Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2008 по делу n А32-5829/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                            дело № А32-5829/2008-39/111

25 декабря 2008 г.                                                                                 15АП-4808/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Ильиной М.В., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: Ардаков Антон Викторович, паспорт, доверенность от 01.08.2008г. № 41-ю

Бурштейн Вячеслав Марксович, паспорт, доверенность от 06.02.2008г. № 2-ю;

Малышев Сергей Дмитриевич, паспорт, доверенность от  11.10.2008г. № 80-ю;

от ответчика: Шапошников Виктор Тимофеевич, паспорт, доверенность от 17.01.2008г. б/н

от эксперта ООО "ЦСЭ по Южному округу": Кононенко Наталья Валентиновна, удостоверение № 112 от 01.05.2005г.

представитель ООО "ЦСЭ по Южному округу" Мамай Виктор Иванович, удостоверение адвоката № 1356  от 05.12.2002г., доверенность от 10.01.2008г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Краснодарсельмаш"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2008г. по делу № А32-5829/2008-39/111

по иску открытого акционерного общества "Краснодарсельмаш"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ПК "Станк"

об освобождении земельного участка,

принятое судьей Колодкиной В.Г.,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Краснодарсельмаш", обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском  к обществу с ограниченной ответственностью "ПК "Станк" об освобождении земельного участка площадью 263978,85 кв.м., кадастровый номер 23:43:04 03 17:006, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская,3, путем демонтажа склада сборно-разборного общей площадью 1619 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что 27.12.2005г. истец продал ответчику указанный склад, являющийся объектом движимого имущества. Поэтому указание в договоре купли-продажи от 27.12.2005г. на приобретение покупателем права пользования земельным участком общей площадью 7 840 кв.м  под приобретаемыми объектами, включая склад литер Щ, противоречит действующему законодательству.  Поэтому истец потребовал от ответчика в досудебном порядке освобождения земельного участка от сборно-разборного склада литер Щ, однако указанное требование  ответчиком выполнено не было, что послужило основанием обращения с иском. Полагает, что нахождение  сборно-разборного склада ответчика, являющегося движимым имуществом, на арендуемом истцом земельном участке нарушает его права как титульного владельца земельного участка площадью 263978,85 кв.м.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2008г. по делу № А32-5829/2008-39/111  в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что истец не доказал нарушение своих прав и законных интересов нахождением на земельном участке спорного склада, приобретенного ответчиком в комплексе с другими объектами недвижимого имущества, а также того, каким образом выбранный им способ защиты в виде демонтажа приобретенного ответчиком объекта приведет к восстановлению его права аренды на земельный участок, границы которого претерпели изменение в результате приобретения ответчиком в собственность объектов недвижимости.

Кроме того, суд отметил, что заключенный сторонами договор купли-продажи от 27.12.2005 г., одним из условий которого являлась передача прав и обязанностей по использованию части земельного участка под отчуждаемыми объектами с согласованием его границ и площади, соответствует принципу свободы договора и ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Доказательств несоответствия данного условия действующему законодательству, истцом суду не представлено. Дополнительно суд указал, что решением арбитражного суда Краснодарского края по делу №А-32-8602/2007-36/266, вступившим в законную силу, истцу было отказано в признании недействительными сделок купли-продажи, в том числе и от 27.12.2005 г., в части перехода к ответчику прав пользования земельным участком, на котором находится отчужденное имущество.

Не согласившись с указанным решением, открытое акционерное общество "Краснодарсельмаш" обратилось в арбитражный суд апелляционной инстанции. Заявитель указывает, что спорный склад является объектом движимого имущества, и государственная регистрация прав на него не могла изменить характеристику физических свойств объекта. Истец полагает, что поскольку им был продан движимый объект, ответчику не мог быть передан больший объем прав, нежели имелось у истца.

Указывает на неправильное применение судом ст. 236, 421 ГК РФ. Полагает, что регулирование отношений, связанных с правом пользования земельным участком под приобретенным объектом, по усмотрению сторон договора недопустимо, ввиду  наличия  прямой законодательной регламентации по указанному вопросу (ст. 36 ЗК РФ, 552 ГК РФ).

Отмечает, что согласно п. 6.2. договора купли-продажи от 27.12.2005г. право аренды земельного участка под проданными объектами недвижимости подлежит оформлению в установленном законом порядке, ввиду чего ссылка суда на  п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации несостоятельна, соответствующее волеизъявление истца отсутствовало.

Также полагает необоснованной ссылку суда на отказ истцу в иске  о признании недействительным договора  от 27.12.2005г. в части условия о возникновении у покупателя прав на земельный участок под складом в рамках дела № А32-8602/2007-36/266, поскольку в настоящем деле дано иное правовое обоснование заявленным требованиям. Истец полагает доказанным нарушение своих прав нахождением на земельном участке, предоставленном истцу, движимого имущества ответчика.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик полагает, что истцом документально не подтверждено наличие установленных ст. 304, 305 ГК РФ условий для подачи негаторного иска. Полагает подтвержденным статус спорного объекта как недвижимого имущества на основании текста договора купли-продажи, технического паспорта. Указывает, что зарегистрированное право собственности ответчика на склад не оспорено, полагает Решение Арбитражного суда от 20.10.2007г. по делу №  А32-8602/2007-36/266 преюдициально установившим статус склада в качестве недвижимого объекта. Ссылается на письма истца  № ОКС от марта 2006г. и № 1023 от 12.12.2006г. в подтверждение признания истцом прекращения у него права аренды на земельный участок площадью 7 840 кв.м и перехода этого права к истцу. Полагает заявленный иск злоупотреблением правом в силу наличия у ответчика прав на земельный участок ввиду нахождения на нем иных объектов недвижимости, в связи с чем удовлетворением негаторного иска права истца не будут восстановлены.

В судебном заседании стороны поддержали приведенные доводы.

Учитывая, что заявленные в настоящем деле требования напрямую связаны с решением вопроса о наличии у спорного объекта статуса движимого либо недвижимого имущества, определением от 15.09.2008г. суд удовлетворил ходатайство истца о назначении строительно-технической экспертизы для разрешения следующих вопросов:

            1) обладает ли  склад сборно-разборный литер «Щ»,  кадастровый (условный) номер 23-23-01/486/2005-032, находящийся по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская,3, в соответствии с конструктивными особенностями и инженерными решениями признаками объекта недвижимого имущества?

2) одномоментно ли возводилась стена из шлакоблоков внутри по периметру   склада сборно-разборного литер «Щ» с его  основными стенами?

При назначении экспертизы суд исходил  из того, что осуществление государственной регистрации права собственности на объекты не может служить безусловным подтверждением отнесения их к недвижимому имуществу. Имущество является недвижимым не в силу оформления прав на него в порядке, предусмотренном для недвижимого имущества, а в силу присущих  ему физических признаков - прочной связи с землей, капитальности строения, прочности конструкций, из которых оно возведено  и пр. Наличие бетонного фундамента и полов само по себе не означает наличие статуса недвижимого имущества. Соответственно для установления наличия признаков недвижимого имущества необходимы специальные познания в области строительства.

В заключении судебной строительно-технической экспертизы № 162/100/1 от 15.10.2008г. ООО "Центр судебных экспертиз" сделаны следующие выводы:

Склад литер Щ кадастровый (условный) номер 23-23-01/486/2005-032, находящийся по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская,3, в соответствии с конструктивными особенностями и инженерными решениями обладает признаками недвижимого имущества.

Определить, одномоментно ли возводилась стена из шлакоблоков внутри по периметру   склада сборно-разборного литер «Щ» с его  основными стенами не представляется возможным ввиду неполучения от суда разрешения на частичное разрушение объекта. В судебном заседании эксперт дополнительно указала, что отсутствие возражений сторон на такое частичное разрушение равно как и указание в определении суда на обязанность сторон содействовать эксперту не могли быть восприняты как разрешение суда на использование методов исследования, предполагающих частичное разрушение объекта.

В заключении эксперты указали, что спорный объект представляет собой жесткозащемленное каркасно-металлическое здание, пространственная жесткость которого обеспечивается за счет сваренных в многопролетную систему колонн (замоноличенных в своем основании), ферм, балок, ригелей и диафрагм жесткости, к которым на болтовых соединениях крепится металлическая обшивка стен и кровля из стальных профилированных листов. Здание установлено на ленточный бетонный фундамент, в наличии бетонная отмостка… полы – бетонные, толщина и прочность которых обеспечивает движение грузового транспорта повышенной тоннажности.

Демонтаж конструкций здания (кроме обшивки: стен и кровли) невозможен без повреждения основных конструктивных элементов: требуется обрезка замоноличенного основания колонн, обрезка сварных соединений остальных конструкций металлического каркаса здания, что приведет к их полной непригодности и сделает сборку каркаса здания с сохранением несущих способностей конструкций невозможным при создании аналогичного строения. В случае переноса здания требуется создание металлического каркаса из новых конструктивных элементов, кроме обшивки стен и кровли, где потери будут составлять примерно 35% (в связи с застарелостью болтовых соединений и необходимостью их обрезки). На л.д. 135 т. 4 экспертами приведена таблица, отражающая предполагаемые потери при демонтаже, остаточную степень сохранности и удельный вес конструктивных элементов при определении итоговой величины. Из указанной таблицы следует, что при перемещении спорного объекта остаточная степень сохранности конструктивных элементов переносимого склада составит 14,8 %.

Рыночная стоимость склада определена экспертами в размере 19 611 000 руб., а стоимость объекта после его перемещения с учетом расходов на перемещение 26 281 094 руб. Эксперты указали, что перенос объекта на новое место повлечет за собой несоразмерность ущерба, причиняемого имуществу перемещением, и утрату его индивидуальных характеристик после перемещения в такой степени, что объект уже никогда не будет прежним и подлежит восприятию как новый объект гражданского права.

Эксперты отметили неразрывную связь объекта с землей на основании визуального выявления наличия бетонного ленточного фундамента (с указанием на прилагаемые фотографии (л.д. 132 т. 4.)) и совпадения указанного с данными технического паспорта (л.д. 57 т.2);

В ходе проведения экспертизы установлено подведение к объекту стационарных коммуникаций (электроосвещение, электроснабжение силового оборудования (кранбалки, станки), обеспечение строения системой тушения при пожаре (водопровод, гидрант), которая подключена к общезаводской сети подземной прокладкой по территории).

Поскольку истец не согласился с выводами экспертов, представил материалы письменной консультации НПП ООО «ЮрИнСтрой» № 784а/16.1 от 14.11.2008г. по поводу экспертного заключения, а также ходатайствовал об обязании экспертов предоставить пояснения по вопросам истца в отношении представленного заключения, суд вызвал экспертов для дачи пояснений в судебное заседание.

От ООО "ЦСЭ по ЮО" поступило ходатайство о допуске к участию в судебном заседании консультанта по экспертно-правовой работе Мамай В.И., в связи с тем, что в консультации НПП ООО «ЮрИнСтрой» затронуты организационно-правовые вопросы судебно-экспертной деятельности. Указанное ходатайство было удовлетворено судом при отсутствии возражений сторон.

Истцом были поставлены следующие вопросы эксперту:

- Что собой представляет характеристика «вес», приведенная экспертами в таблице проводимых корректировок (страница 29 заключения) сразу после характеристики «цена после корректировки»?

- Чем руководствовались эксперты, используя для сравнимых (сопоставимых) объектов недвижимости различные показатели характеристики «вес» (для объекта площадью 262,3 кв. м – 3, 250 кв. м – 2, 268 кв. м – 1)?

- Что собой представляет характеристика «общий вес» и почему ее значение равно 6 (шести)?

- Что собой представляет использованная экспертами методика определения средневзвешенного значения цены (в заключении не приведен соответствующий расчет (формула), в связи с чем не ясно, каким образом сформировалась рыночная стоимость объекта сравнительным подходом)?

- Чем руководствовались эксперты, распределяя определенные веса полученных в соответствии с использованными методами результатов расчетов (страница 47 заключения)?»

На указанные вопросы эксперт представил письменные ответы. В частности эксперт указал, что классификация вводимых поправок основана на учёте внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогам. Поскольку к объектам сравнения применялось различное количество корректировок, то в конце расчётов на странице 29 заключения эксперт для согласования результатов применил метод определения средневзвешенного