Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.01.2009 по делу n А32-14926/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 декабря 2008 года №50/102/2008-096 в отношении земельного участка  по улице Виноградной в Центральном районе города Сочи с кадастровым номером 23:49:02 03 012:0013 правообладатель не зарегистрирован.

Одним из критериев, позволяющим разграничить публичную собственность на земельные участки, является отнесение к конкретной форме (уровню) собственности в случае, предусмотренном федеральным законом.

Законом, предусматривающим отнесение земельных участков к конкретной форме собственности, является, в частности, Федеральный закон Российской Федерации от 14 марта 1995г. №33-ФЗ “Об особо охраняемых природных территориях” (далее -  Закон об особо охраняемых природных территориях). Согласно п.6 ст.2 Закона об особо охраняемых природных территориях (в редакции, действовавшей на момент заключения договора и разрешения спора) особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты (п.1 ст.2 Закона об особо охраняемых природных территориях). Согласно п.7 ст.2 Закона об особо охраняемых природных территориях территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. Согласно п.4 ст.31 Закона об особо охраняемых природных территориях отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 23 февраля 1995г. №26-ФЗ “О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах” территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 № 591-р утвержден перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение

В соответствии с п.2 раздела 1 приложения № 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. № 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации” охраняемые или особым образом используемые  природные объекты (заповедники, в том числе биосферные, национальные природные парки, курорты, а также заказники, имеющие общереспубликанское значение), являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности..

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения – п.2 ст.32 Закона об особо охраняемых природных территориях. В силу статьи 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14 марта  1995 года  N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В соответствии с частью 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" ( в редакции, действовавшей на день заключения договора) особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Поскольку право собственности Российской Федерации возникло в силу закона и не зависит от наличия государственной регистрации указанного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанный земельный участок согласно ст.17 Земельного кодекса Российской Федерации относился к федеральной собственности на день заключения договора аренды. При таких условиях орган местного самоуправления не вправе был распоряжаться земельным участком.

Право распоряжаться от имени Российской Федерации федеральным имуществом на территории Краснодарского края наделено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Поскольку правом заключить договор аренды обладает собственник или уполномоченное лицо (ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды от 6 июня 2007 года следует квалифицировать как сделку как противозаконную, а, следовательно, в силу предписания статей 166 и 168 Гражданского кодекса – ничтожную.

Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Кодекса. Поскольку внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории), земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий. Спорный земельный участок относится ко второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, границы которой установлены в Приложении № 3 к  постановлению Совета Министров СССР от 30 марта 1948 года № 985 «Об установлении границ округов и зон санитарной охраны и о мероприятиях по улучшению санитарного состояния курортов Евпатория, Саки, Сочи-Мацеста и курортов южного берега Крыма». Указанное постановление не отменялось ни Правительством СССР, ни Правительством Российской Федерации (после прекращения СССР). Не противоречит указанное постановление и ныне действующим федеральным законам. Поэтому до утверждения нового положения на основании Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» оно подлежит применению для обеспечения непрерывности правового регулирования.

О том, что спорный земельный участок как отнесенный к землям курортом относился к федеральной форме собственности на момент заключения договора, свидетельствует и принятие Федерального закона от 3 декабря 2008 года № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях», вступивший в силу 19 декабря 2008 года. Из части 11 статьи  1 указанного Закона следует, что земельные участки, не отнесенные к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации по основаниям, указанным в частях 8-10 указанной статьи, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона отнесены к муниципальной собственности муниципальных районов или городских округов.  Данному закону не придана обратная сила. Поэтому на день заключения договора аренды и день вынесения решения суда собственником спорного земельного участка являлась Российская Федерация, что исключало возможность распоряжения указанным земельным участком Администрацией города Сочи.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее недействительной судом. Ничтожный договор аренды не породил у ООО «Сочижилстрой» права владения и пользования спорным земельным участком, а, следовательно, ответчик осуществляет строительство на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке.

То обстоятельство, что договор аренды заключен во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 3 мая 2006 года по делу А32-5179/2006-50/99 по иску ООО «Сочижилстрой» к Администрации города Сочи о понуждении к исполнению обязанности в натуре (л.д.54-56), не влияет на оценку указанного договора аренды как ничтожной сделки. Из указанного решения следует, что при рассмотрении спора по договору инвестирования суд разрешал обязательственно-правовой спор из договора и не проверял при этом принадлежность земельного участка на праве собственности. Решение суда по договору носит исключительно обязательно-правовой характер и не может породить вещно-правового эффекта в виде перехода права собственности на спорный земельный участок от Российской Федерации муниципальному образованию город Сочи. Указанное решение исполнено путем заключения договора аренды, однако указанный договор аренды ничтожен, поскольку Администрация города Сочи на день заключения договора неправомочна была распоряжаться земельным участком, право на который в силу закона принадлежало Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, а также без получения на это необходимых разрешений.

Отсутствие права на земельный участок означает, что спорный объект является самовольной постройкой.

Кроме того, на строительство указанного жилого дома не получено надлежащих разрешений.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности» заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Согласно части 2 стать 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Строительство многоэтажного жилого дома не подпадает под перечень случаев, при которых разрешение на строительство не требуется ( часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 5 ст.36 Градостроительного кодекса Краснодарского края (Краевой закон от 21 июля 2008 года № 1540-КЗ).

При таких обстоятельствах Администрация города Сочи правомерно оценила возведение объекта без получения надлежащих разрешений как  самовольное строительство.

Довод отзыва ООО «Сочижилстрой» на апелляционную жалобу о том, что возможность получения такого разрешения не утрачена, не влияет на правовую квалификацию постройки как самовольной. На момент разрешения дела арбитражным судом первой инстанции такого разрешения не имелось, а потому оснований для отказа в удовлетворении иска не было.

Довод отзыва ООО «Сочижилстрой» о том, что Администрация города не в полной мере использовала предоставленные ей полномочия органа местного самоуправления, не может служить основанием к отказу в иске. Арбитражный суд не наделен компетенцией определять формы и методы реализации органом местного самоуправления его полномочий, предоставленных ему законом, и оценивать целесообразность указанных форм и методов. Поскольку Администрацией города заявлен иск о сносе самовольной постройки, арбитражный суд должен разрешить указанный иск.

Согласно пункту 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство. Согласно пункту 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об  общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к компетенции поселений отнесено осуществление земельного контроля за использованием земель поселений.

Согласно части 1 ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Исходя из изложенного следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления. Поэтому у органов местного самоуправления имеется публично-правовой интерес для предъявления иска о сносе самовольных построек.

Поскольку особенности регулирования земельных отношений на территории федерального курорта Сочи и вышеуказанные нормы законов не были учтены арбитражным судом первой инстанции при разрешении дела, решение подлежит отмене ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильного применения норм материального права ( п.1 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с постановлением нового судебного акта об удовлетворении иска.

Согласно