Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 по делу n А32-11870/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-11870/2013

05 декабря 2013 года                                                                         15АП-16890/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2013 года.

Председательствующей судьи Пономаревой И.В.

судей Ванина В.В., Величко М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.08.2013 по делу № А32-11870/2013

по иску Администрации муниципального образования город-курорт Сочи

к жилищно-строительному кооперативу "Гранит"

о взыскании 4 780 327,60 руб. и расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к жилищно-строительному кооперативу «Гранит» (далее – ответчик, кооператив) о расторжении договора аренды от 27.04.2006 № 4900770184, взыскании 4 360 321, 51 руб. задолженности по арендной плате.

Решением суда иск в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 27.04.2006 № 4900770184 оставлен без рассмотрения. С жилищно-строительного кооператива «Гранит» взыскано в пользу Администрации города Сочи 4 360 321 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате. В остальной части иска отказано. С жилищно-строительного кооператива «Гранит» в доход федерального бюджета взыскано 44 801 руб. 61 коп. госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить в части неудовлетворенных требований администрации, вынести новый судебный акт об удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение - изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В подтверждение соблюдения досудебного порядка по требованию о расторжении договора администрации г. Сочи представила претензию от 28.11.2012 № 02-05-17/19306. в которой изложено требование о погашении в десятидневный срок со дня получения претензии задолженности по арендной плате в сумме 4 433 368,34 руб. В этой же претензии администрация указала, что в случае непогашения в установленный срок задолженности будет инициировано направление искового заявления в арбитражный суд.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013  суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела № А32-11870/2013 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в части оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения, поскольку суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию администрации о расторжении договора аренды, в связи с чем данное требование рассматривается судом апелляционной инстанции по существу.

Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным судебное заседание проводится в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в Краснодарском крае в городе Сочи от 22.03.2006 № 04-04/1123С «О переоформлении открытому акционерному обществу «Агрофирма «Кудепста» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлерском и Хостинском районах города Сочи» Управление Росимущества в КК в лице Сочинского филиала (арендодатель) и ОАО «Агрофирма «Кудепста» (арендатор) заключили договор от 27.04.2006 № 04-24/184С аренды земельного участка федерального уровня собственности из земель поселений, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, в сельской зоне, с кадастровым номером 23:49:0408000:0006, площадью 44790 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, м-н Кудепста, участок № 1 для застройки микрорайона «кудепста-3» и жилого комплекса.

Срок действия договора установлен сторонами в течение 49 лет – с 27 апреля 2006 года по 27 апреля 2055 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пунктам 4.1, 4.2, 4.3 договора размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора в размере 206 481 руб. 19 коп. и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации и Краснодарского края, органов местного самоуправления либо изменения рыночной стоимости участка. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительными соглашениями к договору и подписывается сторонами.

В соответствии с пунктом 4.5 в случае передачи участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока действия договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по договору.

Пунктом 4.6 договора установлено, что арендная плата исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, до 10 числа последнего месяца каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора.

В этот же день стороны подписали акт приема-передачи названного земельного участка.

Договор аренды зарегистрирован 06.07.2006 в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на договоре аренды.

07 июля 2006 года ОАО «Агрофирма «Кудепста» по договору № 1 передало кооперативу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 27.04.2006 № 04-24/184С. Договор прошел государственную регистрацию 09.03.2007, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.06.2013.

В связи с государственной регистрацией 07.11.2009 права муниципальной собственности города-курорта Сочи на спорный земельный участок, договор аренды от 27.04.2006 № 04-24/184С передан на сопровождение в администрацию города Сочи, ему присвоен № 4900770184.

31 декабря 2012 года администрация направила ответчику претензию № 02-05-17/19306 с требованием об оплате задолженности по арендной плате по состоянию на 28.11.2012 в сумме 4 433 368,34 руб. в десятидневный срок со дня получения претензии. В этой же претензии администрация указала, что в случае непогашения в установленный срок задолженности будет инициировано направление искового заявления в арбитражный суд. Претензия оставлена кооперативом без ответа.

При таких обстоятельствах администрация обратилась в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Гранит» о расторжении договора аренды от 27.04.2006 № 4900770184 и взыскании 4 360 321, 51 руб. задолженности по арендной плате.

При исследовании имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции установил, что выводы суда первой инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, об оставлении иска в части требования о расторжении договора без рассмотрения, не нашли своего подтверждения, с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Кодекса.

Из материалов дела следует, что претензией от 28.11.2012 № 02-05-17/19306 администрация указала кооперативу на наличие задолженности по арендной плате и уведомила кооператив о том, что в случае неисполнения условий договора об оплате, администрацией будет инициировано направление искового заявления о взыскании задолженности и пени и расторжении договора в арбитражный суд.

Содержание данной претензии свидетельствует о том, что администрация указывала обществу на факт нарушения им условий договора аренды и ненадлежащего исполнении им обязанности по внесению арендной платы. Поскольку после направления претензии арендатор не устранил соответствующие нарушения, на которые ему было указано в данной претензии, арендодатель с соблюдением достаточного срока, воспользовался своим правом на расторжение договора и обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании задолженности.

Оценив в совокупности представленную в материалы дела претензию и действия администрации, направленные на уведомление ответчика о нарушение им условий договора с указанием на негативные последствия такого нарушения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что администрацией соблюден установленный законом (пункт 2 статьи 452, часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) порядок расторжения договора аренды земельного участка от 27.04.2006 № 4900770184.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Ответчик не представил доказательства, подтверждающие направление истцу в разумный срок ответов на претензию или исполнения требований истца по погашению задолженности.

При таких обстоятельствах оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2010 по делу N А32-45135/2009, от 23.09.2010 по делу N А32-57026/2009, от 02.03.2011 по делу N А53-13079/2010, от 15.04.2011 по делу N А53-16766/2010, от 29.03.2013 по делу N А53-33960/2012.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды, в связи с чем, рассмотрев данное требование по существу суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды от 27.04.2006 № 4900770184 с учетом следующего.

Одним из нарушений договора аренды, влекущим досрочное расторжение сделки в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, является неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Материалами дела подтверждено и не оспорено ответчиком, что арендная плата не вносилась ответчиком более двух раз подряд (за период с 07.11.2009 по 31.03.2013), тем самым подтвержден факт существенного нарушения кооперативом условий договора аренды.

Обстоятельства систематического неисполнения ответчиком договорных обязательств по уплате арендной платы ответчик не опроверг.

Как следует