Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2013 по делу n А53-34847/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке от 19.10.2012 №119-2012, составленному ООО «Бета консалтинг», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0011001:92, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Васильченко, 29, по состоянию на 01.01.2007 составляет 46 314 297 руб. (л.д. 40-117 том 1).

Рыночная стоимость спорного земельного участка была определена экспертом на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость по результатам кадастровой оценки земель, результаты которой утверждены постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 №212.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 №10761/11, Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 №382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

Таким образом, в исковом заявлении общество правомерно просило установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, то есть на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу истца, была проведена экспертиза этого отчета в целях его проверки.

Отчет об оценке от 19.10.2012 №119-2012, составленный ООО «Бета консалтинг», в порядке статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был представлен на экспертизу Экспертному совету Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», членом которой является ООО «Бета консалтинг».  Экспертами саморегулируемой организации была проведена проверка соответствия отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки и стандартам и правилам оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза).

Согласно экспертному заключению от 10.12.2012 №121204-628 отчет об оценке от 19.10.2012 №119-2012 соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и стандартам некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (л.д. 139-148 том 1).

Суд первой инстанции обоснованно указал, что отчет об оценке от 19.10.2012 №119-2012, выполненный ООО «Бета консалтинг», составлен с соблюдением требований действующего законодательства. Он содержит обоснование выбранного оценщиком метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные оценщиком, им обоснованы надлежащим образом. Оценщиком для исследования не использована информация, ставшая известной после даты, на которую проведена оценка.

Корректность методов и правильность проведения исследования подтверждена саморегулируемой организацией оценщиков.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что представленные отчет об оценке и экспертное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержат достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещены о рассмотрении настоящего спора в суде, доказательства недостоверности указанного отчета в материалы дела не представили, нарушение оценщиком ООО «Бета консалтинг» при составлении отчета положений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не представили, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №913/11 от 28.06.2011).

В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0011001:92 его рыночной стоимости, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования общества.

Доводы Правительства Ростовской области о недостаточности и нецелесообразности установления рыночной стоимости земельного участка только на основании отчета об оценке от 19.10.2012 №119-2012 и экспертного заключения от 10.12.2012 №121204-628 подлежат отклонению.

В силу статей 12-13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» величина рыночной стоимости объекта недвижимости признается достоверной, если не доказано обратное. Оспаривание отчета об оценке осуществляется в судебном порядке, с учетом разъяснений, изложенных в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Обязанность по доказыванию доводов и возражений в силу статьи 9 и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на стороны.

Правительство Ростовской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом статей 8, 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск непредставления доказательств, обосновывающих возражения Правительства Ростовской области на исковые требования, лежит на третьем лице, заявившем о таких возражениях.

Как указывалось выше, представленный обществом отчет от 19.10.2012 №119-2012 независимого оценщика лица, участвующие в деле, не оспорили. Доказательства, свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости земельного участка или недостоверности рыночной стоимости, определенной в отчете от 19.10.2012 №119-2012, не представили.

Ходатайство о назначении по настоящему делу судебной экспертизы Правительство Ростовской области в судебном заседании суда апелляционной инстанции 15.10.2013 не поддержало, на проведении экспертизы не настаивало. Иные участники спора ходатайство о назначении экспертизы не заявляли.

Оснований для проведения в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по инициативе арбитражного суда судебной экспертизы для проверки достоверности рыночной стоимости земельного участка, определенной отчетом от 10.12.2012 №121204-628, с учетом представленного в дело положительного экспертного заключения от 10.12.2012 №121204-628 на данный отчет, не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств недостоверности отчета от 19.10.2012 №119-2012 об оценке, основания считать указанный отчет недопустимым доказательством по настоящему делу отсутствуют. Суд первой инстанции правомерно принял указанный отчет за основу при удовлетворении исковых требований общества.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы Правительства Ростовской области о том, что проведение нормативно-методической экспертизы в отношении отчета об оценке от 19.10.2012 №119-2012 недостаточно для установления достоверности указанной в отчете рыночной стоимости земельного участка, как противоречащие статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза (пункт 19 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 №328).

Законом не предусмотрены обязательные требования проведения экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка. В связи с этим, суд апелляционной инстанции считает, что для подтверждения достоверности отчета об оценке от 19.10.2012 №119-2012, как одного из доказательств по делу, достаточно проведение нормативно-методической экспертизы, результаты которой подтверждают соответствие данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки и стандартам и правилам оценочной деятельности.

Поскольку истец является арендатором земельного участка, находящегося в публичной собственности (земельный участок относится к числу неразграниченных земель), размер арендной платы органом местного самоуправления устанавливается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Необоснованно завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает права истца, как арендатора.

Возможность оспаривания результатов кадастровой оценки не только правообладателями, но и любыми иными заинтересованными лицами разъясняется также Департаментом корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости (Разъяснения Минэкономразвития РФ от 27.05.2011).

Таким образом, общество, как арендатор спорного земельного участка, имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Довод жалобы об отсутствии в материалах дела доказательств того, что общество было уполномочено собственником спорного земельного участка в соответствии со статьёй 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности» на заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости данного участка от имени заказчика, отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неправильном понимании заявителем норм материального