Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2013 по делу n А53-14261/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

письме от 14.12.2012 №90 общество повторно предложило департаменту рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды №32024 от 07.04.2010 и предоставить мотивированный ответ на ранее направленное письмо от 15.06.2012 №57 (т.1 л.д.70).

Письмом №59-30-171/6 от 10.01.2013 департамент уведомил общество, что по результатам обследования земельного участка установлено наличие на нем свайного поля и комбинированного ограждения (профнастил, сетка «рабица»). На комиссии департамента по мобилизации поступления неналоговых платежей за земельный участок в консолидированный бюджет Ростовской области и бюджет города от 25.07.2012 присутствовал представитель общества Швытков А.В., который уведомил членов комиссии, что общество расторгать договор аренды не будет, подтвердив данное решение получением актов сверки платежей и обещанием погасить образовавшуюся задолженность. 25.12.2012 департаментом повторно обследован земельный участок. По результатам осмотра установлен, что участок не освобожден от свайного поля и комбинированного ограждения. В связи с этим для расторжения договора и подписания акта приема-передачи земельного участка департамент предложил обществу освободить земельный участок и привести его в исходное состояние (т.1 л.д.68).

Постановлением мэра г.Ростова-на-Дону №160 от 18.02.2013 утвержден проект планировки территории (чертеж красных линий) в границах: линия застройки северной стороны ул. 1-й Луговой – западная граница земельного участка по ул. 1-й Луговой,2 – южная сторона ул. 2-й Луговой – восточная граница земельного участка по ул. 1-й Луговой, 32 (т.1 л.д.64-66).

На запрос суда первой инстанции Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону в письме №59-34-2/13859 от 28.08.2013 указал, что в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 18.02.2013 №160, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062510:97, предоставленный ранее ООО «Полис-Юг-СК2» для проектирования и строительства производственно-складского комплекса, расположен за пределами красной линии, в поперечном профиле планируемого межквартального проезда. Указанный правовой акт принят с учетом протокола проведения публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний от 22.12.2012. ООО «Полис-Юг-СК2» было направлено заказным письмом уведомление участника публичного слушания, от участия в которых истец уклонился. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062510:97 в соответствии с проектом подлежит изъятию для муниципальных нужд. Кроме того в настоящее время принято постановление Администрации г.Ростова-на-Дону от 27.06.2013 №703 «О разработке документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) для размещения линейного объекта «Строительство магистральной улицы общегородского значения от ул.Шоссейная до Западного подъезда в г.Ростове-на-Дону», расположенной в Железнодорожном и Ленинском районах города Ростова-на-Дону». Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062510:97 вошел в границы данной территории. В соответствии с действующим законодательством также будут проводиться публичные слушания по указанной планировочной документации. В случае принятия правового акта об утверждении планировочной документации после решения вопроса о сроках начала строительства автодороги, Департаментом автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону будут выполнены мероприятия по изъятию, в том числе, путем выкупа объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством. В настоящее время решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:97 не принималось (т.1 л.д.85, 88).

Департамент автомобильных дорог и организации дорожного движения г. Ростова-на-Дону в ответе на запрос суда указал, что сведениями о сроках изъятия у общества спорного земельного участка не располагает (т.1 л.д.90).

Указав, что договор аренды №32024 от 07.04.2010 по истечении срока действия был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, департамент направил обществу уведомление №59-30-18697/6 от 04.06.2013 об одностороннем отказе от договора аренды с требованием освободить земельный участок до 12.09.2013 и передать арендодателю (т.1 л.д.80).

Полагая, что в результате утверждения проекта планировки спорной территории общество было лишено возможности использовать спорный земельный участок по назначению, а департамент незаконно уклонился от расторжения договора аренды №32024 от 07.04.2010 до истечения срока его действия, ООО «Полис-Юг-СК2» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в процессе рассмотрения на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов субъектов гражданского оборота.

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Допустимые способы защиты предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Закрепленный в ней перечень не является исчерпывающим, однако данная статья содержит указание на необходимость закрепления иных способов защиты законом.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит такой способ защиты права, как прекращение и изменение правоотношения.

Суд первой инстанции обосновано указал, правовое регулирование отношений сторон договора в части изменения его условий либо прекращения вытекающих из договора правоотношений регламентировано главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации об изменении и расторжении договора, а также специальными нормами об отдельных видах договоров.

Однако, такой способ защиты как прекращение договорного правоотношения с определенной даты в прошлом действующим законодательством не предусмотрен.

При наличии предусмотренных законом или договором оснований заинтересованное лицо вправе в судебном (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) или одностороннем порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) требовать расторжения договора со ссылкой на определенные юридические факты, который могут являться основанием требовать расторжения заключенного договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, прекращение договорных обязательств в судебном порядке за прошлое время недопустимо.

Доводы истца о том, что договор аренды №32024 от 07.04.2010 прекратил действие по окончанию установленного срока аренды, в связи с невозможностью дальнейшего использования арендованного земельного участка по назначению, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, доказательства возврата истцом спорного земельного участка в установленном порядке после окончания срока действия договора аренды ответчик в материалы дела не представил.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062510:97, предоставленном в аренду по договору №32024 от 07.04.2010 расположен незавершенный строительством объект (производственно-складской комплекс степенью готовности 35%) площадью застройки 2232 кв.м., право собственности на который зарегистрировано за ООО «Полис-Юг-СК2».

Размещение на спорном земельном участке объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за обществом, свидетельствует о нахождении земельного участка во владении собственника объектов недвижимости и объективно препятствует использованию данного участка иными лицами.

Кроме того, из письма департамента №59-30-171/6 от 10.01.2013 (т.1 л.д.68) и представленного в дело технического паспорта следует, что незавершенный строительством объект представляет собой строение, состоящее из свайного поля и монолитных колонн. На спорном земельном участке установлено комбинированное ограждение (профнастил, сетка «рабица»).

Ограждение спорного земельного участка выражает запрет свободного доступа к участку посторонним лицам (статья 262 Гражданского кодекса Российской Федерации), как проявление господства истца над вещью (земельным участком), свидетельствующего о нахождении участка во владении общества.

В данном случае, фактическое владение арендатором после окончания срока аренды спорным земельным участком, исключающее свободный доступ к нему иных участников гражданского оборота для получения определенного полезного эффекта, свидетельствует о продлении отношений по использованию арендатором  спорного имущества.

Из буквального толкования пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что необходимыми условиями применения указанной нормы является факт использования арендатором объекта аренды после истечения срока договора и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Соответственно, предложения арендатора о расторжении договора аренды №32024 от 07.04.2010, направленные департаменту до истечения срока аренды, при сохранении владения спорным земельным участком и отсутствии доказательств возврата арендованного имущества на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеют правового значения при решении вопроса о возобновлении договора на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что доказательств возврата спорного земельного участка департаменту не имеется, а в деле отсутствуют сведения о возражении арендодателя на продолжение арендных отношений, доводы ответчика о возобновлении договора аренды №32024 от 07.04.2010 на неопределенный срок после истечения указанного в нем срока аренды следует признать обоснованными. Оснований для признания договора аренды №32024 от 07.04.2010 прекращенным с момента окончания установленного договором срока аренды не имеется.

Уведомлением №59-30-18697/6 от 04.06.2013 департамент известил общество об отказе от договора аренды №32024 от 07.04.2010 в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.1 л.д.80). Факт получения данного уведомления обществом не оспаривается.

Таким образом, договор аренды земельного участка №32024 от 07.04.2010 в любом случае прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения обществом уведомления департамента об отказе от договора. Нормами действующего законодательства не предусмотрена возможность признания судом факта прекращения арендных отношений, продленных на неопределенный срок, в связи с отказом стороны от договора. В связи с изложенным, специального указания суда на необходимость прекращения договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуется.

Как следует из материалов дела, требование о прекращении действия договора аренды №32024 от 07.04.2010 по окончанию срока его действия (28.12.2012) заявлено обществом фактически в целях освобождения от взыскания с него арендной платы за последующий период, в связи с невозможностью использования арендованного земельного участка по назначению.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что обстоятельства внесения платы за пользование спорным земельным участком не связаны с возникновением, изменением или прекращение арендных отношений по договору №32024 от 07.04.2010.

По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор после прекращения договора аренды не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Более того, подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Соответственно, освобождение ООО «Полис-Юг-СК2» от внесения арендных платежей после прекращения договора аренды №32024 от 07.04.2010 обусловлено фактом возврата арендованного имущества, а не констатацией в судебном порядке обстоятельств прекращения арендных отношений с определенной даты.

Доводы ответчика о том, что прекращение договора аренды №32024 от 07.04.2010 влечет обязанность по внесению платы за фактическое землепользование, размер которой существенно меньше арендной платы по договору, подлежат отклонению, как документально неподтвержденные и основанные на предположениях истца.

Принимая во внимание нормативное регулирование размера арендной платы за пользование государственными и муниципальными земельными участками (статьи 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011