Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 по делу n А32-48127/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-48127/2011

19 июля 2013 года                                                                              15АП-5777/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

при участии:

от истца: представителя Гончарова С.В. по доверенности от 14.05.2013, представителя Аганикяна Л.Л. по доверенности от 05.03.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании

исковое заявление индивидуального предпринимателя Аганикян Галины Андреевны к ответчикам: Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью «Юг-регион-оценка»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Аганикян Галина Андреевна (далее – ИП Аганикян Г.А., истица) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент, ответчик) о признании недостоверной стоимости для выкупа нежилых помещений № 1, 1/1, 1/2, 2-7, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 10/4, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 21/1, 22, 23, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дмитрия Благоева, 10/3, указанной в отчёте независимого оценщика ООО «Юг-регион-оценка» в размере 18 800 000 руб., а также об обязании ответчика заключить с истицей договор купли - продажи нежилых помещений № 1, 1/1, 1/2, 2-7, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 10/4, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 21/1, 22, 23, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дмитрия Благоева, 10/3, по цене 5 670 000 руб. с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 84-89)).

Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2010 по делу № А32-43071/2009 был признан незаконным отказ департамента в отчуждении спорных нежилых помещений истице, на департамент была возложена обязанность подготовить и направить в адрес истицы решение об условиях приватизации, предложение о заключении договора купли-продажи и проект данного договора.

Департамент направил в адрес истицы предложение заключить договор купли-продажи нежилых помещений, определив их стоимость в размере 18 800 000 руб. Истица полагает, что стоимость нежилых помещений, которая была установлена независимым оценщиком - ООО «Юг-регион-оценка» в отчёте № 11-041 от 23.05.2011, значительно завышена. Учитывая, что сведения о стоимости объектов недвижимого имущества, указанные в отчёте оценщика, являлись обязательными при совершении сделки купли-продажи, истица имеет право на оспаривание достоверности указанного отчёта оценщика.

О недостоверности отчёта оценщика о рыночной стоимости спорных нежилых помещений свидетельствует заключение проведённой по делу судебной экспертизы. Учитывая, что между истицей и департаментом существует неразрешённый спор, касающийся стоимости объектов недвижимости, не подписание предпринимателем договора купли-продажи в тридцатидневный срок, установленный положениями части 4 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), не лишает её преимущественного права на приобретение арендуемых объектов недвижимости в собственность.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2012 ООО «Юг-регион-оценка» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2013 заявленный иск удовлетворён в полном объёме.

Суд признал выкупную стоимость спорных нежилых помещений, указанную в отчете независимого оценщика ООО «Юг-регион-оценка» в размере 18 800 000 руб. недостоверной; обязал департамент заключить с индивидуальным предпринимателем договор купли-продажи нежилых помещений по цене 5 670 000 руб. с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет.

Судебный акт мотивирован тем, что предприниматель, в силу положений норм Закона № 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений по цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом департамент не наделён правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Суд, сославшись на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 №2419/11 по делу №А03-11363/2009, указал, что в рамках настоящего дела является допустимым соединение требований истицы об оспаривании результатов проведенной оценки совместно с иском об обязании заключить договор купли-продажи этого имущества.

Суд указал, что с учётом выводов судебной экспертизы, отчет № 11-041 от 23.05.2011 не отражает реальной рыночной стоимости спорных помещений, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Признание оспариваемого отчета недостоверным является основанием для удовлетворения требования об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества по цене, которая была определена в заключении судебной экспертизы.

С принятым судебным актом не согласился департамент, в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска – отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- суд не учёл, что согласно положениям статьи 12 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Истица в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не имела права направлять в адрес департамента протокол разногласий к договору купли-продажи нежилых помещений, так как цена выкупаемого объекта не подлежала определению по соглашению сторон. Цена спорного имущества на момент подготовки проекта договора была установлена решением Городской Думы г. Краснодара № 5 от 21.12.2010, которое истицей не оспорено. Иск предпринимателя о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене, не соответствующей закону, не подлежит удовлетворению (пункт 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 60 от 21.02.2001);

- суд также не учёл, что предприниматель утратила преимущественное право на заключение договора купли-продажи, так как не подписала проект договора в тридцатидневный срок, установленный статьёй 4 Закона № 159-ФЗ.

Определением от 22.05.2013 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешёл к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Указанный судебный акт мотивирован тем, что в рамках настоящего дела истица оспаривает достоверность отчёта оценщика о стоимости спорных нежилых помещений, сведения которого носили обязательный характер для департамента при подготовке проекта договора купли-продажи, в связи с чем ООО «Юг-регион-оценка» подлежало привлечению к участию в деле в качестве ответчика (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 2419/11 от 27.07.2011).

Привлечение оценщика к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований не является достаточным для правильного разрешения существующего спора, так как объем процессуальных прав и обязанностей третьего лица и ответчика является различным. Констатируя факт недостоверности отчёта оценщика, суд первой инстанции, по сути, вынес решение о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика - ООО «Юг-регион-оценка», что согласно положениям пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены принятого судебного акта и для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дел в суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268 Кодекса).

К участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО «Юг-регион-оценка».

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, просили заявленные требования удовлетворить. Представители заявили ходатайство об отнесении судебных расходов по делу в виде расходов по оплате государственной пошлины и расходов по оплате судебной экспертизы на истицу.

Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении ответчиков дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП Аганикян Г.А. является арендатором спорных нежилых помещений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2010 по делу № А32-43071/2009 был признан незаконным отказ Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в отчуждении предпринимателю арендуемого имущества: нежилого здания литер «А», общей площадью 267,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Дмитрия Благоева, дом 10/3, помещения №1 коридор - 20,9 кв.м., №1/1 подсобная - 2,5 кв.м., №1/2 подсобная - 2,4 кв.м., №2 подсобная - 5,6 кв.м., №3 парикмахерская - 14,8 кв.м., №4 парикмахерская - 14,8 кв.м., №5 торговый зал - 14,8 кв.м., №6 торговый зал - 14,8 кв.м., №7 торговый зал - 14,8 кв.м., №9 подсобная - 3,0 кв.м., №9/1 холодильник - 2,0 кв.м., №9/2 торговый зал - 7,6 кв.м., №10 туалетная - 5,0 кв.м., №10/1 туалет - 1,1 кв.м., №10/2 туалет - 1,0 кв.м., №10/3 коридор - 1,4 кв.м., №10/4 теплоузел - 4,1 кв.м., №11 солярий - 14,8 кв.м., №12 кабинет - 14,8 кв.м., №13 кабинет - 14, 8 кв.м., №14 кабинет - 14, 8 кв.м., №15 кабинет - 14, 8 кв.м., №16 подсобная - 14, 2 кв.м., №17 торговый зал - 65,6 кв.м., №20 торговый зал - 5,2 кв.м., №21 коридор - 2,3 кв.м., №21/1 туалет - 2,6 кв.м., №22 коридор - 3,9 кв.м., №23 торговый зал - 13,7 кв.м.

Суд обязал департамент направить предпринимателю копию решения об условиях приватизации, предложение о заключении договора купли-продажи, проект договора купли - продажи вышеуказанного арендуемого имущества.

В рамках судебного дела № А32-43071/2009 была проведена судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Согласно заключению эксперта № 377-10-157 от 28.04.2010 стоимость объектов недвижимого имущества составила 3 003 157 руб. (т. 1 л.д. 81-107).

В связи с этим, 28.11.2010 ИП Аганикян Г.А. обратилась в департамент с заявлением, в котором просила заключить с ней договор купли-продажи арендуемых ею нежилых помещений по цене 3 003 157 руб. (т. 2 л.д. 1).

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ, действующей на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений – 26.08.2009) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В свою очередь, департамент обратился к независимому оценщику ООО «Юг-регион-оценка» в целях определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно отчёту № 11-041 ООО «Юг-регион-оценка» от 23.05.2011 рыночная стоимость нежилых помещений была определена в размере 18 800 000 руб. (т. 2 л.д. 26-33).

Решением