Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 по делу n А32-48127/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Городской Думы г. Краснодара № 14п.9 от 23.06.2011 приложение № 3 к программе приватизации объектов муниципальной собственности МО г. Краснодар дополнено строкой 5, согласно которой приватизации подлежали нежилые помещения, арендуемые ИП Аганикян Г.А., по цене 18 800 000 руб. (т. 2 л.д. 25).

01.07.2011 ответчик направил истице письмо с предложением заключить договор купли-продажи объектов недвижимости по цене, соответствующей их рыночной стоимости - 18 800 000 руб., с приложением проекта договора. Проект договора ответчиком (продавцом) подписан не был. Письмо было получено ИП Аганикян Г.А. 06.07.2011, что подтверждается распиской (т. 2 л.д. 7-15, 22-24).

12.07.2011 ИП Аганикян Г.А. обратилась в суд с иском об оспаривании пункта 1.2 решения Городской Думы г. Краснодара от 23.06.2011, которым была установлена выкупная стоимость вышеуказанного имущества (т. 2 л.д. 4-6). В рамках данного судебного дела департамент выступал в качестве заинтересованного лица.

В письме от 23.09.2011 ИП Аганикян Г.А. просила департамент отложить вопрос о заключении договора купли-продажи до окончания судебного разбирательства по делу, в рамках которого предпринимателем оспорена определённая независимым оценщиком рыночная стоимость спорного имущества (т. 2 л.д. 2).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2011 по делу № А32-18192/2011 в удовлетворении требований предпринимателю было отказано в связи с тем, что на момент рассмотрения спора по существу отчет оценщика № 11-041 от 23.05.2011, на основании которого была определена выкупная стоимость спорного имущества, не был оспорен и не признан недействительным.

Полагая, что величина рыночной стоимости определена оценщиком неправильно и необоснованно предлагается департаментом в качестве выкупной, истец обратился в суд с настоящим иском.

Из правовой позиции истицы следует, что между ней и департаментом фактически сложился преддоговорной спор в части касающейся размера выкупной стоимости имущества. Одновременно с этим истица оспаривает достоверность отчёта об оценки ООО «Юг-регион-оценка», подготовленного с целью определения рыночной стоимости спорного имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 данного закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. В предложении о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества должна быть указана цена этого имущества, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом № 135-ФЗ. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (статья 4 Закона 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (пункты 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», далее – информационное письмо от 30.05.2005 № 92).

Согласно статье 8 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статьи 12, 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

При наличии в деле противоречивых заключений относительно рыночной стоимости имущества (заключение Торгово-промышленной палаты Динского района № 377-10-157 от 13.05.2010 и заключение ООО «Юг-регион-оценка» № 11-041 от 23.05.2011), суд первой инстанции назначил проведение судебной экспертизы, которой рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 17.05.2011 определена в сумме 5 670 000 руб. (т. 3 л.д. 4-43).

Ответчики в установленном законом порядке заключение судебной экспертизы не оспорили, доказательства того, что выводы судебного эксперта являются ошибочными либо необъективными, суду не представлены, правильность выводов и методик, примененных при проведении судебной экспертизы, ответчиками не опровергнуты.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что выкупная цена спорного недвижимого имущества, определённая независимым оценщиком ООО «Юг-регион-оценка» в отчёте № 11-041 от 23.05.2011 и указанная департаментом в проекте договора купли-продажи, является недостоверной.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод департамента о том, что предприниматель утратила преимущественное право на заключение договора купли-продажи, так как не подписала проект договора в тридцатидневный срок, установленный статьёй 4 Закона № 159-ФЗ.

Указанный довод основан на неправильном понимании норм статьи 4 Закона № 159-ФЗ. Из буквального толкования приведённой нормы права следует, что преимущественное право утрачивается лицом только в том случае, когда оно было согласно с рыночной стоимостью, определённой органом местного самоуправления, однако в тридцатидневный срок не подписало соответствующий договор купли-продажи.

Как указывалось ранее, проект договора купли-продажи спорного имущества не был подписан ИП Аганикян Г.А. в связи с несогласием с выкупной стоимостью имущества, установленной департаментом. Ответчик не мог не знать о сложившемся споре, так как после получения проекта договора 06.07.2011 истица уже 12.07.2011 обратилась в арбитражный суд с заявлением, направленным на оспаривание выкупной цены недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для констатации прекращения у ИП Аганикян Г.А. преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых ею нежилых помещений в порядке, предусмотренном положениями Закона № 159-ФЗ.

Несостоятелен довод департамента о том, что ИП Аганикян Г.А. не могла обращаться в арбитражный суд с иском по настоящему делу, не оспорив при этом принятое Городской Думой г. Краснодара решение, утвердившее заключение независимого оценщика об определении рыночной стоимости спорного недвижимого имущества. В пункте 1 информационного письма от 30.05.2005 № 92 разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объектов недвижимости путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора. Поэтому обращение предпринимателя в суд с преддоговорным спором, а также с требованием о признании отчёта оценщика недостоверным, является надлежащим способом защиты права. Действующее законодательство не содержит норм, согласно которым оспариванию достоверности отчёта об оценке имущества должен предшествовать иска об оспаривании решения законодательного органа местного самоуправления, внёсшего в план приватизации муниципального имущества сведения о рыночной стоимости спорного имущества, определённой независимым оценщиком.

Согласно части 2 статьи 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с нормами пункта 2 статьи 445 Кодекса, пункта 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, требования истицы об обязании департамента заключить с ней договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения настоящего спора путём проведения судебной экспертизы.

Право истицы на получение рассрочки по оплате спорного недвижимого имущества предусмотрено положениями статьи 2 Закона Краснодарского края от 15.10.2010 № 2079-КЗ «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Краснодарского края или в муниципальной собственности».

Таким образом, требования истицы являются законными и обоснованными, и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным АПК РФ для

рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01 марта 2013 года по делу № А32-48127/2011 отменить, принять новое решение.

Исковые требования удовлетворить.

Признать выкупную стоимость нежилых помещений № 1, 1/1,1/2, 2-7, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 10/4, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 21/1, 22, 23, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дмитрия Благоева,10/3, указанную в отчете независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью «Юг-регион-оценка» в размере 18 800 000 руб., недостоверной.

Обязать департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар заключить с индивидуальным предпринимателем Аганикян Галиной Андреевной (ОГРНИП 306230914600011) договор купли-продажи нежилых помещений № 1, 1/1,1/2, 2-7, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 10/4, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 21/1, 22, 23, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дмитрия Благоева,10/3, по цене 5 670 000 руб. с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу