Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2013 по делу n А32-2671/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Предъявляя требование о неосновательном обогащении, истец должен доказать как факт, так и размер неосновательного обогащения.

Исковые требования основаны на положениях статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик пользовался имуществом, полученным по краткосрочному договору аренды от 17.10.2008 г. №190-КДА/К1, признанному впоследствии недействительным решением Арбитражного суда города Москвы.

Истцом заявлено о взыскании неосновательного обогащения в сумме эквивалентной 37 024,23 долларов США за период фактического пользования ответчиком помещением в период с 01.11.2008 по 10.09.2009.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности истца на торговый центр, в котором расположено помещение, используемое ответчиком, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.01.2009, о чем сделана запись регистрации №23-23-01/646/2008-283.

Между тем, торговый центр, построенный за счет средств истца, введен в эксплуатацию 29.10.2008 (до начала спорного периода).

В силу части 1 статьи 3 Арбитражного процессуального кодекса задачей судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, обратившихся в суд.

Материалами дела подтверждены законное возведение по заказу и на средства истца и ввод в эксплуатацию многофункционального торгово-развлекательного центра "Галерея Краснодар" до передачи одного из помещений в нем предпринимателю (29.10.2008). Возражений относительно возможности использования спорного помещения по назначению (для осуществления предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли) при его получении в фактическое владение (01.11.2008) от предпринимателя не поступало, период такого пользования установлен в судебном порядке (с 01.11.2008 по 10.09.2009). Общество, являясь законным владельцем торгово-развлекательного центра, несло бремя содержания спорного имущества, в последующем за ним было зарегистрировано право собственности на здание. Доказательства наличия притязаний на спорное помещение иных лиц в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах  отсутствие у общества права собственности на вновь построенное здание в момент передачи спорного помещения предпринимателю по краткосрочному договору аренды от 17.10.2008 N 190-КДА/К1 и акту приема-передачи помещения не освобождает индивидуального предпринимателя от обязанности вносить плату за фактическое пользование имуществом, поскольку в противном случае неосновательное обогащение возникает на стороне предпринимателя, для которого имевшее место пользование окажется безвозмездным.

В силу прямого указания статей 1 и 2 Гражданского кодекса, гражданское законодательство, регулируя имущественные и личные неимущественные отношения, основывается на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, которые приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (статья 10 Гражданского кодекса), как и возмездный характер коммерческой деятельности (пункт 4 части 1 статьи 575 Гражданского кодекса).

Из материалов дела не усматривается, какие именно права предпринимателя нарушены в результате того, что право собственности общества на спорное помещение зарегистрировано позднее даты заключения договора аренды, доказательства наличия угрозы двойного взыскания ответчиком при рассмотрении спора также не представлены.

Таким образом, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности истца на объект аренды на момент заключения договора в данном конкретном случае не может означать отсутствие между сторонами обязательственных отношений, связанных с использованием нежилого помещения. Указанный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 14.07.2009 N 402/09.

При определении размера неосновательного обогащения суд первой инстанции согласно указаниям суда кассационной инстанции, правомерно исходил из того, что подписав предварительный договор от 16.06.2008 № 103-ПДА/К1, краткосрочный договор аренды от 17.10.2008 № 190-КДА/К1 и акт приема-передачи имуществаот 01.11.2008 без возражений, предприниматель согласилась со всеми их условиями, в том числе о размере платежей. Следовательно, при отсутствии доказательств превышения согласованного сторонами размера арендной платы над обычными ставками, используемыми при расчете аренды за аналогичные помещения в данной местности,  размер платы за фактическое пользование помещением должен быть исчислен исходя из воли сторон.

Данный вывод соответствует разъяснениями, изложенными в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» о том, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Указанное означает, что если лицо, пользующееся имуществом, считает, ставку арендной платы завышенной, то должно доказать, что она превышает обычные ставки в данной местности на этот период.

При этом ссылка суда первой инстанции на положения пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги, в данном случае не привела к принятию неправильного судебного акта, поскольку расчет  суммы неосновательного обогащения за фактическое пользование помещением верно произведен судом первой инстанции исходя из воли сторон, выраженной в предварительном договоре от 16.06.2008 с учетом приложений. На основании изложенного отклоняются доводы заявителей апелляционных жалоб относительно расчета суммы неосновательного обогащения.

Как следует из краткосрочного договора аренды от 17.10.2008 №190-КДА/К1 и предварительного договора от 16.06.2008. №103-ПДА/К1, не оспоренного сторонами, фиксированная арендная плата с НДС составляет 1 622,5 долларов США за квадратный метр площади в год, т.е. 171 660,5 долларов США в год (1622,5 х 105,8 кв.м.);  размер эксплуатационных расходов составляет с НДС 177 долларов США за квадратный метр площади в год, т.е. 18 726,6 долларов США в год (177 х 105,8 кв.м.); размер маркетинговых платежей составляет с НДС 23,6 долларов США за квадратный метр площади в год, т.е. 2 496,88 долларов США в год (23,6 х 105,8 кв.м.).

Всего ответчиком за использование спорного помещения за период с 01.11.2008 по 10.09.2009 г. должно быть оплачено 166 046 долларов США ( с учетом НДС).

Судом первой инстанции верно учтено, что 28.02.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды №190-КДА/К1 от 17.10.2008, согласно условиям которого стороны договорились уменьшить фиксированную арендную ставку за аренду помещения и установить ее в размере 687,50 долларов США без НДС, начиная с 01.03.2009по 31.05.2009, при условии надлежащего выполнения арендатором следующих обязательств:

- арендатор обязуется в срок до 25.05.2009 полностью погасить часть задолженности, образовавшейся на дату подписания настоящего соглашения, по уплате фиксированной арендной платы в сумме 14 961,53 долларов США, в том числе НДС 18%, по уплате эксплуатационных расходов в сумме 3 923,92 долларов США, в том числе НДС 18%, по уплате маркетинговых платежей в сумме 523,18 долларов, в том числе НДС 18%;

- арендатор обязуется в срок до 25 августа 2009 г. полностью погасить оставшуюся задолженность, образовавшуюся на дату подписания настоящего соглашения по уплате фиксированной арендной платы в сумме 27 794,69 долларов, в том числе НДС 18%, в следующем порядке: 9 266,40 долларов, в т.ч. НДС 18%, не позднее 25 июня 2009 г.; 9 126,87 долларов, в т.ч. НДС 18%, не позднее 25 июля 2009 г.; 9 266,40 долларов, в т.ч. НДС 18%, не позднее 25 августа 2009 г.

- арендатор обязуется в срок до 25 августа 2009 г. полностью погасить оставшуюся часть задолженности по уплате эксплуатационных расходов в сумме 7 289,64 долларов, в т.ч. НДС 18%, в следующем порядке: 2 430,27 долларов, в т.ч. НДС 18%, не позднее 25 июня 2009 г.; 2 429,09 долларов, в т.ч. НДС 18%, не позднее 25 июля 2009 г.; 2 430,27 долларов, в т.ч. НДС 18%, не позднее 25 августа 2009 г.

- арендатор обязуется в срок до 25 августа 2009 г. полностью погасить оставшуюся  часть задолженности, образовавшейся на дату подписания настоящего соглашения по уплате маркетинговых платежей в сумме 971,94 долларов, в т.ч. НДС 18%, не позднее 25 июня 2009 г., в следующем порядке: 324,03 доллара в т.ч. НДС 18%, не позднее 25 июня 2009 г.; 323,87 долларов, в т.ч. НДС 18%, не позднее 25 июля 2009 г.; 324,03 доллара, в т.ч. НДС 18%, не позднее 25 августа 2009 г.

- арендатор обязуется в срок до 25 мая 2009 г. полностью погасить задолженность по уплате платы за коммунальные услуги в сумме 27 556,45 руб. по состоянию на 28 февраля 2009 г.

- арендатор обязуется в срок до 25 июня 2009 г. полностью погасить задолженность в сумме 130 575,73 руб., в т.ч. НДС 18%, за поставку и установку стеклянных конструкций (витрин).

Согласно пункту 2 соглашения, если арендатор не выполнит все указанные обязательства в вышеуказанный срок, условие об уменьшении размера фиксированной арендной ставки не вступает в силу.

Согласно пункту 3 соглашения, если арендатор в период с 01 марта 2009 г. по 31 мая 2009 г. нарушит срок внесения какого-либо платежа по договору более чем на 5 календарных дней, либо внесет платеж не в полном объеме, условие об уменьшении размера фиксированной арендной платы за месяц аренды, оплата которого произведена с просрочкой, аннулируется.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если сторон поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.

Следовательно, данное соглашение заключено сторонами под отлагательным условием.

Как следует из соглашения от 28.02.2009 на момент его заключения у ответчика образовалась задолженность в общей сумме  55 464,90 долларов США.

За период с 28.02.2009 по 25.05.2009 ответчиком произведены платежи в размере 31 923,59 долларов США, т.е. мене суммы, предполагаемой соглашением, что свидетельствует о несоблюдении арендатором сроков оплаты задолженности и текущих арендных платежей, в связи следует полагать, что основания для применения   условия об уменьшении фиксированной ставки арендной платы отсутствуют.

Кроме того, решением арбитражного суда г. Москвы от 09.02.2010 по делу №А40-150640/09 договор аренды №190-КДА/К1, в рамках которого было заключено дополнительное соглашение от 28.02.2009,  признан недействительной (ничтожной) сделкой, что автоматически влечет недействительность дополнительного соглашения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции при расчете неосновательного обогащения обоснованно исходил из размера арендной платы, определенной предварительным договором с учетом приложений.

Согласно п. 3.4. Приложения № 3 и Приложения № 4 к предварительному договору «Налоги», стороны установили, что размеры арендной платы и сопутствующих платежей, указанные в ст. 3, указаны без учета НДС. При осуществлении расчетов арендатор начисляет на суммы арендных и других платежей, за исключением платы за коммунальные услуги, НДС и другие применимые налоги. Арендодатель оставляет за собой право начислять на сумму платежей, подлежащих оплате арендатором иные налоги, если таковые будут установлены действующим законодательством.

Следовательно, размер арендной платы (неосновательное обогащение) следует исчислять с учетом НДС.

При этом  ответчик не представил доказательств того, что размер платы за использование помещения, согласованный сторонами в двух договорах превышает размер средних ставок за аренду аналогичных помещений в данной местности.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика определением суда первой инстанции от 11.05.2011 была назначена судебная экспертиза для определения величины платы за пользование торговым помещением за один квадратный метр в год площадью от 100 кв.м. до 120 кв.м., взимаемой в торговом комплексе, аналогичном принадлежащему ОАО «Галерея Краснодар» в г. Краснодаре, проведение которой поручено ООО «Экспертный Дом».

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете оценщика, признается достоверной, если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом.

Статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ установлено, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете, в обязательном порядке, указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, установлены три основных подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный.

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать все три указанных подхода к оценке или обосновать отказа от использования того или иного подхода.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт