Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 по делу n А53-34890/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорное помещение передано ИП Шмайлову А.В. в аренду по акту приема-передачи от 01.06.2011. В акте отражено, что арендатор ознакомлен с техническим состоянием арендуемого помещения и претензий не имеет. В акте отсутствует указание на наличие каких-либо недостатков или неисправностей арендуемого имущества, препятствующих использованию помещения по его назначению (т.1 л.д.87).

Таким образом, материалами дела подтверждается надлежащее исполнение истцом обязанности по передаче объекта аренды арендатору в порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела также усматривается, что спорные помещения эксплуатировалось ИП Шмайловым А.В. при отсутствии каких-либо замечаний и претензий к его техническому состоянию.

Вместе с тем, при составлении акта приема-передачи от 28.09.2012 арендодателем были выявлены повреждения арендованного имущества, которые не могут быть обусловлены естественным износом в процессе нормальной эксплуатации. В частности, ООО «Сити» указало на наличие повреждений линеарных панелей фасада здания вследствие демонтажа сплит-системы и рекламных вывесок; наличие повреждений потолка и пола в помещении в результате сверления отверстий. Стоимость восстановления данных повреждений, согласно расчетам общества, составляет 71 480 рублей. Кроме того, при составлении акта общество отнесло к своим убыткам стоимость сплит-систем, которые арендодатель считает неотделимыми улучшениями имущества, поступившими в его собственность на основании пункта 5.4.3 договора и пункта 3 статьи 623 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.1 л.д.11).

В акте от 28.09.2012 отражено, что ИП Шмайлов А.В. не согласен с отраженными обществом в акте убытками, поскольку считает сплит-системы, демонтированные 13.09.2012, отделимым улучшением арендованного имущества.  в связи с чем, демонтаж данного оборудования не причинил обществу убытков.

Таким образом, из буквального содержания акта приема-передачи от 28.09.2012, подписанного ИП Шмайловым А.В., следует, что предприниматель не оспаривает наличие описанных в акте повреждений арендованного помещения, однако, не согласен с указанными обществом убытками вследствие выявленных повреждений.

Между тем, в дело также представлен комиссионный акт от 13.09.2012, в котором зафиксирован факт демонтажа предпринимателем 2 сплит-систем, наличие повреждений фасада здания в районе установки данного оборудования (царапины и вмятины) и повреждение потолочного покрытия (т.1 л.д.89).

Отклоняя данный комиссионный акт ввиду его составления обществом в одностороннем порядке, суд первой инстанции не принял во внимание, что при составлении указанного акта принимали участие незаинтересованные лица (сотрудники ЗАО «Тандер» и ООО «ДНС-Ростов Плюс»), подписавшие акт без возражений. При этом, комиссионный акт от 13.09.2012 составлен в период действия договора аренды №С-03.11 от 15.04.2011, когда имущество находилось во владении и пользовании предпринимателя.

Факт наличия повреждений спорного здания, зафиксированных в комиссионном акте от 13.09.2012 и акте приема-передачи от 28.09.2012, также был установлен при обследовании здания специалистом Янцовой И.Г. при составлении заключения № №094.06-13 от 01.06.2013 по результатам определения наличия и стоимости повреждений, а также зафиксирован представленными в дело фотоматериалами (т.2 л.д.37-49; 46-57).

При таких обстоятельствах, ИП Шмайлов А.В., получив в аренду спорное помещение в надлежащем состоянии и не указав на наличие каких-либо недостатков или неисправностей арендуемого имущества, препятствующих использованию помещения по его назначению, обязан доказать факт возврата спорного здания в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального естественного износа.

Таких доказательств предпринимателем в материалы дела не представлено.

Заявив о своем несогласии с приведенными в акте от 28.09.2012 убытками общества, связанными с повреждением арендованного имущества, предприниматель не предъявил каких-либо возражений относительно отраженных в акте недостатков спорного помещения. При этом, доказательства возврата арендованного имущества арендодателю в том состоянии, в котором арендатор его получил, ИП Шмайлов А.В. не представил. В деле отсутствуют доказательства того, что выявленные арендодателем недостатки спорного имущества в виде повреждений линеарных панелей фасада здания в районе размещения сплит-систем и вывесок предпринимателя, а также отверстий от сверления поверхностей потолка и пола, явились следствием нормального износа помещения за время пользования арендатором спорным объектом.

Таким образом, в отсутствие со стороны предпринимателя каких-либо документальных возражений относительно характера выявленных арендодателем повреждений арендованного имущества, следует признать доказанным факт возврата предпринимателем арендованного имущества с повреждениями, зафиксированными в актах от 13.09.2012, от 28.09.2012 и заключении о результатах исследования №094.06-13 от 01.06.2013.

Из представленного суду заключения о результатах исследования                  №094.06-13 от 01.06.2013 следует, что обнаруженные на фасаде здания повреждения линеарных панелей с учетом их характера могли образоваться вследствие касания стены здания подъемника, используемого при монтажно-демонтажных работах по установке наружных блоков сплит-систем в арендуемые предпринимателем помещения. Повреждения в виде сверления межэтажного перекрытия в торговом зале первого этажа (396 отверстий) обусловлено установкой системы креплений для выставочных образцов осветительных приборов. Повреждение керамогранитного покрытия пола (засверливание) могло явиться следствием проведенной предпринимателем перепланировки с установкой гипсокартонных перегородок. Повреждения металлопластикового окна в кабинете директора характерно аналогичным повреждениям при установке оконных жалюзи (т.3 л.д.57).

Указанные выводы специалиста документально не оспорены истцом и не опровергнуты представленными в материалы дела доказательствами.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в период действия договора аренды №С-03.11 от 15.04.2011 спорное помещение находилось во владении предпринимателя, на которого положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.2.1 договора возложены обязательства по его надлежащему содержанию. В связи с этим, выявленные арендодателем повреждения арендованного помещения могли возникнуть только вследствие ненадлежащего исполнения предпринимателем указанных обязанностей или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

Наличие обстоятельств непреодолимой силы, предусмотренных статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые могли явиться причиной повреждения спорного имущества, в материалы дела не представлено.

Выводы суда о том, что выявленные повреждения фасада здания могли явиться следствием погодных явлений или результатом действий по обслуживанию здания (ремонт или обслуживание сплит-систем и окон верхних этажей здания) носят предположительный характер и не основаны не имеющихся в деле доказательствах.

Доводы ИП Шмайлова А.В. о том, что демонтаж сплит-систем произведен их собственником (ООО «Ростовская торговая база»), у которого предприниматель арендовал данное оборудование, документально не подтверждены и противоречат приведенным в комиссионном акте от 13.09.2012 и акте приема-передачи от 28.09.2012 данным об их демонтаже предпринимателем.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о доказанности факта повреждения арендатором арендованного помещения при его освобождении.

В соответствии с пунктом 10 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Согласно произведенному ООО «Промосфера» расчету, стоимость монтажа-демонтажа поврежденных линеарных панелей на торцах спорного здания составляет 51 780 рублей (письмо №25 от 27.09.2012 – т.1 л.д.59). Стоимость монтажа-демонтажа поврежденных линеарных панелей в месте крепления вывески предпринимателя, монтажа-демонтажа окна в кабинете директора, монтажа-демонтажа керамогранитной плитки составляет 19 700 рублей (письмо ООО «Промосфера» №27 от 01.10.2012 – т.1 л.д.60).

В расчетах ООО «Промосфера» не учтена стоимость устранения повреждений межэтажного перекрытия первого этажа вследствие сверления отверстий для крепления образцов осветительных приборов.

Заключением о результатах исследования №094.06-13 от 01.06.2013, составленным независимым оценщиком Янцовой И.Г. на основании договора с ООО «Сити», установлено, что размер ущерба, связанного с устранением повреждений межэтажного перекрытия первого этажа, наружной облицовки стен здания, пола торгового зала первого этажа, оконного блока в кабинете директора составляет 93 485 рублей 74 копейки.

Данное заключение принято судом апелляционной инстанции в качестве письменного доказательства по делу, в связи с чем, подлежит оценке в совокупности с иными доказательствами по делу.

Доказательств, опровергающих установленную специалистом-оценщиком стоимость восстановления поврежденного имущества, в материалы дела не представлено.

Поскольку спорное помещение после освобождения его ИП Шмайловым А.В. было принято во владение арендодателем с недостатками, не отраженными в акте приема-передачи от 01.06.2011 при передачи помещения в аренду истцу и не являющимися естественным (нормальным) износом имущества, суд апелляционной инстанции считает возможным удовлетворить исковые требования о взыскании убытков в части возмещения арендодателю затрат на устранение повреждений арендованного имущества в сумме 93 485 рублей 74 копейки.

Включение в состав убытков общества стоимости демонтированных предпринимателем сплит-систем на основании положений пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.4.3 договора аренды №С-03.11 от 15.04.2011 суд апелляционной инстанции считает необоснованным.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, улучшениями арендованного имущества являются изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности и условия пользования имуществом и повышающие стоимость такого имущества. При этом, улучшения имущества не влекут сущностного изменения арендованного имущества.

В силу пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пункт 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Вместе с тем нормы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются диспозитивными, соглашением сторон могут быть предусмотрены иные основания или порядок возмещения затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества.

За свой счет арендатор, согласно пунктам 5.4.1-5.4.2 договора, вправе производить отдельные виды работ, относящиеся к ремонту, оборудовать и оформить помещение, с письменного согласия арендодателя. Все произведенные арендатором неотделимы улучшения арендуемого помещения при прекращении договора остаются в собственности арендодателя (пункт 5.4.3 договора).

В силу пункта 5.4.5 договора, арендодатель имеет право устанавливать в помещении средства связи, телефоны, компьютеры и прочую технику, необходимую для нормальной работы арендатора, банкомат – по согласованию с арендодателем, с учетом электрических мощностей, предусмотренных в помещении, государственных технических стандартов и функционального назначения помещения.

Таким образом, стороны в договоре аренды изменили диспозитивные положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав случаи производства улучшений без согласования с арендодателем и определив, что любые неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя после прекращения договора аренды.

Вместе с тем, общество не представило доказательства того, что установленные предпринимателем сплит-системы являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества.

Из имеющегося в деле письма ООО «Инженерные системы» №04/13 от 02.03.2013 (т.2 л.д.23), осуществлявшего монтаж спорных сплит-систем (т.2 л.д.50), следует, что при установке сплит-систем осуществлялось сквозное бурение стен, утеплителя и панелей фасада здания для прокладки коммуникаций (отверстие диаметром 100 мм). При демонтаже данного оборудования нарушается внутренняя и внешняя отделка здания, наносятся повреждения конструктивным элементам здания.

Согласно представленным в дело фотоматериалам, актов от 13.09.2012 и от 28.09.2012 и заключения о результатах исследования №094.06-13 от 01.06.2013 следует, что в результате демонтажа сплит-систем в торцевых стенах здания имеются сквозные отверстия, повреждения внутренней и внешней отделки в местах крепления блоков сплитсистем.

Из письма ООО «Инженерные системы» №04/13 от 02.03.2013 следует, что повреждения арендуемого имущество может образоваться только вследствие демонтажа сплит-систем без проекта специализированной