Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2013 по делу n А32-33396/2010. Изменить решение (ст.269 АПК)

свидетельством о государственной регистрации права серии 23 АВ № 192621 (л.д. 15 том 1).

01.10.2008 ТУ ФАУГИ по КК (арендодатель) на основании распоряжения от 19.05.2008 №443-р «О прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 17.04.2006 №04-24/183С и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в Лазаревском районе города Сочи» и на основании договора №7700001141 предоставило ООО «Сельхозбизнес» (арендатор) для реконструкции и эксплуатации пляжного комплекса на праве аренды земельный участок общей площадью 3870 кв.м. из земель населенных пунктов, находящийся в первой зоне санитарной охраны курорта, с кадастровым номером 23:49:012 50 15:1008, расположенный по адресу: Краснодарский край, г-к Сочи, Лазаревский район, пос. Догомыс, ул. Балтийская, 17. Срок аренды земельного участка установлен с 19.05.2008 по 18.05.2057 (л.д. 141-144 том 3).

На указанном земельном участке располагаются следующие объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Сельхозбизнес» на праве собственности:

- здание интернет-кафе и административные помещения лит. А общей площадью 123,8 кв.м.,

- здание бильярдной лит. Б общей площадью 159,8 кв.м.,

- здание автоматов лит. В общей площадью 96,3 кв.м.,

- здание кафе лит. Г общей площадью 49,1 кв.м.,

- строение – тир лит. Д общей площадью 34,1 кв.м. (т. 3 л.д. 73-77).

После перехода права собственности на земельный участок от Российской Федерации к муниципальному образованию г-к Сочи (л.д. 148 том 3) между администрацией МО г-к Сочи и ООО «Сельхозбизнес» 16.08.2010 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №7700001141 (л.д. 145-147 том 3).

Незавершенное строительством нежилое здание общей площадью 446,2 кв.м. лит. «А, А1», принадлежащее на праве собственности ООО «Колибри», территориально располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:012 50 15:1008, предоставленного на праве аренды ООО «Сельхозбизнес», что, в том числе, подтверждается представленным в материалы дела заключением ООО «ГеоИнформ» (л.д. 149-158 том 3).

Полагая, что предоставление ООО «Сельхозбизнес» на праве аренды всего земельного участка, в том числе, его части, занятой объектом недвижимости, принадлежащим на праве собственности ООО «Колибри», последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. ООО «Колибри» полагает, что оно, как собственник объекта незавершенного строительства лит. «А, А1», в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, имело исключительное право на приобретение части земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимой для его эксплуатации.

В свою очередь, ООО «Сельхозбизнес», полагая, что объект незавершенного строительства лит. «А, А1» является самовольной постройкой, в связи с чем, он не может принадлежать ООО «Колибри» на праве собственности и последнее не имеет каких-либо прав в отношении спорного земельного участка, обратилось со встречным иском о сносе принадлежащего ООО «Колибри» объекта.

Доводы ООО «Сельхозбизнес» о самовольности постройки лит. «А, А1» сводятся к тому, что технические характеристики указанного объекта, которые существовали на дату признания арбитражным судом права собственности на объект незавершенного строительством за ООО «Стройклассик», не совпадают с техническими характеристиками, которыми объект недвижимости обладает в настоящее время.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Предъявляя встречный иск о сносе принадлежащего ООО «Колибри» объекта, ООО «Сельхозбизнес» не приняло во внимание следующее.

Право собственности ООО «Стройклассик» (первоначальный собственник объекта) на незавершенное строение лит. «А» площадью 345 кв.м., в том числе 1/3 площади цокольного этажа лит. «А1» размером в плане 101,2 кв.м., расположенное по адресу: пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17 Лазаревского района города Сочи, признано в судебном порядке – решением  Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2004, с учетом исправительных определений от 01.02.2005 и от 15.05.2005, вынесенных по делу №А32-43730/2004.

В связи с этим, в рамках настоящего дела ООО «Сельхозбизнес» не вправе оспаривать легальность возведения фундамента и цокольного этажа объекта, расположенного по указанному адресу.

Из материалов регистрационного дела следует, что при обращении с заявлением о государственной регистрации права собственности ООО «Стройклассик» регистратору был представлен технический паспорт, составленный филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по городу Сочи на дату 01.04.2005 (листы 1-6 материалов регистрационного дела, л.д. 175- 179, 193-196 том 2). Сведения о том, что техническая инвентаризация объекта незавершенного строительства проводилась ранее указанной даты, в материалы дела не представлены.

Таким образом, для правильного разрешения спора судом подлежал разрешению вопрос о том, изменялись ли технические характеристики незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, А1», на которое право собственности признано в судебном порядке, а если такие изменения имеются, то в чем они были выражены.

Для проверки идентичности технических характеристик существующего в настоящее время объекта недвижимого имущества и объекта, на которое было зарегистрировано право собственности на основании решения суда по делу  №А32-43730/2004, судом апелляционной инстанции определением от 11.04.2012 (л.д. 137-147 том 4) была назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы: являются ли идентичными технические характеристики (конфигурация помещений, площадь застройки и т.д.), имевшиеся на дату 01.04.2005 и имеющиеся на сегодняшний момент у незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, А1» общей площадью 499,8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 общей площадью 3 870 кв.м. по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17 (по данным технического паспорта по состоянию на 08.09.2011 - ул. Балтийская, 30)?; если технические характеристики указанного объекта недвижимого имущества различаются, то в чем состоит данное различие, было ли оно вызвано проведением реконструкции здания?; в том случае, если с даты 01.04.2005 к выше указанному зданию осуществлялась пристройка дополнительных помещений, то обладают ли такие помещения признаками объектов недвижимого имущества, если обладают, то какими именно?; если здание подвергалось реконструкции, в том числе путем возведения дополнительных помещений либо путем изменения конфигурации ранее существовавших помещений, то возможно ли в настоящее время привести технические характеристики здания в состояние, существовавшее на дату 01.04.2005?

Согласно выводам экспертного заключения от 30.11.2012 №3608/09-3/116.1 ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» (л.д. 105-113 том 5)  технические характеристики, имевшиеся на дату 01.04.2005 и имеющиеся на сегодняшний момент у незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, под А» общей площадью 499,8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 общей площадью 3 870 кв. м. по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17 (по данным технического паспорта по состоянию на 08.09.2011 - ул. Балтийская, 30), являются тождественными только в части конструктивных решений фундаментов и стен цокольного этажа без учета части цокольного этажа, расположенного под лит. а, их конфигурации и размеров.

Эксперт определил, что различия технических характеристик обусловлено завершением строительства объекта лит. «А», лит. «под А», и произведенной реконструкцией - строительством пристройки лит «а», лит «под а». Пристроенные дополнительные помещения обладают признаками объектов недвижимого имущества: имеют неразрывную связь с землей и не могут быть перемещенными без несоразмерного ущерба их назначению. Привести технические характеристики здания в состояние, существовавшее на дату 01.04.2005, технически возможно путем демонтажа всех результатов строительно-монтажных работ, выполненных после 01.04.2005.

В ходе осуществления осмотра экспертом было установлено, что в настоящее время реконструированный спорный объект полностью достроен и используется ООО «Колибри» в качестве кафе, что также подтверждается представленным в материалы дела фотоматериалом.

Между  тем, ООО «Колибри» не представлены доказательства того, что им был подготовлен проект строительства и в установленном законом порядке было получено разрешение на реконструкцию ранее существовавшего объекта незавершенного строительства, доказательства введения реконструированного объекта в эксплуатацию.

Данное обстоятельство свидетельствует о самовольном осуществлении ООО «Колибри» реконструкции принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительством (фундамента и цокольного этажа) и возведении над легально существовавшими конструкциями фундамента и цокольного этажа надстройки (нежилых помещений) и дополнительном возведении выходящей за пределы ранее существовавшего фундамента и цокольного этажа пристройки лит. «а» и лит. «под а».

Однако указанный факт не порождает право ООО «Сельхозбизнес» требовать сноса существующего объекта полностью. Из материалов дела следует, что на момент предоставления ООО «Сельхозбизнес» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008  в его границах уже существовал незавершенный строительством объект, на который право собственности ООО «Колибри» было признано решением  Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2004 по делу №А32-43730/2004 (с учетом исправительных определений от 01.02.2005 и от 15.05.2005).

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Доказательства признания недействительным зарегистрированного права ООО «Колибри» на незавершенный строительством объект либо доказательства прекращения указанного права по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, в материалах дела отсутствуют.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Одновременно с этим, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Кодекса).

В связи с этим, ООО «Колибри» не только вправе, но и обязано обслуживать и осуществлять текущий ремонт объекта недвижимого имущества, на которое было признано право в судебном порядке, что, в свою очередь, предполагает необходимость использования части земельного участка с кадастровым номером 23:49:012 50 15:1008, занятого незавершенным строительством объектом.

Указанное свидетельствует, что в аренду ООО «Сельхозбизнес» не могла быть предоставлена та часть земельного участка, которая была непосредственно занята принадлежащим ООО «Колибри» объектом незавершенного строительства и которая была необходима для обслуживания и ремонта конструкций данного незавершенного строительством объекта.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу №А48-2067/2010, получившей отражение в постановлении от 06.09.2011 №4275/11, в случае, если земельный участок, на котором расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, делим, но при заключении сделки с указанным участком не были учтены права собственника одного из объектов недвижимости, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение между ТУ ФАУГИ в КК и ООО «Сельхозбизнес» договора аренды от 01.10.2008 №7700001141, по условиям которого последнему в аренду подлежал передаче весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125015:1008, непосредственно нарушает императивные положения статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и субъективные права ООО «Колибри», которое с соблюдением установленным законом правил вправе продолжить строительство объекта незавершенного строительства, на которое право признано в судебном порядке.

Вместе с тем, как указывалось выше, ООО «Колибри» имеет преимущественное право на приобретение в аренду только части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008, непосредственно занятой легальной частью незавершенного строительством объекта.

Определением от 29.01.2013 (л.д.157-167 том 6) судом апелляционной инстанции была назначена экспертиза в ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» с постановкой перед экспертами следующих вопросов: какая площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 (общей площадью 3 870 кв. м.), расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17, необходима ООО «Колибри» для обслуживания и ремонта следующих конструкций незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, под А» (кадастровый (условный) номер объекта 23-23-46/026/2005-051): ленточного железобетонного фундамента площадью застройки 345 кв.м. и размещенного над ним цокольного этажа общей площадью 101,2 кв.м.,