Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 по делу n А32-40162/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

кадастровый учет с присвоением декларированного кадастрового номера 23:39:0412001:368 без установления границ.

При первичном выполнении межевых работ была изменена площадь земельного участка, посредством ее уменьшения до 82 га.

Из письма ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» №07-06/472 от 24.12.2012 следует, что в процессе межевания земельного участка кадастровым номером 23:39:0412001:368 в результате обработки полевых измерений и нанесения результатов обмеров на кадастровую карту выявлено, что на месте земельного участка, находящегося в аренде главы КФХ Шуралева Н.А. в соответствии с договором аренды №11 от 18.08.1994, сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:3960412001:262, повторяющий границы земельного участка истца. К письму приложен фрагмент электронной карты с указанием границ земельного участка с кадастровым номером 23:3960412001:262. В результате образовавшегося наложения работы по межеванию были приостановлены (т.1 л.д.26-27).

Согласно представленному кадастровому делу земельный участок с кадастровым номером 23:3960412001:262 был поставлен на кадастровый учет на основании постановления администрации муниципального образования Белореченский район №1131 от 31.05.2011 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: Белореченский район, с. Школьное», принятому  по обращению ИП Виноградовой Л.Б. (т.1 л.д.116-117, 121-122).

Информация о планируемом предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:3960412001:262 была опубликована в газете «Огни Кавказа» от 26.04.2012 №45 (13770)

На основании постановления администрации муниципального образования Белореченский район №1777 от 09.08.2012 между муниципальным образованием Белореченский район (арендодатель) и Виноградовой Л.Б. (арендатор) был подписан договор аренды №3900005490 от 10.08.2012, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во владение и пользование на условиях аренды сроком на 3 года земельный участок земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:3960412001:262 площадью 601 447 кв.м., расположенный по адресу: Белореченский район, Школьненское сельское поселение, с.Школьное, для сельскохозяйственного использования (т.1 л.д.48-56).

Договор аренды от 10.08.2012 №3900005490 зарегистрирован в установленном законом порядке 20.09.2012, о чем в ЕГРП внесена запись за №23-23-07/058/2012-081 (выписка из ЕГРП от 12.12.2012 – т.1 л.д.28).

Полагая, что администрация незаконно сформировала и предоставила в аренду ИП Виноградовой Л.Б. земельный участок с кадастровым номером 23:3960412001:262, который расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:39:0412001:368, предоставленного истцу по договору аренды №11 от 18.08.1994, глава КФХ Шуралев Н.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора аренды №3900005490 от 10.08.2012 недействительным (ничтожным).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды №3900005490 от 10.08.2012, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В качестве способов защиты нарушенного права статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 №3668/05).

Глава КФХ Шуралев Н.А. не является стороной договора аренды №3900005490 от 10.08.2012, в связи с чем должен доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из письма ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» №07-06/472 от 24.12.2012, в процессе межевания земельного участка с кадастровым номером 23:39:0412001:368, предоставленного в аренду главе КФХ Шуралева Н.А. на основании договора аренды №11 от 18.08.1994, кадастровым инженером установлен факт формирования в составе земель истца земельного участка с кадастровым номером 23:3960412001:262.

В соответствии с графическим материалом и сведениями электронной кадастровой карты границы земельного участка с кадастровым номером 23:3960412001:262, повторяют границы арендованного истцом земельного участка.

В связи с этим, глава КФХ Шуралев Н.А. считает нарушенными свои права на спорный земельный участок, как арендатора по договору аренды №11 от 18.08.1994.

Администрация муниципального образования Белореченский район представила в материалы дела оформленный с главой КФХ Шуралевым Н.А. договор аренды №3900002049 от 09.02.2005 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 82 га, расположенного в Школьненском сельском поселении Белореченского района Краснодарского края. По мнению администрации, заключением указанного договора стороны прекратили обязательства по договору аренды №11 от 18.08.1994 новацией, а с истечением срока действия договора аренды №3900002049 от 09.02.2005 прекращено право аренды истца на спорный земельный участок.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил указанные доводы администрации по следующим основаниям.

Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных строительством, предусмотрен статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, включающей, в том числе, специальный порядок формирования земельного участка и постановку его на государственный кадастровый учет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В отсутствие этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не может быть признан заключенным.

Статья 11.1 Земельного кодекса определяет, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой установлены в соответствии с федеральными законами.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно части 7 статьи 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Указанные сведения отражаются в межевом плане, предоставляемом при постановке земельного участка на кадастровый учет (статья 22 данного Закона).

Изложенное означает, что земельный участок может выступать объектом гражданских прав только с момента его надлежащего формирования и постановки на кадастровый учет.

Аналогичные требования в отношении обязательности формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет до его введения в гражданский оборот, содержались в статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 1, 3, 16, 17 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», статьях 1, 14, 17 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», действовавших на момент подписания договора аренды №3900002049 от 09.02.2005.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что глава V Земельного кодекса содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды №3900002049 от 09.02.2005 является земельный участок общей площадью 82 га, расположенный по адресу: Белореченский район, Школьненский сельский округ, который на момент подписания договора не был поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, договор аренды №3900002049 от 09.02.2005 в отношении земельного участка, не прошедшего кадастровый учет на момент подписания договора, не может быть признан заключенным договором аренды.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.04.2013 по делу № А32-2459/2012 и от 10.04.2013 по делу № А32-19683/2012.

По смыслу статей 420, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, незаключенный договор аренды не порождает никаких правовых последствий и не может являться достаточным основанием для использования ответчиком спорного земельного участка. Соответственно, указанный договор аренды №3900002049 от 09.02.2005 не может быть признан новым обязательством, прекратившим правоотношения сторон по договору аренды №11 от 18.08.1994 новацией применительно к статье 414 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При оценке на предмет заключенности договора аренды №11 от 18.08.1994 на основании пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Исходя из общих принципов гражданского законодательства, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Обязательность формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков, предоставляемых в аренду, а также индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости путем указания его кадастрового номера установлены нормами статьи 6, главы V Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», введенными в действие после заключения договора аренды №11 от 18.08.1994.

Из содержания Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договора аренды №11 от 18.08.1994, не следует, что оборот не поставленных на кадастровый учет земельных участков был запрещен.

Согласно статье 2 Закона Российской Федерации от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе», статье 66 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 в период с 23.11.1990 по 28.10.1993 земельные участки предоставлялись местными Советами народных депутатов.

Договор аренды №11 от 18.08.1994 подписан сторонами во исполнение решения Исполкома Белореченского городского Совета народных депутатов Краснодарского края №607 от 30.10.1991 и составлен по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

В пункте 1.1 договора аренды №11 от 18.08.1994 предусмотрено, что к договору прилагается план передаваемого в аренду земельного участка, количественная и качественная характеристика земельного участка, культуртехническое состояние и рекомендуемый режим использования земель.

В представленном в материалы дела плане (т.1 л.д.17) отражены границы земельного участка, отведенного под крестьянское хозяйство Шуралева Н.А., с указанием поворотных точек, географических ориентиров, расстояний по границам и входящих в состав земель площадей земельных участков (56 га и 36 га), план заверен главным землеустроителем (председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Белореченска). Соответственно, границы земельного участка, предоставленного в аренду истцу, были установлены в натуре (на местности). Доказательства, свидетельствующие об обратном, в материалы дела не представлены. Указанная в плане площадь земельных участков соответствует общей площади земель, предоставленных истцу в аренду решением Исполкома Белореченского городского Совета народных депутатов Краснодарского края №607 от 30.10.1991 (т.1 л.д.19).

Последующее изменение площади (82 га), отраженное в договоре аренды №11 от 18.08.1994 обусловлено ее уточнением в процессе первичного межевания земель.

Договор аренды зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Белореченска в порядке, действовавшем на момент его заключения, и исполнялся сторонами в течение длительного времени, что свидетельствует о согласованности