Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 по делу n А53-33023/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-33023/2012

30 июля 2013 года                                                                              15АП-8945/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.А.

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен

от ответчика: представитель не явился, извещен

от третьего лица: представитель не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2013 по делу № А53-33023/2012 по заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Деловой Дом Калита» (ИНН 7710684453, ОГРН 1077758611842)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Лервэй»

о признании недействительным распоряжения, об обязании подготовить и направить дополнительное соглашение к договору аренды,

принятое в составе судьи Меленчука И.С.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Деловой дом Калита» (далее – заявитель, ООО УК «ДД Калита», общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – заинтересованное лицо, ДИЗО г. Ростова-на-Дону, департамент) о признании недействительным распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону № 850 от 26.04.2012; об обязании Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону подготовить и направить в десятидневный срок ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» дополнительное соглашение к договору от 05.10.2004 № 2633 на следующих условиях: «С даты подписания дополнительного соглашения общество с ограниченной ответственность Управляющая компания «Деловой Дом Калита» Доверительный управляющий Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие» присоединяется к Договору от 05.10.2004 №2633: принимает на себя исполнение обязательств и приобретает права на тех же условиях, которые ранее были у ООО «Лервэй». Сокращенное наименование: ООО УК «ДД Калита» (Д.У.) ЗПИФ Недвижимости «ФРИР», ИНН // КПП: 7710684453 // 770901001. Место нахождения: 109004, Москва, ул. Александра Солженицына, д. 27. Расчетный счет 4070 1810 4003 0080 0014 (в валюте РФ) в ООО КБ «АРЕСБАНК» г. Москва, к/с 3010 1810 2000 0000 0551, БИК 044583551»; или на следующих условиях: «с 27.02.2007 права и обязанности по договору аренды перешли от ООО «Лервэй» к владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие», в настоящее время доверительным управляющим указанного фонда выступает Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Деловой Дом Калита», место нахождение: 109004, Москва, ул. Александра Солженицына, д. 27, платежные реквизиты: Сокращенное наименование: ООО УК «ДД Калита» (Д.У.) ЗПИФ Недвижимости «ФРИР», ИНН // КПП: 7710684453 // 770901001. Место нахождения: 109004, Москва, ул. Александра Солженицына, д. 27. Расчетный счет 4070 1810 4003 0080 0014 (в валюте РФ) в ООО КБ «АРЕСБАНК» г. Москва, к/с 3010 1810 2000 0000 0551, БИК 044583551» (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования).

 Решением суда распоряжение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону № 850 от 26.04.2012 признано недействительным. Решением суд обязал Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону подготовить и направить в десятидневный срок ООО УК «ДД Калита» Д.У. ЗПИФ Недвижимости «ФРИР»  дополнительное соглашение к Договору от 05.10.2004 № 2633 на следующих условиях: «С даты подписания дополнительного соглашения общество с ограниченной ответственность Управляющая компания «Деловой Дом Калита» Доверительный управляющий Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие» присоединяется к Договору от 05.10.2004 №2633: принимает на себя исполнение обязательств и приобретает права на тех же условиях, которые ранее были у ООО «Лервэй». Сокращенное наименование: ООО УК «ДД Калита» (Д.У.) ЗПИФ Недвижимости «ФРИР», ИНН // КПП: 7710684453 // 770901001. Место нахождения: 109004, Москва, ул. Александра Солженицына, д. 27. Расчетный счет 4070 1810 4003 0080 0014 (в валюте РФ) в ООО КБ «АРЕСБАНК» г. Москва, к/с 3010 1810 2000 0000 0551, БИК 044583551». В удовлетворении остальной части иска отказано. С Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Деловой дом Калита» взыскано 2000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе департамент просит решение суда отменить, в иске отказать. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. На момент обращения общества в департамент с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 2633 от 05.10.2004 государственный кадастр недвижимости содержал сведения, не позволяющие департаменту заключить данное дополнительное соглашение. Права ООО УК «Деловой Дом Калита» оспариваемым распоряжением от 26.04.2012 № 850 не нарушены, поскольку Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ, вступившим в силу с 07.03.2012, Закон о регистрации дополнен статьей 25.5, согласно которой при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Департамент не согласен с выводом суда об отсутствии у заявителя самостоятельной возможности осуществления государственной регистрации в ЕГРП изменений арендатора спорного земельного участка в связи со сменой собственника расположенного на нем строения, так как такие изменения подлежат внесению одновременно, а редакция ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующая на момент государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения, таких положений не предусматривала. Заявитель не лишен был возможности обратиться в Управление Росреестра по РО за государственной регистрацией изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка в порядке установленном Законом о регистрации. Вывод суда о невозможности распространения действия дополнительного соглашения на предшествующий период, поскольку такая возможность существует только по соглашению сторон в силу ст. 425 ГК РФ, противоречит положениям ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ. К новому собственнику объекта недвижимости переходит право на использование земельного участка в данном случае по договору аренды не с момента заключения дополнительного соглашения к договору со множественностью лиц на стороне арендатора, а с момента перехода прав на строения в силу закона.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. В соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ДИЗО г. Ростова-на-Дону, с одной стороны,  и ООО «Лервэй», ООО «Реалия», с другой стороны, заключен договор от 05.10.2004 №2633 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Большая Садовая, 76, с кадастровым номером 61:44:0050703:8, общей площадью 799 кв.м., для эксплуатации магазина и культурно-молодежного центра.

В силу п. 2.1 договора срок действия договора составил с 11.11.2003 по 04.06.2047.

Данный договор 19.10.2004 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа на договоре.

Согласно п. 3.1 спорного договора ООО «Лервэй» имеет долю в праве аренды в размере 11/100, а ООО «Реалия» - 71/100.

Согласно выписке из ЕГРП от 22.03.2012 в отношении спорного земельного участка его арендатором также является ООО «Региональное развитие».

Основанием передачи спорного земельного участка в аренду указанным лицам явилась принадлежность помещений в строении на спорном земельном участке.

13.09.2006 между ООО «Лервэй» и ООО УК «Каравелла», являющимся доверительным управляющим Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фонд «Реконструкция и Развитие», заключен договор купли-продажи нежилых помещений в задании литер «А», расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 76, а именно: комнаты в подвале №№ 9, 9а, 9б, 9в, 10,  комнаты на первом этаже №№ 30, 31, 32, 33, 37, 38, 42, комната на антресоли № 1, общей площадью 240,9 кв. м.

Право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФН «ФРИР» на указанные помещения зарегистрировано в ЕГРП 27.02.2007, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 01.10.2012.

На основании договора от 13.11.2008 доверительное управление ЗПИФН «ФРИР» осуществляется ООО УК «Деловой дом Калита».

26.03.2012 ООО УК «Деловой дом Калита» как доверительный управляющий ЗПИФН «ФРИР» обратился в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору от 05.10.2004 №2633 аренды земельного участка, на котором расположены нежилые помещения, находящиеся у него в доверительном управлении.

Распоряжением № 850 от 26.04.2012 ДИЗО г. Ростова-на-Дону отказало в заключении дополнительного соглашения к спорному договору аренды земельного участка, указав на отсутствие у органов местного самоуправления полномочий по распоряжению спорным земельным участком.

Департаментом даны пояснения о то, что основанием отказа в заключении дополнительного соглашения к спорному договору аренды об изменении арендатора явилось наличие в кадастровом паспорте спорного земельного участка сведений о его разрешенном виде использования для эксплуатации жилого дома, магазина и культурно-молодежного центра, что по мнению заинтересованного лица, может явиться основанием для вывода о возникновении права общей долевой собственности на спорный земельный участок у собственников жилых помещений в указанном здании.

Не согласившись с доводами отказа, общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Деловой дом Калита» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества о признании недействительным распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону № 850 от 26.04.2012 и обязании департамент подготовить дополнительное соглашение к договору от 05.10.2004 № 2633, руководствуясь следующим.

В силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и том же объеме, что и прежний собственник.

Данные нормы права соответствуют закрепленному в ст. 5 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы объекта недвижимости  и земельного участка.

Кроме того, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено преимущественное право собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка, занятого такой недвижимостью, в собственность либо в аренду.

В процессе рассмотрения настоящего спора на основании писем органов местного самоуправления г. Ростова-на-Дону от 07.12.2012 и от 07.02.2013 филиалом  ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области были внесены изменения в государственный кадастр недвижимости о разрешенном виде использования спорного земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка от 04.03.2013 разрешенным видом использования спорного земельного участка является: для эксплуатации универсального магазина, центров общения и досуговых занятий, залов для встреч, собраний, занятий детей и молодежи, взрослых многоцелевого и специализированного назначения.

Таким