Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 по делу n А32-3267/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, также подлежат государственной регистрации.

На основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 и пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Как следует из материалов дела, договоры аренды № 15/11 от 01.11.2011 и №3/11 от 01.05.2012 заключены на срок менее года, в связи с чем, не подлежат государственной регистрации.

Договор аренды №16/11 от 01.11.2011 заключен на срок более одного года (с 01.11.2011 по 31.12.2012) и государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошел.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 №132-О указано, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Из материалов дела следует, что в договоре №16/11 от 01.11.2011 сторонами согласованы все существенные условия договора аренды. Нежилые помещения, являющиеся объектом аренды, переданы предпринимателю по акту приема-передачи от 01.11.2011 и приняты последним без каких-либо возражений. Из акта сверки от 05.12.2012 следует, что обязательства по внесению арендной платы по договору №16/11 от 01.11.2011 частично исполнялись предпринимателем.

Таким образом, факт отсутствия государственной регистрации договора №16/11 от 01.11.2011 не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора о взыскании арендной платы и пени, рассчитанных МУП «РЭО-2» исходя из условий указанного договора аренды.

При оценке обстоятельств заключенности договора аренды №3/12 от 01.05.2012, объектом которого является часть земельного участка площадью 26,66 кв.м., суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статья 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В приложении к договору аренды №3/12 от 01.05.2012 указано место нахождения спорного земельного участка на территории МУП «РЭО-12». В пункте 1.1 договора согласован адрес участка, площадь (26,66 кв.м.) и физические размеры (6,20х4,30).

Часть земельного участка, являющаяся объектом аренды по договору №3/12 от 01.05.2012, передана предпринимателю по акту приема-передачи от 01.05.2012 и принята последним без возражений. В акте сверки от 05.12.2012 предприниматель фактически признал наличие задолженности по арендной плате по договору аренды №03/12 от 01.05.2012.

Таким образом, при исполнении указанного договора части земельного участка у сторон не возникло неопределенности в вопросе о предмете договора аренды.

С учетом изложенного, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о заключенности договора аренды №3/12 от 01.05.2012.

В отношении доводов ответчика об истечении срока действия договора аренды №15/11 от 01.11.2011 суд апелляционной инстанции считает возможным указать следующее.

Срок аренды по договору №15/11 от 01.11.2011 был установлен сторонами с 01.11.2011 по 30.09.2012.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя, то в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения, являющиеся объектом договора аренды №15/11 от 01.11.2011, были возвращены предпринимателем  только по акту от 19.12.2012. Доказательства возврата указанных помещений после истечения срока договора №15/11 от 01.11.2011 в порядке статей 622, 655 ГК РФ в деле отсутствуют. Сведений о наличии у предпринимателя объективных препятствий для возврата помещений после истечения срока аренды или уклонении предприятия от принятия данных помещений, ответчиком не представлено.

Следовательно, договор аренды №15/11 от 01.11.2011 был возобновлен на неопределенный срок в порядке статей 610, 621 ГК РФ и фактически прекращен в связи с возвратом арендованного имущества 19.12.2012.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Как следует из представленного МУП «РЭО-12» расчета, ИП Болотов А.В. обязательства по внесению арендных платежей в период действия договоров аренды № 15/11 от 01.11.2011, №16/11 от 01.11.2011 и №03/12 от 01.05.2012 исполняло ненадлежащим образом, в связи с чем, на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 548 рублей по договору №03/12 от 01.05.2012; 53 217 рублей 34 копейки по договору №15/11 от 01.11.2011 и 334 306 рублей 45 копеек по договору №16/11 от 01.11.2011 (т.1 л.д.42).

Факт принятия в аренду имущества по спорным договорам подтверждается актами приема-передачи от 01.11.2011 и от 01.05.2012 и документально не оспорен ответчиком.

Следовательно, предусмотренные договорами аренды № 15/11 от 01.11.2011, № 16/11 от 01.11.2011 и № 3/12 от 01.05.2012 обязательства по передаче имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны арендатора. С момента передачи по актам от 01.11.2011 и от 01.05.2012 арендованное имущество находилось во владении ИП Болотова А.В. Доказательства возврата нежилых помещений и части земельного участка, предоставленных в аренду по договорам № 15/11 от 01.11.2011, № 16/11 от 01.11.2011 и № 3/12 от 01.05.2012 до 19.12.2012 (акты – т.1 л.д.16, 20, 24) в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены.

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.03.2011 по делу №А53-9136/2010.

Расчет задолженности произведен ответчиком с учетом согласованных в пунктах 1.6.1, 3.1 договоров условий о сроках действия договоров, размерах арендной платы и сроках внесения арендных платежей, в связи с чем, является методологически и арифметически верным.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Поскольку ответчиком доказательства оплаты долга по арендной плате за спорный период, равно как и доказательства прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом не представлены, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом задолженности ответчика, в связи с чем обоснованно удовлетворил исковые требования МУП «РЭО-12» в указанном размере.

Возражая против удовлетворения исковых требований предприятия, предприниматель указал, что переданное в аренду имущество находится в ненадлежащем состоянии и после отключения в феврале 2012 года электро- и водоснабжения ответчик не мог пользоваться нежилыми помещениями по целевому назначению.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 611 ГК РФ имущество сдается в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В статье 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Из содержания статьи 612 Гражданского кодекса следует, что под недостатками сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующими пользованию им, понимается ненадлежащее качество вещи, не позволяющее использовать ее по целевому назначению в течение всего срока аренды.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, из представленных в дело актов приема-передачи от 01.11.2011 следует, что нежилые помещения площадью 59,45 кв.м. (литер Б – склад) и площадью 147 кв.м. (литер А - мастерская), расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, дом №1, переданы предпринимателю в технически исправном состоянии без каких-либо претензий, акты подписаны сторонами без замечаний и разногласий.

Имеющиеся в деле материалы свидетельствуют о том, что после получения от арендодателя имущества арендатор о выявленных в нем недостатках (отсутствии возможности использовать нежилое помещение по назначению) не заявил.

Следовательно, каких-либо претензий об отсутствии электро-, и водоснабжения на момент передачи спорных нежилых помещений у предпринимателя к арендодателю не было.

В течение спорного периода времени предприниматель производил частичную оплату арендных платежей, тем самым косвенно подтверждая, что помещения удовлетворяли требованиям к их целевому использованию в рамках договоров.

Таким образом, доказательств того, что коммуникации были отключены на момент передачи спорных помещений в аренду, не представлено, что исключает возможность применения положений статьи 612 ГК РФ.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что условиями договоров аренды № 15/11 от 01.11.2011 и №16/11 от 01.11.2011 не предусмотрено возложение на арендодателя обязанностей по обеспечению переданных в аренду помещений электро- и водоснабжением.

Доводы общества о том, что необходимость обеспечения спорных помещений электро- и водоснабжением согласована сторонами