Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по делу n А53-27655/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

Второй этап - с момента получения разрешения на производство строительных работ и выбор генерального подрядчика до даты утверждения акта приемочной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию, но не позднее срока, указанного в пункте 2.1 контракта. Третий этап - с момента утверждения акта приемочной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию до оформления имущественных прав сторон по контракту, продолжительность этапа - не более 2 месяцев. К обязанностям застройщика отнесено: осуществление мероприятий по возмещению собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам убытков, причиненных изъятием для муниципальных нужд земельных участков, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 126, 128, 130, 132 в соответствии с постановлением мэра г. Ростова-на-Дону (пункт 5.1.1); заключение сроком на 3 года договора аренды земельного участка, сформированного за счет изымаемых земельных участков, для выполнения проектно-изыскательских работ и строительства жилого дома (пункт 5.1.2); получение исходных данных по проектированию жилого дома (технические условия, АПЗ и др.), разработка проектной документации и согласование ее в установленном порядке (пункт 5.1.3); обеспечение выполнения работ по землеустройству, постановке земельного участка на кадастровый учет и государственной регистрации договора аренды (пункт 5.1.4); выполнение функций по управлению строительством объекта и пусковых комплексов, включая получение исходной разрешительной документации, разработку, экспертизу, согласование, организацию поставки материалов и комплектацию оборудованием, приемку и сдачу объектов в эксплуатацию, формирование окончательной инвестиционной стоимости инвестиционного контракта (пункт 5.1.10) и др. К обязанностям генерального инвестора отнесено обеспечение за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств финансирования и реализации инвестиционного проекта в объеме переходящей к инвестору площади объекта (пункт 5.2.1) и др.

В период с июля 2005 года по октябрь 2006 года компания во исполнение контракта перечислила обществу 42 379 891 рубль (т. 1, л.д. 30-53).

В письме от 29.06.2012 генеральный инвестор, ссылаясь на неисполнение застройщиком принятых на себя по инвестиционному контракту от 28.03.2005 обязательств, указал, что считает контракт расторгнутым и предложил обществу в течение одного месяца со дня получения названного письма возвратить 42 379 891 рубль. Письмо получено застройщиком 04.07.2012.

Поскольку в предложенный срок общество денежные средства не возвратило, компания обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении инвестиционного контракта от 28.03.2005, взыскании перечисленной застройщику денежной суммы и процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.02.2007 по 11.12.2012.

До вынесения решения ответчик заявил о применении исковой давности.

Суд кассационной инстанции,  отменяя судебный акт и направляя дело на  новое рассмотрение, указал, что необходимо оценить доводы о заключенности контракта, проверить вопрос о его  исполнении, оценить доводы ответчика об иной правовой квалификации контракта как договора простого товарищества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций или инвестирование и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Согласно статье 2 названного Закона инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого участника инвестиционной деятельности.

В силу статьи 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - это капитальные вложения в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (п. 1 ст. 3 указанного Федерального закона).

Статьей 9 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Финансирование строительства осуществляют инвесторы - физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (пункт 2 статьи 4 указанного Федерального закона).

Статьей 7 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлено, что основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит понятия договора инвестирования и не устанавливает его предмет и существенные условия, поэтому для квалификации правоотношений между участниками инвестиционной деятельности необходимо применение правил статьи 431 ГК РФ.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если названые правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54) разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Из пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 следует, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 указанного постановления Пленума ВАС РФ.

Из содержания пунктов 2.1, 2.6, 3.1, 3.6, 5.1, 5.2 контракта следует, что его предметом является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома со встроенно-пристроенным многофункциональным комплексом, на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 126, 128, 130, 132. Сторонами согласован срок реализации инвестиционного проекта - апрель 2005 года - январь 2007 года. На ответчика  как застройщика возложены обязательства по управлению строительством, результатом исполнения которых является введение в эксплуатацию готового объекта. Основной обязанностью генерального инвестора является обеспечение финансирования строительства. Затраты застройщика по каждому пусковому комплексу оплачиваются за фактически выполненные работы с учетом авансирования на основании форм КС- 2 и КС-3 и иных документов, связанных со строительством объекта.

Из пункта 5.1.13 контракта следует, что в течение 30 дней после сдачи застройщиком какого-либо пускового комплекса в эксплуатацию государственной комиссии застройщик обязан обеспечить оформление акта о результатах реализации инвестиционного контракта (частичной реализации по конкретному пусковому комплексу), предоставить генеральному инвестору пакет необходимых документов, позволяющих  генеральному инвестору осуществить  государственную регистрацию прав  генерального инвестора и (или) третьих лиц,  привлеченных к инвестированию строительства пускового комплекса на квартиры, помещения и иные объекты в завершенном строительством пусковом комплексе.

В пунктах  3.1.1., 3.1.2. контракта предусмотрено, что в собственность застройщика и генерального инвестора поступает жилая и нежилая площадь  (за исключением площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи и т.д.) по 50 % каждому. 

Из пункта 3.2 контракта следует, что  конкретное имущество подлежащее передаче в собственность застройщику и генеральному  инвестору по итогам реализации контракта определяется  на основании акта о результатах реализации (частичной реализации)  инвестиционного контракта, подписываемого сторонами.

Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами «инвестиционными», выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N 11450/11 и связана с тем, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.

По мнению апелляционного суда, из смысла спорного инвестиционного контракта усматривается, что компания (инвестор) приняла обязанность  профинансировать инвестиционный проект  по строительству жилого дома со встроенно-пристроенным многофункциональным комплексом на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 126, 128, 130, 132,  а общество (застройщик) приняло на себя обязанность    выполнить комплекс функций по строительству и передаче инвестору пускового комплекса с закреплением построенного объекта недвижимости между истцом и ответчиком в пропорции 50 на 50.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи, что разъяснено в абзаце 3 пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Следовательно, оспариваемый контракт позволяет его квалифицировать как смешанный договор, оформляющий отношения сторон по инвестированию в строительство объекта недвижимости, содержащий элементы договора купли-продажи будущей вещи, учитывая обязательства истца по финансированию будущего объекта и обязательства ответчика по его созданию с последующим  закреплением между сторонами контракта жилых и нежилых помещений в построенном комплексе  в равных частях.

Из изложенного следует, что заключение данного инвестиционного контракта не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания такого контракта недействительным или незаключенным по правилам, установленным в Гражданском кодексе.

По данному вопросу имеется правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, последовательно выраженная в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, также содержащих оговорку об обязательности применения изложенного в них толкования норм права при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами и опубликованных на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации к моменту рассмотрения судами настоящего дела.

В названных постановлениях Президиум указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора.

Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Так  материалами дела подтверждается, что со стороны  истца исполнение контракта в виде финансирования осуществлялось исправно согласно направляемых обществом планов финансирования объекта на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 126, 128, 130, 132 согласно представленных в апелляционную инстанцию писем № 585 от 04.06.2005, № 615 от 28.06.2005, № 184 от 22.08.2006, № 810 от 29.09.2005, № 282 от 21.10.2005, № 332 от 25.11.2005, № 16 от 26.01.2006, № 111 от 24.03.2006, № 243 от 28.07.2006,  в то время как застройщик свои обязательства не исполнил.     

Из представленного  ответчиком в апелляционную инстанцию свидетельства  о государственной регистрации права серии 61 АА 729497  от 29.09.2004 следует, что за ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 2404 кв.м. в г. Ростове-на-Дону по улице Красноармейской, 132.

29.03.2011  (корректировка