Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 по делу n А32-40162/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

предмета договора аренды №11 от 18.08.1994.

В связи с этим, оснований полагать, что договор о предоставлении земельного участка в аренду №11 от 18.08.1994 является недопустимым доказательством по делу, у суда апелляционной инстанции не имеется. Сомнений по поводу его подлинности у суда также не возникает. Несоответствие вышеназванного договора форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177, не усматривается. На основании изложенного, доводы ИП Виноградовой Н.А. в указанной части отклоняются. Более того, выделение спорного земельного участка в аренду истцу подтверждается также решением Исполкома Белореченского городского Совета народных депутатов Краснодарского края №607 от 30.10.1991, надлежащим образом заверенная копия которого представлена истцом в материалы дела.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом.

В силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года №493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства расторжения договора о предоставлении земельного участка в аренду №11 от 18.08.1994 или прекращения его действия по иным обстоятельствам, 25-летний срок действия указанного договора истекает в 2019 году, суд первой инстанции обоснованно признал указанный договор достаточным доказательством принадлежности спорного земельного участка истцу на праве аренды.

В соответствии с ответом Белореченского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 05.12.2012, составленным на основании статистическим отчетам о наличии земель в муниципальном образовании Белореченский район и распределении их по формам собственности, угодьям и пользователям, с 01.01.2009 по 01.01.2012 за КФХ Шуралева Н.А. числится 235 га, из них 152 га в собственности и 83 га в аренде (т.1 л.д.21).

Сведений о наличии в аренде главы КФХ Шуралева Н.А. иных земель в Школьненском сельском поселении Белореченского района, кроме земельного участка, предоставленного по договору аренды №11 от 18.08.1994, в материалы дела не представлено.

По данным управления сельского хозяйства муниципального образования Белореченский район, КФХ Шуралева Н.А. с момента создания обрабатывается 235 га земель в Школьненском сельском поселении (т.1 л.д.23).

Соответственно, предоставленный по договору аренды №11 от 18.08.1994 земельный участок фактически используется истцом по целевому назначению (сельскохозяйственное использование) и находится в его фактическом владении. Доказательств обратного ответчиками не представлено.

Вместе с тем, письмом ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» №07-06/472 от 24.12.2012 и представленным в дело картографическим материалом подтверждается, что в границах земельного участка, предоставленного в аренду главе КФХ Шуралева Н.А. в соответствии с договором аренды №11 от 18.08.1994, был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:3960412001:262, предоставленный в дальнейшем в аренду ИП Виноградовой Л.Б. по договору №3900005490 от 10.08.2012.

Доказательств вступления ИП Виноградовой Л.Б. в фактическое владение земельным участком по договору аренды №3900005490 от 10.08.2012, при наличии достоверных сведений об использовании данного участка истцом, в деле не имеется.

По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации содержанием права аренды выступают временно передаваемые арендатору на возмездной основе правомочия собственника по владению и пользование объектом аренды

Одновременное законное владение одним и тем же земельным участком в тех же границах различными субъектами, противоречит природе арендных и иных владельческих отношений, поэтому в соответствии с правилами статей 611, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды №3900005490 от 10.08.2012 арендодатель обязан был обеспечить передачу арендатору объекта аренды и предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Применительно к статьям 606, 607, 611, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации у администрации не имелось правовых оснований для распоряжения земельным участком с кадастровым номером 23:3960412001:262, сформированным из состава земель, обремененных действующим договором аренды №11 от 18.08.1994.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды №3900005490 от 10.08.2012, заключенного с ИП Виноградовой Л.Б., соответствуют требованиям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора).

Предъявление главой КФХ Шуралева Н.А. требований о признании договора аренды №3900005490 от 10.08.2012 недействительным соответствует нормам статей 11, 12, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку направлены на защиту прав истца, нарушенных передачей в аренду ИП Виноградовой Л.Б. земельного участка с кадастровым номером 23:3960412001:262, сформированного из земель предоставленных истцу по договору аренды №11 от 18.08.1994.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из материалов дела следует, что требования по настоящему делу заявлены главой КФХ Шуралевым Н.А., как арендатором по договору аренды №11 от 18.08.1994, который в установленном порядке не оспорен и не признан недействительным.

Из ответа Белореченского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 05.12.2012, письма управления сельского хозяйства муниципального образования Белореченский район от 11.12.2012 и сведениям об обработке земель КФХ Шуралева Н.А (т.1 л.д.21, 23, 142-145, 154) следует, что предоставленные по договору аренды №11 от 18.08.1994 земли находятся в фактическом владении истца и используются по назначению для сельскохозяйственного производства.

При таких обстоятельствах, для защиты прав главы КФХ Шуралева Н.А. от негативных последствий ничтожного договора аренды №3900005490 от 10.08.2012 не требуется признания права и защита владения.

Кроме того, поскольку глава КФХ Шуралев Н.А. не является стороной договора аренды №3900005490 от 10.08.2012, истцом не могут быть предъявлены требования о применении двусторонней реституции в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В тоже время, наличие записи в ЕГРП об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:3960412001:262 в условиях ничтожности договора аренды №3900005490 от 10.08.2012 не имеет юридического основания, противоречит назначению реестра, как источнику публично достоверной информации о правах (обременениях) на недвижимое имущество и препятствует истцу в реализации его прав, как арендатора по договору аренды №11 от 18.08.1994. На недопустимость сохранения в ЕГРП недостоверной записи указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 4372/10.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 № 7781/10 сформулирована правовая позиция о том, что исковые требования о признании недействительным обременения в виде аренды, а также об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП, по существу, направлены на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности договора аренды.

Таким образом, удовлетворив исковые требования главы КФХ Шуралева Н.А. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды №3900005490 от 10.08.2012, заявленные в пределах срока исковой давности (в отсутствие требований о передаче участка в порядке реституции), суд первой инстанции правомерно признал отсутствующим обременение спорного участка в виде аренды.

Признавая обоснованными требования главы КФХ Шуралева Н.А. об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» снять с кадастрового учета земельный участок площадью 601 447 кв.м. с кадастровым номером 23:39:0412001:262, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен такой способ защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Постановление администрации муниципального образования Белореченский район №1131 от 31.05.2011 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: Белореченский район, с. Школьное», явившиеся основанием государственного кадастрового учета спорного земельного участка с кадастровым номером 23:39:0412001:262, принято администрацией с нарушением требований статей 606, 607, 611, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие полномочий по распоряжению землями, ранее предоставленными во владение главе КФХ Шуралеву Н.А. по договору аренды № 11 от 18.08.1994.

В силу абзаца 12 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе не применять ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону независимо от того, предъявлялись ли требования о признании его недействительным.

В связи с этим, указанное постановление не может быть принято судом в качестве надлежащего основания проведения землеустроительных работ и кадастрового учета спорных земельных участков в границах федеральных земель.

Кроме того, в нарушение статей 38-40 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» при формировании земельного участка с кадастровым номером 23:39:0412001:262 местоположение границ указанного участка не было согласовано с главой КФХ Шуралевым Н.А., как арендатором земель, из состава которых сформирован спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах, избранный главой КФХ Шуралевым Н.А. способ защиты не противоречит закону (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации), соответствует характеру нарушения прав истца и направлен на реальное его восстановление, поскольку в результате аннулирования сведений в государственном кадастре недвижимости о спорном земельном участке, истцу будет предоставлена возможность формирования и последующей государственной регистрации обременения в виде права аренды на земельный участок, предоставленный по договору аренды №11 от 18.08.1994).

Доводы администрации о неподведомственности настоящего спора арбитражному суду, поскольку оспариваемый договор аренды №3900005490 от 10.08.2012 заключен с ИП Виноградовой Л.Б., как с физическим лицом, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические