Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2013 по делу n А32-21683/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17 мая 2004 года между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения под временными объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения № 3800001610, объектом аренды по которому являлся земельный участок из земель поселений общей площадью 250 кв.м, расположенный на трассе «Армавир - Новокубанск» в районе Северного жилого района, для размещения временного комплекса мойки автомобилей.

Пунктом 7.1 договора срок его действия определен до 17 мая 2014 года.

Спорный договор аренды был зарегистрирован 20 августа 2007 года.

По своей правовой природе спорный договор представляет собой договор аренды земельного участка, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Сделав вывод о нецелевом использовании земельного участка, являющегося объектом аренды по спорному договору, как существенном нарушении последнего, суд первой инстанции удовлетворил заявленное первоначальным иском требование о расторжении договора аренды № 3800001610 от 17 мая 2004 года.

Между тем, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него договором обязанностей, в том числе по целевому использованию объекта аренды, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Кодекса).

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, т.е. стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 мая 2013 года по делу № А32-25893/2012).

Из материалов дела следует, что до предъявления иска по настоящему делу Управлением имущественных отношений администрации в адрес предпринимателя 14 июня 2011 года было направлено уведомление о досрочном расторжении спорного договора аренды в связи с упорядочением, размещения временных объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения на территории Северного микрорайона в соответствии с проектом планировки, утвержденным постановлением главы муниципального образования город Армавир от 19 марта 2010 года № 1035 «Об утверждении проекта планировки территории Северного микрорайона» и необходимости в течение месяца со дня получения уведомления освободить арендованный земельный участок путем демонтажа временного комплекса мойки автомобилей за счет собственных средств и приведения его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

Доказательства направления в адрес предпринимателя до обращения в суд с иском по настоящему делу письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства по обеспечению целевого использования земельного участка в разумный срок в деле отсутствуют. Факт отсутствия такого предупреждения администрацией не оспаривается.

В силу изложенного администрацией не был соблюден досудебный порядок расторжения спорного договора аренды, установленный статьей 619 ГК РФ.

Из части 5 статьи 4 АПК РФ следует, что право лица на обращение в арбитражный суд с требованием, в отношении которого федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора возникает после соблюдения такого порядка. В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ несоблюдение заявителем предусмотренного федеральным законом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для рассмотрения по существу заявленного первоначальным иском требования о расторжении спорного договора.

При таких обстоятельствах на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ исковое заявление администрации в части требования о расторжении спорного договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения.

Оценка судом первой инстанции пункта 4.1.6 спорного договора в качестве основания наличия у администрации права на односторонний отказ от договора в случае упорядочения размещения временных объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения на территории города, не учитывает тот факт, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 сентября 2012 года по делу № А32-42735/2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2012 года, пункт 4.1.6 спорного договора признан недействительным в части условия о праве арендодателя на односторонний отказ от договора в случае необходимости использования земельного участка для государственных или общественных нужд под строительство зданий и сооружений, объектов инженерных коммуникаций, при реконструкции благоустройства территории города, при упорядочении размещения временных объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения на территории города.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, постольку недействительное условие пункта 4.1.6 спорного договора не привело к возникновению у администрации права на односторонний отказ от договора, а равно права требования его расторжения по установленному недействительным условием спорного договора основанию.

При оценке законности и обоснованности решения суда первой инстанции в части удовлетворения заявленного первоначальным иском требования о обязании предпринимателя снести самовольную постройку – здание автомойки, литер А, площадью 198,7 кв.м, инвентарный номер 2466, расположенное в городе Армавире, трасса «Армавир-Новокубанск» в районе Северного жилого района, на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0119001:470 - апелляционный суд установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции, самовольный характер спорной постройки обусловлен отсутствием разрешения на строительство и созданием спорного объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке. Удовлетворяя первоначальный иск в части требования о сносе самовольной постройки, суд первой инстанции отклонил заявление предпринимателя о применении срока исковой давности, оценив правовую природу данного требование в качестве негаторного иска, на который в силу статьи 208 ГК РФ не распространяется срок исковой давности.

Между тем, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

Из части пятой статьи 208 ГК РФ следует, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ). В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 года № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо ВАС РФ № 143) исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Из выраженной в данном пункте Информационного письма ВАС РФ № 143 правовой позиции следует, что требование собственника, не владеющего земельным участком, о сносе самовольной постройки может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску, направленному на восстановление владения собственника в отношении земельного участка.

В данном случае истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка по основанию нарушения арендатором договора аренды в части обязанности по целевому использованию земельного участка, что исключает применение к возникшим правоотношениям статьи 208 ГК РФ, а потому заявление ответчика о пропуске срока исковой давности должно быть рассмотрено по правилам главы 12 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При определении начала течения срока исковой давности апелляционный суд установил следующее.

Постановлением главы города Армавира № 652 от 6 июня 2002 года спорный земельный участок был предоставлен в аренду третьему лицу для временной установки комплекса мойки автомобилей с закусочной, т.е. для целей, не связанных со строительством.

Актом приемки в эксплуатацию временного объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения от 17 июля 2003 года приемочная комиссия администрации, утвержденная постановлением Главы города Армавира Краснодарского края от 6 апреля 2000 года № 322, приняла в эксплуатацию временную мойку автомобилей; из указанного акта следует, что принятое в эксплуатацию здание автомойки построено в соответствии с проектной документацией, разработанной МУ «Управление архитектуры и градостроительства» в 2002 году. Данным актом также установлено, отсутствие наружного освещения, навеса и состояние благоустройства в стадии завершения.

Заключением судебной строительно-технической экспертизы № 2118/09-3/16.1 от 30 ноября 2012 года, проведенной на основании определения суда первой инстанции от 24 мая 2012 года, установлено, что здание мойки автомобилей (литер А), назначение нежилое, общей площадью 207,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Армавир, трасса «Армавир-Новокубанск» в районе Северного жилого района, является объектом недвижимого имущества (капитальным строением), перемещение в пространстве, в том числе путем разборки-сборки указанного здания мойки, без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Данным заключением установлено, что спорное здание соответствует проекту Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Армавира 2001 года в части расположения относительно магистральной улицы, асфальтирования прилегающей территории устройства двух ворот для въезда и выезда, наличия и расположения оконных проемов, необходимости устройства парапета остекленной части стены фасада 1-3, конструкций наружных стен, необходимости устройства наружного освещения, необходимости защиты входа в здание от осадков, количества и расположения помещений, устройства дверных проемов и ворот. Не соответствие указанному проекту Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Армавира 2001 года установлено экспертом только в части архитектурно-декоративных решений наружного освещения, навеса над входной дверью, наличия выступающих вертикальных элементов на стене фасада 3-1 наружной отделки стен, устройства парапета.

Таким образом, у апелляционного суда отсутствуют основания для вывода о том, что на день предъявления администрацией иска по настоящему делу, а равно на день его разрешения по существу на спорном земельном участке, находится иное здание, нежели принятое в эксплуатацию приемочной комиссией администрации актом от 17 июля 2003 года.

Таким образом, о возведении спорного объекта администрация узнала или должна была узнать 17 июля 2003 года.

Довод администрации о том, что участвовавшие в приемке спорного здания члены приемочной комиссии не обладали специальными знаниями для оценки вводимого здания в эксплуатацию как капитального подлежит отклонению, поскольку из акта от 17 июля 2003 года следует, что в состав приемочной комиссии входили главный архитектор города, начальник отдела градостроительства, начальник отдела проектирования МУ «Управление архитектуры и градостроительства».

В соответствии со статьей 196 ГК РФ срок исковой