Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2008 по делу n А32-5829/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

значения цены. Поскольку к объекту - аналогу №1 применялось наименьшее количество корректировок (по 4-м пунктам - условия продажи, конструктив здания, различия в коммуникациях, площади), поэтому он имеет наибольший удельный вес 3. К аналогу №2 применялись корректировки по 5 пунктам (условия продажи, конструктив здания, отдельный въезд, коммуникации, площадь помещений), ему присвоен удельный вес 2. К объекту - аналогу №3 присвоен удельный вес 1, т.к. к нему применялось наибольшее количество корректировок по 6 пунктам (условия продажи, конструктив здания, отдельный въезд, состояние объекта, коммуникации, площадь). Соответственно общий вес всех объектов сравнения составил 6 единиц. После этого на заключительном этапе скорректированная стоимость объекта (с учетом выполненных корректировок) умножается на удельный вес, присвоенный экспертом. Данные показатели суммируются по всем объектам аналогам и делятся на общий вес (в данном случае 6). Результат - рыночная стоимость 1 кв.м. объекта оценки.

Кроме того, были дополнительно разъяснены на основе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 года №135-Ф3 в редакции Федерального закона от 24.07.2007 года №220-ФЗ, а также Стандартов оценки ФСО №1, ФСО №2 и ФСО №3, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №№254-256 понятие и соотношение затратного, сравнительного и доходного методов (подходов) оценки. Эксперт указал, что результатам расчетов, полученным в соответствии с использованными методами, были присвоены следующие веса: затратный подход - 10%, сравнительный подход - 60%, доходный подход 30%. Данное суждение основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и суждениях эксперта, в результате накопленного опыта.

В судебном заседании представитель экспертного учреждения представил пояснения относительно замечаний  НПП ООО «ЮрИнСтрой». В отношении замечания об отсутствии в заключении сведений об экспертах в полном объеме представитель ЦСЭ пояснил, что в заключении указаны сведения об экспертах: Ф.И.О. отчество (в законе нет ссылки, в каком это виде это должно быть сделано (полностью или сокращено)); об образовании, стаже работы, стаже экспертной работы. АПК РФ не содержит требований к образованию, которым должен обладать эксперт. В силу ст. 41 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», статья 13 названного закона, не распространяет свое действие на негосударственных экспертов. Каждое Министерство (юстиции, МВД) содержит свои требования к экспертам. В ЦСЭ ЮО, в соответствии с инструкцией по организации производства судебных экспертиз в ЦСЭ ЮО, утвержденную приказом № 66 от 13.09.07г, судебным экспертом может быть гражданин РФ, имеющий высшее или средне-специальное образование, но при этом стаж работы по специальности должен быть свыше 5 лет, имеющий право допуска на производство экспертиз, выданный аттестационно-экзаменационной комиссией ЦСЭ ЮО или другим экспертным учреждением.

            В связи с изложенным дополнительно представил излечение из названной Инструкции, документы, подтверждающие квалификацию экспертов: Сертификат Кононенко Н.В. о прохождении обучения 2006г., выданный СРО НК "Межрегиональный союз оценщиков",  Диплом Кононенко Н.В. о присвоении права самостоятельного производства судебных строительно-технических и оценочных экспертиз от 01.10.2007г., Аттестат оценщика недвижимого имущества, выданный Кононенко Н.В. 11.10.2008г., Свидетельство Ткачева В.Н. о присвоении права самостоятельного производства судебных строительно-технических экспертиз от 09.01.2008г.). При этом отметил, что ни АПК РФ, ни Закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» указаний на включение в заключение судебного эксперта сведений о наличии у эксперта  права самостоятельного производства судебной экспертизы не содержит. Такие допуски выданы экспертно-аттестационной комиссией ЦСЭ ЮО. В каждой системе экспертных учреждений (Минюста, МВД, ФСБ и т.д.) имеются свои комиссии, аттестующие только своих экспертов.

        Относительно неуказания организационно-правовой формы ЦСЭ ЮО также пояснил, что ни АПК РФ, ни закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» указаний на обязательность включения в заключение организационно-правовой формы экспертного учреждения, не имеет. Представил изменения в учредительные документы от 26.06.2006г. с отметкой регистрирующего органа, из которых следует, что ЦСЭ ЮО является обществом с ограниченной ответственностью.

      В отношении замечания по отсутствию сведений о лицензировании пояснил, что перечень видов деятельности, на осуществление которой требуется лицензия, содержится в ст. 17 закона «О лицензировании». Судебно-экспертная деятельность в этом перечне отсутствует. При этом  ЦСЭ ЮО, как юридическое лицо, имеет лицензию на занятие оценочной деятельностью. Представил копию лицензии № 012063 от 24.05.2005г. со сроком действия по 24.05.2010г.

В отношении замечания по использованной методике экспертного исследования указал, что на государственном уровне не утверждена методика по определению обладания объекта признаками недвижимого имущества. Ни одна экспертная методика не зарегистрирована на государственном уровне (за исключением определения рыночной стоимости имущества, в отношении которой установлены стандарты оценки ФСО №1, ФСО№2,ФСО №3) по следующим основаниям : 1) Законодательство РФ (в том числе АПК РФ и закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ») не содержит обязательного указания на регистрацию экспертной методики где-либо. 2) Не может быть применено к экспертным методикам Постановление Правительства РФ № 1009 от 13.08.97г «Об утверждении правил подготовки нормативно-правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации», поскольку в соответствии с данным постановлением государственной регистрации в Минюсте подлежат нормативные акты, которые должны обладать следующими признаками: а) изданы федеральными органами исполнительной власти б) устанавливают, изменяют или отменяют правовые нормы в) имеют общеобязательный характер, подкрепленный принудительной силой государства. Экспертная методика таких признаков не имеет 3) не подлежат экспертные методики  и сертифицированию, поскольку указанное не предписано законом «О техническом регулировании» от 27.12.2002г № 184-ФЗ и Перечнем по обязательной сертификации продукции, работ и услуг, утвержденным Постановлением Госстандарта № 64 от 30.07.02г. На практике экспертные методики разрабатываются     экспертными учреждениями на основе специальных познаний в той или иной сфере. Представил копию методики, разработанной ЦСЭ ЮО, по установлению наличия либо отсутствия признаков недвижимости у исследуемого объекта.

Относительно замечания об отнесении исследуемого вопроса к компетенции    экспертов-строителей пояснил, что  эксперты    Ткачев   В.Н.    и Кононенко Н.В. состоят в ЦСЭ ЮО в должности экспертов-строителей. При этом нормативными актами не определен круг полномочий эксперта-строителя (его компетенция), в каждом экспертном учреждении она определяется на уровне приказов.

В отношении замечания о недостаточности документов для производства исследования отметил, что каждый эксперт при производстве исследования, в зависимости от опыта, сам определяет достаточно ли ему документов для производства исследования. Законодательством не определен круг документов, необходимый для производства того или иного исследования.

Кроме того, экспертом и представителем экспертного заключения были даны ответы на иные вопросы суда и сторон, что отражено в протоколе судебного заседания от 18.12.2008г.

Так, на вопрос суда о том, насколько влияет наличие либо отсутствие возведенной по периметру склада стены из шлакоблоков на вывод о капитальности строения, эксперт пояснила, что имеющаяся у нее практика исследования аналогичных объектов показывает, что такие стены типичны для строений подобного рода, как правило, возводятся при строительстве объекта и служат для предохранения прочности обшивки от динамических повреждений. Кроме того, стена возведена непосредственно на бетонном полу без фундамента, что может быть установлено визуально, имеет чисто технологическое назначение. Ее отсутствие не повлияло бы на вывод экспертов.

Относительно исследования прочности связи спорного объекта с землей указала, что визуального осмотра было достаточно для того, чтобы установить наличие фундамента. Дополнительно пояснила, что установленное ею укрепление колонн в фундаменте соответствует требованиям СНиП для возведения таких строений в целях придания им устойчивости. Также указала, что подземное исследование фундамента было невозможным в отсутствие документации, позволяющей установить месторасположение подземных коммуникаций, поскольку имелась угроза их нарушения.

Приводя доводы против принятия экспертного заключения в качестве доказательства, подтверждающего наличие признаков недвижимого имущества у спорного объекта, истец указал на несогласие с использованием экспертами юридического критерия, поскольку правовые выводы надлежит делать суду, а не экспертам. Кроме того, указал, что эксперты необоснованно приняли во внимание соглашение о переводе прав и обязанностей арендодателя от 25.10.06 по договору аренды от 28.04.2000, которое в отличие от названного договора аренды не прошло государственную регистрацию, в связи с чем оно не имеет правового значения и, следовательно, не может приниматься во внимание, равно как не мог быть принят во внимание и представленный ответчиком кадастровый план, поскольку границы участка не утверждены уполномоченным органом в установленном порядке. Спор по заявлению компании о признании незаконным бездействия администрации г. Краснодара, выразившегося в неподписании постановления об утверждении границ вновь сформированных земельных участков находится на рассмотрении в Арбитражном суде Краснодарского края. Указали, что в настоящее время в г. Краснодаре, по ул. Сормовской, 3 в пределах территории общества существует только один земельный участок площадью 263 978,85 кв. м (кадастровый номер 23:43:04 03 17:006). Также истец полагает, что такие критерии объекта как «Подведение к объекту стационарных коммуникаций», «Отнесение объекта к основным фондам», капитальность строения и классификация объекта в качестве основных средств согласно сформировавшейся судебной практики ни сами по себе, ни в совокупности не могут безусловно свидетельствовать о том, что спорный объект является недвижимостью.

Представители истца заявили ходатайство о проведении повторной экспертизы ввиду того, что применение технических критериев в заключении не приведено, при составлении экспертного заключения допущены нарушения, фундамент оценен только визуально, в то время как для оценки прочности связи с землей необходимо проводить исследование фундамента.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО «Краснодарсельмаш» (продавец) и ООО ПК «Станк» (покупатель) 27.12.2005г. был заключен договор купли-продажи недвижимости (т. 1 л.д. 26-34), в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание «Прачечная спецодежды» литер Г общей площадью 110,2 кв.м.,

- нежилое здание спецпожаротушения литер Г31 общей площадью 141,9 кв.м.,

- нежилое помещение «Красного уголка» литер Г29 общей площадью 41,2 кв.м.,

- нежилое здание склада сборно-разборного литер Щ общей площадью 1619,6 кв.м., всего общей площадью 1930,7 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 263978,85 кв.м, кадастровый номер  23:43:04 03 17:006 по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская,3.

Истец является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 28.04.2000 № 4300006732 (т. 1 л.д. 7-25).

Имущество передано покупателю по акту от 27.12.2005г. Переход права собственности на спорный склад литер Щ зарегистрирован ГУ ФРС по Краснодарскому краю 29.12.2005г., регистрационная запись № 23-23-01/486/2005-032, о чем выдано свидетельство серии 23-АА № 583274.

Согласно п. 6.2. договора купли-продажи покупатель в порядке ст. 552 ГК РФ  приобретает право пользования земельным участком площадью 7840 кв.м под приобретенными объектами недвижимости.

Вопрос о недействительности указанного пункта – признании недействительным перехода к ООО ПК «Станк» прав и обязанностей ОАО «Краснодарсельмаш» по договору аренды земельного участка №4300006732(637) от 28.04.2000 г. на земельный участок площадью 7840 кв.м. – рассматривался в рамках дела № А32-8602/2007-36/266 по иску ОАО "Краснодарсельмаш". Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31 октября 2007г., оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске отказано.

Спора между сторонами относительно принадлежности либо обладания статусом недвижимой вещи иных приобретенных объектов не имеется.

Факт принадлежности спорного склада литер Щ ответчику на праве собственности  истцом не оспаривается. Иск заявлен в качестве негаторного, основанного на утверждении истца об отсутствии статуса недвижимого имущества у спорного объекта и наличии прав землепользования у истца.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования; при этом покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Судебная коллегия полагает доказанным статус склада литер Щ как объекта недвижимого имущества на основании установленного экспертным путем признака прочной связи спорного склада с землей и несоразмерности ущерба назначению объекта при