Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 по делу n А32-37345/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

года за период с 11.07.2012 по 30.11.2012 составила 13 691 рубль 52 копейки; за 3 квартал за период с 11.10.2012 по 30.11.2012 составила 6 264 рубля 35 копеек.

Установив факт наличия у ответчика перед истцом денежного обязательства, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований о взыскании  задолженности, также неустойки в заявленном уточненном размере 12 954 руб. 53 коп.  

ООО "Водоканал" предъявлен встречный иск о взыскании стоимости выполненного капитального ремонта объектам аренды: водопроводно-канализационного комплекса в размере 348 163 рубля, либо произвести зачет в счет арендной платы за второй квартал 2012 года.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд пришел к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 01.07.2008 года между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды недвижимого имущества № 1, № 2, договор аренды муниципального имущества водопроводно-канализационного комплекса от 09.12.2009 № 1.

В соответствии с пунктом 4.1.4. договоров аренды недвижимого имущества № 1 от 01.07.2008, от 09.12.2009 № 1, арендатор обязуется незамедлительно устранять последствия возможных повреждений, аварий либо иных событий, в результате которых дальнейшее использование всего или части имущества становится невозможным, своевременно извещать об этом арендодателя, а также принимать все зависящие от себя меры по предотвращению угрозы разрушения или повреждения имущества.

Как следует из переписки представленной в материалы дела, в 2012 году сложилась аварийная ситуация на сетях водоснабжения в городе Кропоткине по ул. Кубанской и ул. ул. Профсоюзной, жители данных улиц неоднократно обращались в ООО "Водоканал" с просьбами об оказании помощи в замене водопровода в связи с постоянными перебоями в водоснабжении.

Водопровод по ул. Кубанской проложен в 1955 году из стальной трубы, которая обеспечивала жителей водой более 55 лет, что подтверждается актом приема передачи муниципального имущества водопроводно-канализационного комплекса, который является приложением № 2 к договору аренды № 1 от 09.12.2009.

26 марта 2012 года комиссия в составе представителей ООО "Водоканал" и квартальной ул. Кубанской на основании письменных обращений граждан провели его обследование.

При вскрытии трубопровода комиссией было установлено, что он подвергся сильной коррозии, внутреннее сечение трубы почти полностью заросло, проход воды уменьшился с диаметра 76 мм до 20 мм. Водопровод наводится в состоянии, в котором невозможно круглосуточно бесперебойно обеспечивать жителей улицы питьевой водой надлежащего качества. Комиссией было решено, что водопровод по ул. Кубанской пришел в негодность и не подлежит ремонту. В связи, с чем было принято решение срочно заменить данный участок водопровода, что отражено в акте от 26.03.2012.

27 марта 2012 года и 10 мая 2012 года ООО "Водоканал" в адрес главы Кропоткинского городского поселения Кавказского района были направлены письменные обращения исх. № 488 и № 745 о согласовании проведения работ по замене данного участка водопровода по ул. Кубанской. Однако, арендодатель оставил данные обращения без ответа.

В связи со сложившейся аварийной ситуацией, в результате которой дальнейшее предоставление услуги водоснабжения надлежащего качества жителям ул. Кубанской стало невозможным и не принятием мер к ликвидации аварийной ситуации арендодателем, возникла неотложная необходимость выполнить работы по замене вышеуказанного участка водопровода незамедлительно.

Из материалов дела усматривается, что обществом в мае 2012 года были выполнены работы по капитальному ремонту водопровода по ул. Кубанской протяженностью 250 метров. Стоимость работ составила 189 854 рубля.

01 июня 2012 года в Администрацию Кропоткинского городского поселения Кавказского района, с сопроводительным письмом от 31.05.2012 г. исх. № 910 поступила проектно-сметная документация и акты выполненных работ по капитальному ремонту водопровода по ул. Кубанской, с просьбой согласовать и подписать их.

Однако, стоимость капитального ремонта администрацией Кропоткинского городского поселения Кавказского района ООО "Водоканал" не возмещена.

Водопровод по ул. Профсоюзной от № 1 до № 13 пришел в негодность. Жители улицы неоднократно обращались в ООО "Водоканал" с заявлениями, в которых просили оказать помощь в замене водопровода, в связи с постоянными перебоями в водоснабжении.

Водопровод по данной улице проложен в 1954 году из асбестоцементной трубы, которая обеспечивала жителей водой более 55 лет, при том, что нормативный срок эксплуатации стальной трубы составляет 20 лет, что подтверждается актом приема передачи муниципального имущества водопроводно-канализационного комплекса, который является приложением N 2 к договору аренды № 1 от 09.12.2009.

04 апреля 2012 года комиссия в составе представителей ООО "Водоканал" и квартальной ул. Профсоюзной на основании письменных обращений граждан провели его обследование.

При вскрытии трубопровода комиссией было установлено, что он подвергся сильной коррозии, внутреннее сечение трубы почти полностью заросло, проход воды уменьшился с диаметра 50 мм до 15 мм. Водопровод находится в состоянии, в котором невозможно круглосуточно бесперебойно обеспечивать жителей улицы водой надлежащего качества. Комиссией было решено, что водопровод по ул. Профсоюзной протяженностью 130 метров пришел в негодность и не подлежит ремонту. В связи, с чем было принято решение срочно заменить данный участок водопровода, что отражено в акте от 04.04.2012.

ООО "Водоканал" в адрес администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района были направлены письменные обращения исх. № 535 от 04 апреля 2012 года и исх. № 580 от 13 апреля 2012 года о согласовании проведения работ по замене участка водопровода по ул. Профсоюзной. Однако, арендодатель оставил данные обращения без ответа.

В связи со сложившейся аварийной ситуацией, в результате которой дальнейшее предоставление услуги водоснабжения надлежащего качества жителям ул. Профсоюзной стало невозможным и не принятием мер к ликвидации аварийной ситуации арендодателем, возникла неотложная необходимость выполнить работы по замене вышеуказанного участка водопровода незамедлительно.

Из материалов дела усматривается, что обществом в мае 2012 года были выполнены работы по капитальному ремонту водопровода по ул. Профсоюзной от № 1 до № 13 протяженностью 130 метров. Стоимость работ составила 158 309 рублей.

18 мая 2012 года в Администрацию Кропоткинского городского поселения Кавказского района с сопроводительным письмом от 14.06.2012 г. исх. № 1027 поступила проектно-сметная документация и акты выполненных работ по капитальному ремонту водопровода по ул. Профсоюзной, с просьбой согласовать и подписать их.

Однако, стоимость капитального ремонта администрацией Кропоткинского городского поселения Кавказского района ООО "Водоканал" не возмещена.

В пункте 4.2.6 договора аренды № 1 от 09.12.2009 установлено, что арендатор имеет право производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Произведенный ремонт водоснабжения по ул. Кубанской и ул. Профсоюзной относится к капитальному ремонту, так как в результате ремонта произошло существенное улучшение технических характеристик арендованного имущества.

Общая стоимость работ по капитальному ремонту арендованного имущества, вызванного неотложной необходимостью, произведенного ООО "Водоканал" составила 348 163 рубля.

Таким образом, после заключения договоров аренды было установлено, что пользоваться арендованным имуществом в том состоянии, котором оно было передано администрацией, не предоставляется возможным и требовалось срочно произвести капитальный ремонт.

Общество в ответ на обращение администрации об уплате арендных платежей (от 13.07.2012 № 200-2282/11) в письме от 24.07.2012 № 1610 указало на необходимость зачета общей стоимости работ по капитальному ремонту водопроводных сетей, вызванных неотложной необходимостью по улицам Профсоюзной, с № 1 по № 13 и по ул. Кубанской в г. Кропоткине в счет арендной платы на сумму 348 163 рубля, с приложением заявления о зачете стоимости произведенным работ и акта сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2012 по 10.07.2012.

Однако, администрация от зачета отказалась и направила в адрес общества претензию от 31.10.2012 № 200-3366/12-01 с требованием об уплате задолженности по арендной плате без учета 348 163 рублей.

Общество повторно направило в администрацию письмо от 07.11.2012 № 2119 с просьбой о зачете общей стоимости работ по капитальному ремонту водопроводных сетей на сумму 348 163 рубля в счет арендной платы, с приложением заявления о зачете стоимости произведенным работ и акта сверки взаимных расчетов от 01.11.2012 и заявления о зачете, оставленное последним без удовлетворения.

Общество, ссылаясь на пункт 4.1.4 договора аренды недвижимого имущества № 1 от 01.07.2008, от 09.12.2009 № 1, в которых предусмотрена обязанность по устранению аварийных ситуаций с водопроводом и на п. 4.2.6 договора от 09.12.2009, где указано на необходимость производства арендатором капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с администрации стоимость ремонта или произвести зачет в счет арендной платы на сумму 348 163 рубля.

Согласно п. 1.2. договора аренды № 1 от 01.07.2008 г. и № 2 от 01.07.2008 г. администрация взяла на себя обязательства обеспечить выделение и освоение денежных средств в размере 85% от арендных платежей, оставшихся после уплаты арендодателем налога на имущество, установленных по договорам на капитальный ремонт и капитальные вложения в арендованное имущество.

В соответствии с п. 5.1.3. договора № 1 от 01.07.2008 г., № 2 от 01.07.2008 г. администрация обязана за счет средств, указанных в п. 1.2. договора, обеспечить проведение организационных мероприятий, необходимых для реализации утвержденных планов капитального ремонта и программы капитальных вложений, в том числе проведение конкурса (торгов) на размещение муниципального заказа и отбор подрядной организации для осуществления подрядных (строительных) работ по капитальному ремонту новому строительству, расширению, реконструкции и техническому перевооружению арендованного имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества; либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Как следует из акта от 04.04.2012 технического состояния водопровода по ул. Профсоюзной, неоднократных обращений жителей данной улицы с заявлениями в ООО " Водоканал" о замене водопровода, письмом от 12.04.2012 № 580 ООО "Водоканал" обратилось к главе Кропоткинского городского поселения с требованием замены вышедшего из строя водопровода по ул. Профсоюзной, при этом общество указало, что в случае невыполнения указанных работ в разумный срок, устранит аварийную ситуацию своими силами.

Из акта от 26.03.2012 г., технического состояния водопровода по ул. Кубанской, неоднократных обращений жителей данной улицы с заявлениями в ООО " Водоканал" о замене водопровода, письмом от 27.03.2012 г. исх. № 488 ООО "Водоканал" обратилось к главе Кропоткинского городского поселения с требованием замены вышедшего из строя водопровода по ул. Кубанской, при этом общество указало, что в случае невыполнения указанных работ в разумный срок, устранит аварийную ситуацию своими силами.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При толковании указанной нормы права, следует, что возложение законом на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт обусловлено его основной обязанностью предоставить арендатору имущество в состоянии, которое позволяет использовать имущество по назначению.

Материалами дела подтверждено производство капитального ремонта арендованного имущества арендатором.

Однако, администрация не оплатила стоимость выполненного капитального ремонта недвижимого имущества, произведенного за счет арендатора и не произвела зачет в счет арендной платы за спорный период.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об удовлетворении встречного иска ООО "Водоканал" в сумме 348 163 рубля.

В результате произведенного судом зачета, с ООО «Водоканал» в пользу Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района взыскано 459 611 рублей 16 копеек задолженности, 12 954 руб. 53 коп. неустойки.

Вместе с тем, суд не учел следующее при рассмотрении первоначального иска.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пунктам 6.8 и 7.2 договоров арендная плата уплачивается арендатором в размере 1/4 доли от годовой арендной платы ежеквартально и производится в срок, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным календарным кварталом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Управления Федерального казначейства России по Краснодарскому краю г. Краснодар.

Администрация обратилась с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за 2-3 квартал 2012 года. Уточняя исковые требования, Администрация указала, что 3-й квартал ответчиком