Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 n 15АП-2385/2010 по делу n А32-42666/2009 По делу о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора субаренды недвижимого имущества.Суд первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2010 г. N 15АП-2385/2010
Дело N А32-42666/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от истца: не явился, извещен надлежащим образом
от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом
от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27.01.2010 г. по делу N А32-42666/2009
по иску Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края
к ответчикам индивидуальному предпринимателю Нам Артуру Михайловичу, Автономной некоммерческой организации "Фонд социальной поддержки населения"
при участии третьих лиц Государственного учреждения "Краевой фонд социальной защиты населения", Департамента социальной защиты населения Краснодарского края
о применении последствий недействительности сделки,
принятое судьей Грибовой А.И.,
установил:
Управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Наму Артуру Михайловичу о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора субаренды недвижимого имущества от 08.09.2008 года, обязав Нам А.М. освободить помещения 1-го этажа N 11, 12, и 14 площадью 106,2 кв. м, расположенные в здании по адресу г. Краснодар, ул. Красная, 42, лит. А.
Иск мотивирован тем, что при передаче объекта в субаренду нарушены нормы федерального и регионального законодательства, в том числе отсутствует охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, нарушен запрет на сдачу в субаренду государственного имущества Краснодарского края. По указанным основаниям истец полагает оспариваемый договор ничтожной сделкой.
Дополнительно истец указывал суду, что договор аренды прекращен им в одностороннем порядке, в связи с чем прекратился и договор субаренды.
Судом первой инстанции удовлетворено ходатайство истца о привлечении к участию в деле второго ответчика арендодателя по договору субаренды и основного арендатора Автономной некоммерческой организации "Фонд социальной поддержки населения" (далее - АНО "ФСПН").
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент социальной защиты населения Краснодарского края (далее - Департамент) и Краевой фонд социальной защиты населения Краснодарского края (далее - Фонд).
Решением суда Арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2010 г. в иске отказано. Со ссылкой на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П суд указал на невозможность истцу, не являющемуся стороной сделки, требовать реституции. Суд отклонил довод истца о прекращении охранно-арендного договора от 16.11.2005 г. помещений здания - памятника в связи с расторжением в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, а также отклонил доводы о ничтожности договора субаренды. Суд указал на невозможность применения Постановление ЗСК от 23.06.1999 г. N 175-П к спорным правоотношениям, поскольку ограничение на распоряжение собственностью Краснодарского края администрацией края, в том числе путем его передачи в субаренду, может быть установлено только законом.
Кроме того, суд указал, что передача имущества в субаренду не освобождает от ответственности арендатора перед арендодателем, а законодательством не предусмотрено одновременное наличие от двух субъектов охранных обязательств на один и тот же объект. Форма договора соблюдена, объект субаренды определен как помещения в здании памятника, цель использования определена, условия ремонта также определены. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендованное имущество, а именно, помещения в здании-памятнике, используются не в соответствии с условиями договора аренды. Суд пришел к выводу о том, что содержание договоров аренды и субаренды не позволяют использование объекта охраны без установленных Законом N 73-ФЗ ограничений.
Не согласившись с указанным решением Управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Заявитель жалобы полагает неверным вывод суда о том, что удовлетворение заявленных требований не восстановит интерес истца по возврату имущества, поскольку нарушение прав истца заключается в невозможности исполнения возложенной законом обязанности по предъявлению требований о сохранении объекта культурного наследия к лицу, фактически использующему часть памятника. Полагает договор субаренды заключенным в нарушением требований статьи 55 Федерального закона N 73-ФЗ.
Кроме того, заявитель отмечает, что одновременное наличие двух охранных документов на один и тот же памятник не только не противоречит действующему законодательству, но, напротив, подтверждено положениями статей 55 (п. 1), 56 (п. 4) Федерального закона N 73-ФЗ.
Заявитель обращает внимание суда на отсутствие возможности из текста договора установить, что предметом субаренды является именно объект культурного наследия.
Другие лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Апелляционная жалоба слушалась с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 27.04.2010 г. по 04.05.2010 г. В судебное заседание 27.04.2919 г. не явились ответчики и ГУ "Краевой фонд социальной защиты населения", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. После перерыва в судебное заседание также не явились истец и Департамент социальной защиты населения Краснодарского края. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.
Представитель истца в судебном заседании 27.04.2010 г. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель Департамента социальной защиты населения Краснодарского края в судебном заседании 27.04.2010 г. пояснил, что поддерживает апелляционную жалобу в полном объеме.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Свидетельством о государственной регистрации права от 13.02.2006 г. серия 23 АА 606030 подтверждается, что нежилые помещения первого этажа здания лит. А, общая площадь - 370 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Красная, д. 42, являются государственной собственностью Краснодарского края.
Указанное имущество отнесено к объектам культурного наследия регионального значения как "Клуб общественного собрания, 1871 г." и состоит на государственной охране на основании Закона Краснодарского края от 17.08.2000 г. N 313-КЗ. "О пообъектном составе недвижимых памятников истории и культуры местного значения, расположенных на территории Краснодарского края"
16.11.2005 г. Департамент культуры Краснодарского края (арендодатель) и Автономная некоммерческая организация "Фонд социальной поддержки населения" (арендатор) подписали договор N 48/05 аренды (охранно-арендный договор) объекта культурного наследия, а именно: части нежилых помещений первого этажа общей площадью 133,1 кв. м расположенных в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 42, литер А.
Срок действия договора с 20.11.2005 г. по 20.11.2020 г. Указанный договор регистрирован в установленном законом порядке.
Пункт 1.1. договора содержит условие об эксплуатации памятника исключительно под розничную торговлю.
Пунктом 3.2.4. договора установлена обязанность арендатора не сдавать арендуемый памятник в субаренду без письменного согласия арендодателя.
08.09.2008 г. Автономная некоммерческая организация "Фонд социальной поддержки населения" передает часть арендуемых помещений общей площадью 106,2 кв. м, расположенных на первом этаже здания-памятника по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 42, лит. А, в субаренду для использования в торговых целях индивидуальному предпринимателю Наму Артуру Михайловичу.
Срок субаренды определен до 20.11.2020 г. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В 2007 году была проведена реорганизация Департамента путем выделения из него
органа исполнительной власти Краснодарского края - Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края, которое является правопреемником департамента по правам и обязанностям в области государственной охраны, сохранения, использования объектов культурного наследия (постановление Главы Администрации Краснодарского края от 16 мая 2007 года N 455).
Государственное учреждение "Краевой фонд социальной защиты населения" обращается к истцу с письмом от 20.07.2009 N 1901/09-215 с просьбой расторгнуть охранно-арендный договор N 48/05 от 16.11.2005, поскольку помещения необходимы Фонду, в то время как арендатором - АНО "ФСПН" они не используются и переданы им в субаренду.
Истец направил АНО "ФСПН" письмо от 23.07.2009 г. N 78-1819/09-01-1/18 о расторжении договора аренды с приложением соглашения о расторжении договора.
В ответ на которое, письмом от 07.08.2009 г. N 31 АНО "ФСПН" указала, что с ее стороны нет нарушений долгосрочного договора аренды.
Письмом от 10.09.2009 г. N 78-2882/09-01-18 истец на основании п. 6.3. договора аренды от 16.11.2005 г. N 48/05 уведомил АНО "ФСПН" о необходимости освобождения арендованных помещений до 10.12.2009 г.
Письмом от 26.11.2009 г. N 78-4522/09-01-18 истец направил АНО "ФСПН соглашение о расторжении договора и акт сдачи-приемки, указав на необходимость присутствовать при подписании акта сдачи-приемки объекта 10.12.2009 г. в 11 час. 00 мин.
Считая, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Согласно пункту 1 статьи 55 Закона об объектах культурного наследия договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона.
Пунктом 2 статьи 55 указанного Закона установлено обязательное включение в договор аренды объекта культурного наследия включенных в реестр сведений об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Федеральным законом, независимо от формы собственности данного объекта.
Поскольку в договоре субаренды не содержится сведений, указывающих на то, что предметом аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране, оспариваемый договор не соответствует статье 55 Закона об объектах культурного наследия и не влечет в связи с этим правовых последствий (является ничтожной сделкой) в связи с чем требование о выселении предпринимателя обоснованно и подлежит удовлетворению.
Аналогичная правовая позиция выражена в Определении ВАС РФ от 16.01.2009 N 14166/08 по делу N А26-5952/2006-112.
Указанный подход соответствует и сложившейся судебной практике кассационных судов (например, Постановление ФАС СЗО от 23.10.2008 г. по делу N А56-701/2008, от 12.09.2008 по делу N А26-5952/2006, от 11.12.2006 по делу N А26-11343/2005-14, Постановление ФАС Уральского округа от 30.09.2009 N Ф09-6313/09-С6 по делу N А60-40321/2008-С3).
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В силу чего неверными являются выводы суда о достаточности наличия охранных обязательств в основном договоре аренды. Обязанности по сохранению памятника культуры должны быть возложены на непосредственного пользователя соответствующего объекта.
На основе анализа положений договора аренды объекта культурного наследия (охранно-арендного договора) от 16.11.2005 г. суд правомерно установил отсутствие оснований для одностороннего внесудебного расторжения указанного договора арендодателем, в связи с чем пришел к верному выводу о сохранении его действия.
Вместе с тем, неверным является вывод суда о том, что указанное обстоятельство лишает истца надлежащей легитимации по иску.
В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
На момент рассмотрения спора истец является полномочным органом представителя собственника по распоряжению спорным объектом, что прямо следует из Закона Краснодарского края от 06.02.2003 N 558-КЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации расположенных на территории Краснодарского края." (п. 4, ст. 36), что обеспечивает надлежащую легитимацию указанного истца по требованию о применении последствий недействительности ничтожного договора субаренды.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 n 15АП-2378/2010 по делу n А53-17893/2009 По делу о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения, пени.Суд первой инстанции Арбитражный суд Ростовской области  »
Читайте также