Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 по делу n А53-4981/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что представленными в материалы письмами от 26.11.2012 №427 и от 31.01.2013 №72 подтверждается соблюдение арендодателем установленного законом досудебного порядка расторжения договора аренды №25 от 19.09.2012.

Выводы суда первой инстанции в указанной части сторонами не оспариваются (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оснований для иной оценки указанным доказательствам у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Вместе с тем, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, законодательством установлена специальная защита интересов арендатора при расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка, поскольку арендатор по такому договору при его заключении был вправе рассчитывать на заранее определенный значительный срок использования участка, гарантирующий возможность реализации долгосрочных проектов.

Из пункта 2.1 договора аренды № 25 от 19.09.2012 следует, что указанный договор заключен на срок более чем пять лет (до 30.06.2061), в связи с чем, на отношения сторон из данного договора распространяются вышеприведенные ограничения, установленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу указанных разъяснений, о существенном характере нарушений может свидетельствовать причинение заинтересованной стороне такого ущерба нарушением условий договора, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой обоснованно исходил из того, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, управление не доказало наличие обстоятельств, являющихся в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Как следует из материалов дела, арендатором действительно нарушен срок, предусмотренный  пунктом 4.4.5 договора №25 от 19.09.2012 для государственной регистрации данного договора.

Однако, документы на государственную регистрацию договора были предоставлены ООО «АгроСоюз Юг Руси» в Управление Росреестра по Ростовской области 10.10.2012, то есть в пределах предусмотренного договором двухмесячного срока для его регистрации, что свидетельствует о добросовестном исполнением арендатором договорных обязанностей по обеспечению государственной регистрации. Задержка в государственной регистрации была обусловлена необходимостью соблюдения требования статьи 22.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней», согласно которой государственная регистрация прав осуществляется одновременно на все земельные участки, образованные в процессе раздела. При этом, нарушение срока, предоставленного договором №25 от 19.09.2012 арендатору для государственной регистрации договора, составило не более 25 дней (с 19.11.2012 по 13.12.2012), что не может быть признано существенным нарушением, с учетом установленного срока договора (49 лет).

Экземпляр договора аренды №25 от 19.09.2012 с отметкой о его государственной регистрации был предоставлен управлению 15.05.2013, что подтверждается письмом №84 от 15.05.2013 (т.1 л.д.87).

Однако, о государственной регистрации договора аренды №25 от 19.09.2012 управление было заблаговременно извещено уведомлением от 13.12.2012 №40/096/2012-364 о государственной регистрации договора аренды (т.1 л.д.50).

Таким образом, на момент обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском ООО «АгроСоюз Юг Руси» фактически устранило допущенные нарушения договорных обязательств, установленных пунктами 4.4.5, 4.4.6 договора аренды №25 от 19.09.2012.

При этом, нарушение сроков государственной регистрации договора аренды №25 от 19.09.2012 и направления экземпляра договора с отметкой о его регистрации в адрес арендодателя не явилось препятствием к исполнению сторонами договора иных договорных обязательств и не повлекло нарушения прав арендодателя.

Так, сторонами не оспаривается фактическая передача арендованного земельного участка во временное владение и пользование ООО «АгроСоюз Юг Руси», зафиксированная в пункте 1.2 договора №25 от 19.09.2012.

Целевое использование ответчиком земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:34:0600006:481 – для сельскохозяйственного производства подтверждается представленными в материалы дела накладными на приобретение семян сельскохозяйственных культур, путевыми листами сельскохозяйственной техники (трактор), актами расхода семян, лимитно-заборными картами,  свидетельствующими об обработке спорного участка в целях сельскохозяйственного производства (т.1 л.д.76-86, 88).

Задолженность арендатора по арендной плате на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции отсутствовала, что подтверждается платежным поручением от 20.03.2013 № 1220 о внесении арендной платы по договору аренды от 19.09.2012 № 25 за первый квартал 2013 года (т.1 л.д.75).

Учитывая изложенное, приведенные в качестве основания досрочного расторжения договора аренды №25 от 19.09.2012 доводы о несвоевременной регистрации арендатором спорного договора и направления экземпляра договора аренды с отметкой о его регистрации в адрес арендодателя, не могут быть квалифицированы в качестве существенного нарушения договора, достаточного для его расторжения по требованию арендодателя.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы управления о затягивании ответчиком сроков подписания спорного договора аренды и договоров купли-продажи земельных участков, образованных при разделе земельного участка на основании постановления администрации Сальского района №1084 от 27.06.2012, которое привело к нарушению сроков государственной регистрации прав на земельные участки, носят предположительный характер и не подтверждены документально.

В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация договора аренды № 25 от 19.09.2012 произведена 13.12.2012. с указанной даты договор считается обязательным для его сторон. Следовательно, правоотношения сторон договора №25 от 19.09.2012, которые имели место до его заключения 13.12.2012, включая неисполнение сторонами отдельных условий договора, не могут иметь правового значения для целей расторжения договора.

То обстоятельство, что в пункте 2.1. срок договора аренды определен с 01.07.2012, в силу норм пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет распространить регулятивное действие условий договора на период с 01.07.2012 до момента его государственной регистрации, но не позволяет привлекать сторон к ответственности за нарушение условий договора в указанный период. Соответствующие разъяснения даны в пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Ссылки управления на резервирование спорного земельного участка для государственных нужд в целях размещения полигона твердых бытовых отходов сроком на 7 лет на основании постановления администрации Сальского района №2012 от 04.12.2012 не имеют правового значения для дела.

Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, резервирование земельного участка для государственных нужд не предусмотрено пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве самостоятельного основания для прекращения аренды земельного участка. Из статей 56.1, 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации также не следует, что последствием резервирования земель для государственных или муниципальных нужд может являться расторжение договоров аренды, заключенных в отношении зарезервированного земельного участка.

Доводы управления о том, что ООО «АгроСоюз Юг Руси» осуществило посев на спорном земельном участке после извещения о намерении арендодателя расторгнуть договор аренды, противоречат требованиям статей 22, 40, 42 77-82 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор сельскохозяйственных земель не только в праве, но и обязан своевременно приступать к использованию таких земельных участков.

Использование арендатором спорного земельного участка по его целевому назначению – для сельскохозяйственного производства, не противоречит условиям договора и ограничениям, установленным постановлением администрации Сальского района №2012 от 04.12.2012, в связи с резервированием участка для государственных нужд.

С учетом вышеизложенного, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции правомерно сделал вывод об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка № 25 от 19.09.2012 по требованию арендодателя с учетом приведенных последним обстоятельств.

Доказательств, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, истец в материалы дела, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Данный принцип представляет собой правило, по которому заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою правоту в споре путем представления доказательств. Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие по общему правилу с арбитражного суда обязанности по сбору доказательств. Принцип состязательности реализован также в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом, в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы, который освобожден от ее уплаты в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2013 по делу                № А53-4981/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и  может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев

Судьи                                                                                             О.А. Еремина

С.А. Кузнецов