовал освободить земельные участки в письме от 02.08.2011 (т. 1 л.д. 77).

Передача земельного участка в пользование осуществлялась без составления акта приема-передачи, в спорных договорах не предусмотрено, что передача как в пользование ООО «Вектор-2000» и возврат земельного участка осуществляется с оформлением каких-либо актов. 

Суд первой инстанции, оценив указанное обстоятельство, пришел к выводу о том, что истец не вправе ссылаться на отсутствие актов при прекращении договора аренды.

Вместе с тем, риск отсутствие документа, оформляющего возврат арендованного имущества, лежит на арендаторе. В деле отсутствуют какие-либо документы, свидетельствующие о намерении арендатора возвратить земельные участки по окончанию срока действия договоров. Отсутствует уведомление о времени и месте осмотра земельных участков в целях их возврата арендодателю.

Ответы на названные выше письма о возврате земельных участков арендатор не направлял.

Арендатором заявлена претензия от 30.07.2012 о возврате переплаты денежных средств в размере 5972373 руб. 80 коп. по спорным договорам (т. 1 л.д. 172). Однако, в претензии отсутствует указание на основание возникновения переплаты. Срок ее образования, не определены суммы переплаты в отношении каждого спорного договора.

В претензии также не указано, что земельные участки возвращены арендодателю.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к  выводу о том, что ООО «Вектор-2000» в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательств возврата арендатору земельных участков.

По смыслу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возражения арендодателя относительно продления договора аренды на неопределенный срок должны быть заявлены до истечения срока договора аренды.

Названное выше письмо от 08.06.2011 направлено арендатору после прекращения срока аренды по договору № 67/01-08 от 02.08.2011 (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 02.01.2011 – 02.06.2011) и срока аренды по договору № 08/12-10 от 08.10.2010 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 09.12.2010 – 02.06.2011), в связи с чем действие спорных договоров аренды продлено на неопределенный срок.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Следовательно, при отсутствии исполнения арендатором обязанности, установленной в абзаце 1 статьи 622 Кодекса, с арендатора подлежит взысканию сумма арендной платы за период нахождения у него объекта аренды в размере, установленном в договоре, а также убытки в части, не покрытой указанной суммой.

Требование о взыскании убытков истцом не заявлено.

Размер задолженности определен истцом за период с 01.06.2011 по 01.12.2012 в отношении части земельного участка, переданной по договору № 67/01-08 от 02.08.2010 в размере 21750000 рублей, в отношении части земельного участка, переданной по договору № 08/12-10 от 08.12.2010 – 46000000 рублей.

В обоснование своих возражений ответчик ссылается на то, что в отношении спорных частей земельного участка установлен сервитут в пользу ГК «Олимпстрой» в соответствии со статьей 15.2 Федерального закона от 01.12.2007  № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

На основании распоряжений главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 414-р от 24.03.2011, № 581-Р от 15.04.2011 между ОАО «Адлерская птицефабрика» (правообладатель) и ГК «Олимпстрой» (пользователь) с целью строительства олимпийского объекта федерального значения «Очистные сооружения канализации в Адлерском районе (проектные и изыскательные работы, строительство)» заключены соглашения о сервитутах  от 26.05.2011 (т. 2 л.д. 24-27) и № 13-1/5-3078 от 31.07.2011 (т. 2 л.д. 8-11).

В соответствии с пунктом 1.1 соглашения от 26.05.2011 правообладатель передал пользователю право пользования земельными участками с кадастровыми номерами 23:49:0407006:3207 общей площадью 61460 кв.м, 23:49:0407006:3191 общей площадью 1499929 кв.м. Общая площадь сервитута составляет 21682 кв.м. Границы сервитута устанавливаются согласно схемам земельных участков (приложение № 1 к соглашению – т. 2 л.д.30-31).

По соглашению № 13-1/5-3078 от 31.07.2011 правообладатель передал пользователю право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:739 площадью 13710  кв.м.  Площадь сервитута составляет 13710 кв.м. Границы сервитута устанавливаются согласно схемам земельных участках с каталогом координат зоны действия сервитута (приложение № 1 – т. 2 л.д. 16).

В соглашениях о сервитутах определено, что право ограниченного пользования земельными участками предоставлено для строительства олимпийского объекта федерального значения «Очистные сооружения канализации в Адлерском районе».

Прокладка внешних сетей электроснабжения выполнялась ООО «Вектор-2000» в соответствии с проектной документацией на части земельного участка с кадастровом номером 23:49:0407006:3126.

В материалах дела имеется градостроительный план земельного участка от 06.02.2009, согласно которому объект «Очистные сооружения канализации в Адлерском районе» расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:2336 (т. 1 л.д. 156-160). 

В договорах аренды частей земельных участков, заключенных между сторонами, отсутствует указание на кадастровые номера земельных участков, на которых выделены передаваемые в аренду части, в договорах также отсутствует указание на географические координаты арендуемых частей земельных участков, в связи с чем невозможно определить относимость частей земельных участков, являющихся объектом аренды по спорным договорам и частей участков в отношении которых установлено ограниченное право пользования ГК «Олимпстрой» (сервитут).

Отсутствие возможности определить относимость частей земельных участков, переданных в аренду, и в отношении которых установлен сервитут, подтвердил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «Вектор-2000».

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что по договору аренды № 67/01-08 от 02.08.2010 в аренду первоначально передан земельный участок площадью 5,0 га (схема  - т. 1 л.д. 54), в редакции дополнительного соглашения от № 3 к договору - 2,5 га, то есть 25000 кв.м (схема – т. 1 л.д. 50), по договору № 08/12-10 от 08.12.2010 – 1,23 га, то есть 1230 кв.м.

Общие площади сервитутов – 13710 кв.м и 21682 кв.м, то есть площади частей участков не совпадают, при отсутствии сведений о координатах поворотных точек частей земельных участков, переданных в аренду, сам по себе факт установления сервитута площадью большей или меньшей, чем арендуемые земельные участки, не имеет правового значения.

В связи с изложенными обстоятельствами, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что установление сервитута не свидетельствует об утрате у ООО «Вектор-2000» права пользования земельными участками.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает необоснованным требование о взыскании платы за пользование частями земельных участков до 01.12.2012.

Срок действия договоров аренды определен указанием на конкретную дату, вместе с тем, из материалов дела следует, что земельные участки необходимы были ООО «Вектор» для строительства олимпийского объекта.

Целевое характер пользования земельными участками для сторон договоров аренды был очевидным, с учетом того что первоначально срок аренды по договору № 67-01-08 от 02.08.2010 определен моментом завершения строительно-монтажных работ (пункт 4.1).

В пункте 2.1 договора № 03-11/1-1655 на выполнение строительно-монтажных работ от 08.02.2010, заключенного между ГК «Олимпстрой» (заказчик) и ООО «Вектор-2000» (подрядчик), момент исполнения обязательств подрядчика определен сдачей построенного объекта приемочной комиссии в соответствии с пунктом 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, то есть получением разрешения на ввод в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU23309000-49 получено в отношении объекта 11.10.2011.

С указанной даты подрядчик передал объект в пользование заказчика.

С учетом целевого характера аренды частей земельных участков – для строительства объекта и даты передачи объекта строительства заказчику, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что пользование спорными земельными участками у ООО «Вектор-2000» прекратилось 11.10.2011. Плата за пользование подлежит взысканию до этой даты, то есть за период с 01.06.2011 по 11.10.2011 по ставкам, определенным в спорных договорах аренды.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В договоре аренды № 67/01-08 от 02.08.2010 в редакции дополнительного соглашения № 3 от 02.01.2011 размер арендной платы составляет 1250000 рублей в месяц.

Таким образом, за период с 01.06.2011 по 11.10.2011 размер платы составляет 5403225 руб. 80 коп. (4 месяца и 11 дней октября 2011 года  - 403225 руб. 80 коп.).

Истцом период образования задолженности (неосновательного обогащения) определен с 01.06.2011, вместе с тем, в материалах дела имеется платежное поручение № 7 от 22.07.2011 на сумму 2000000 рублей за июнь и июль 2011 года по договору № 67/01-08 от 02.08.2010 (т. 1 л.д. 91).

Доказательств изменения назначения платежа по названному платежному поручению в деле не имеется.

В назначении платежа в платежном поручении указано на оплату за июнь 2011 года и частичную оплату за июль 2011 года, следовательно, оплата произведена за спорный период.

Задолженность за пользование частью земельного участка, переданного по договору № 67/01-08 от 02.08.2010, составляет 3403225 руб. 80 коп.

В договоре аренды № 08/12-10 от 08.12.2010 размер арендной платы определен в пункте 3.1 договора – 5000000 рублей, в том числе: плата за первый месяц пользования – 2500000 рублей, плата за последний месяц пользования – 2500000 рублей. Плата за пользование частью земельного участка поступает на счет правообладателя в течение 7 календарных дней с момента подписания соглашения.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с частью 2 статьи 431 Кодекса, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (часть 2 названной статьи).

Условия пункта 3.1 договора аренды не позволяют определить размер оплаты по договору и порядок ее оплаты, поскольку размер платы за месяц либо за весь период пользования объектом аренды не определен. В договоре также отсутствует указание на то, с подписанием какого соглашения стороны связывают срок исполнения обязательств по оплате.

Оплата по договору в период, предшествующий спорному производилась следующим образом:

по платежному поручению № 413 от 09.12.2010 произведена оплата в размере 2500000 рублей по счету № 491 от 08.12.2010;

по платежному поручению  № 783 от 24.12.2010 произведена оплата в размере 2500000 рублей по счету № 534 от 22.12.2010;

по платежному поручению № 958 от 17.03.2011 произведена оплата в размере 2500000 рублей за март 2011 года;

по платежному поручению № 25 от 20.05.2011 произведена оплата в размере 5000000 рублей за апрель и май 2011 года;

по платежному поручению № 695 от 28.10.2011 произведена оплата в размере 4000000 рублей за июль и август 2011 года;

по платежному поручению № 573 от 02.08.2010 произведена оплата в размере 7500000 рублей (т. 1 л.д. 81-86).

Практика взаимоотношений сторон свидетельствует о том, что размер оплаты по указанному договору определен в размере 2500000 рублей в месяц.

Следовательно, задолженность за пользование частью земельного участка, переданной в пользование по договору № 08/12-10 от 08.10.2010, в период с июня по 11.20.2011 составляет 8387096 руб. 76 коп., с учетом оплаты по платежному поручению № 695 от 28.10.2011 - 4387096 руб. 76 коп.

Всего по названному договору по платежным поручениям № 413 от 09.12.2010 на сумму 2500000 рублей, № 783 от 24.12.2010 на сумму 2500000 рублей, № 958 от 17.03.2011 на сумму 2500000 рублей, № 25 от 20.05.2011 на сумму 5000000 рублей, № 573 от 02.08.2010 на сумму 7500000 рублей и платежному поручению 695 от 28.10.2011 оплачено 24000000 рублей (т. 1 л.д. 81-86).

За весь период действия договора до 11.10.2011 размер платы