Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2008 по делу n А53-18651/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                       дело № А53-18651/2007-С2-11

05 февраля 2008 г.                                                                            15АП-80/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2008 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Захаровой Л.А., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца – ТСЖ «Братский,48/19» - представитель Картунов Д.Н. (доверенность от 6 июня 2007 года),

от ответчика – ЗАО «Дон-Строй» - представитель Шапкин Б.С. (доверенность от 9 января 2008 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Дон-Строй"

на решение Арбитражного суда Ростовской области ( судья Икрянова Е.А.)

от 05 декабря  2007 г. по делу № А53-18651/2007-С2-11

по иску товарищества собственников жилья "Братский, 48/19"

к ответчикам:  закрытому акционерному обществу "Дон-Строй", Полевиченко Валентине Михайловне

при участии  третьего лица: Управления Федеральной Регистрационной службы по Ростовской области

о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве жилого дома, о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилое помещение, о признании права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Братский,48/19» (г.Ростов-на-Дону) ( далее – ТСЖ «Братский, 48/19» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к закрытому акционерному обществу «Дон-Строй» ( далее – ЗАО «Донстрой») и Полевиченко Валентине Михайловне с иском:  о признании недействительным договора № 1 от 01.01.2000 года, заключенного между ЗАО «Дон-Строй» и Полевиченко В.М., о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский/Согласия; о признании недействительным зарегистрированного права собственности, о признании права общей собственности домовладельцев на нежилое помещение литер А, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительной регистрации права собственности Полевиченко В.М. на нежилое помещение литер А ( комнаты 1,5,6,7) общей площадью 32,5 кв.метра, расположенное в подвале 16-этажного дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский,48/19.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 5 декабря 2007 года исковые требования удовлетворены частично: договор № 1 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский/ ул.Согласия от 1 января 2000 года, заключенный между ЗАО «Дон-Строй» и Полевиченко Валентиной Михайловной; признано недействительным зарегистрированное за Полевиченко Валентиной Михайловной право собственности на нежилое помещение литер А комнаты №№ 1,5,6,7 общей площадью 32,5 кв.м, расположенного в подвале 16-этажного дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский, д.48/19 на основании записи № 61-01/44-26/2003-523, внесенной 21 июня 2003 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; из незаконного владения Полевиченко Валентины Михайловны истребовано нежилое помещение литер «А» комнаты №№ 1,5,6,7 общей площадью 32,5 кв.м., расположенные в подвале 16-этажного жилого дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский, д.48/19 путем обязания передать указанные помещения ТСЖ «Братский, 48/19» в десятидневный срок  с момента вступления решения в законную силу.

Судебный акт мотивирован тем, что договор № 1-офис от 1 января 2000 года, заключенный между Полевиченко В.М. и ЗАО «Дон-Строй» является ничтожной сделкой, поскольку противоречит установленному Гражданским кодексом Российской Федерации законному режиму общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на общее имущество многоквартирного дома. А поскольку регистрация права собственности на спорные объекты осуществлена на основании ничтожного договора, недействительной признается и регистрация права собственности. Суд также отклонил заявления ответчиков о пропуске срока исковой давности для виндикационного иска.

Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО «Дон-Строй» обжаловало решение суда в порядке апелляционного производства. Апеллянт просит решение суда отменить, а истцу в иске отказать по следующим основаниям.  Спорные нежилые помещения ( комнаты №№ 1,5,6,7 общей площадью 32,5 кв.м.), расположенные в подвале 16-этажного дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский, 49/19, являются встречным помещением общественного значения в соответствии с актом приемки законченного строительством объекта. В акте приемки указанные помещения указаны как офисные, расположенные в подвале,  указанные помещения к подсобным помещениям, местам общего пользования и техническим помещениям не отнесены.  Само по себе прохождение в указанных комнатах инженерных коммуникаций не может свидетельствовать об их правовом статусе, они не относятся к объектам общей долевой собственности.

Также апеллянт считает, что суд первой инстанции ошибочно не применил срок исковой давности к требованиям о признании ничтожным договора от 1 января 2000 года, для признания договора ничтожным существуют сроки, установленные пунктом 1 ст.181 Гражданского кодекса. Факт исполнения сделки начался 21 июня 2003 года, а исковое заявление предъявлено только 5 июня 2007 года, то есть, за пределами срока исковой давности. Также суд ошибочно исчислял срок исковой давности со дня избрания нового председателя Правления ТСЖ, поскольку для юридических лиц смена органа юридического лица не влечет изменения сроков течения исковой давности.

По иску о виндикации апеллянт считает решение суда ошибочным, поскольку истец не доказал свое право собственности на истребуемое имущество, кроме того, суд первой инстанции не дал оценки доводу ответчиков, что на момент рассмотрения дела Полевиченко В.М. не владела и не использовала спорные помещения, поскольку ТСЖ незаконно ограничило ей доступ.

Апеллянт считает, что суд первой инстанции нарушил правила подведомственности. Поскольку спор не имеет экономического характера и не связан с предпринимательской деятельностью. Спорные помещения использовались для размещения общественной организации, не являющейся юридическим лицом. Полевиченко В.М. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 15 сентября 2005 года, через два года после оформления права собственности на спорные помещения.

На апелляционную жалобу поступил отзыв товарищества собственников жилья «Братский,48/19», в котором указывается, что суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что спорные помещения являются помещениями общего пользования, выполняющими технические функции, необходимые для обслуживания дома. Суд первой инстанции правильно отклонил заявление ответчиков о применении срока исковой давности в части признания договора недействительным, поскольку срок должен течь с момента, когда собственники узнали о нарушении своих прав. Узнали же они об этом только 24 октября 2004 года, после переизбрания Полевиченко В.М. и избрания нового председателя ТСЖ. Поскольку в силу закона ТСЖ представляет интересы сособственников общего имущества дома, оно вправе от имени собственников предъявлять виндикационный иск. Дело рассмотрено арбитражным судом с соблюдением правил подведомственности, поскольку Полевиченко В.М. является индивидуальным предпринимателем и использовала спорные помещения для размещения ООО «Элита-Сервис», единственным учредителем которого является она же.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика – ЗАО «Дон-Строй» просил об отмене решения, повторив доводы апелляционной жалобы, представитель истца – ТСЖ «Братский,48/19» поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Ответчик Полевиченко В.М. в судебное заседание не явилась, извещена ( почтовое уведомление № 51373 от 18 января 2008 года). Третье лицо – Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области – не явилось, извещено ( почтовое уведомление №  51374 от 19 января 2008 года). В отношении неявившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 1 января 2000 года был заключен договор № 1-офис о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Братский/ ул.Согласия ( том 3, л.д. 76-77). Истец и ответчики не отрицают, что согласно указанному договору открытое акционерное общество «Дон-Строй» обязалось передать в собственность Полевиченко В.М. нежилое помещение литер А ( комнаты 1,5,6,7) общей площадью 32,5 кв.метра, расположенное в подвале 16-этажного дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, угол пер.Братского и ул.Согласия. Причем генеральным директором ОАО «Донстрой» была Полевиченко В.М. 31 декабря 2002 года законченный строительством дом был передан заказчику – ОАО «Дон-Строй» ( том 1, л.д.99-103), акт утвержден постановлением мэра города Ростова-на-Дону № 2816 от 31 декабря 2002 года ( том 1, л.д.23) . На основании оспариваемого договора от 1 января 2000 года  за Полевиченко В.М. зарегистрировано право собственности на помещение литер «А» комнаты №№ 1,5,6,7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 июня 2003 года ( том 1, л.д.8). В 2005 году внесены изменения в учредительные документы – ОАО «Дон-Строй» изменило организационно-правовую форму на закрытое акционерное общество «Дон-Строй», что подтверждается копиями свидетельств Федеральной налоговой службы ( том 3, л.д.35-37) и копией Устава ЗАО «Дон-Строй». 11 ноября 2002 года утвержден Устав товарищества собственников жилья «Братский, 48/19»  том 3, л.д.79-90)

Как усматривается из материалов дела, предметом спора является вопрос: возможно ли договором предусмотреть иной режим нежилых помещений, находящихся в подвале жилого дома, нежели режим общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичная норма содержалась в Федеральном законе "О товариществах собственников жилья", согласно статьям 1, 7 которого общим имуществом являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Статьей 8 названного Закона был установлен запрет на отчуждение общего имущества отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в доме. В настоящее время правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме регулируется статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, положения которых принципиально не отличаются от норм ранее действовавшего законодательства.

Из заключения судебно-строительной экспертизы, проведенной Южно-Российским центром научно-технической экспертизы в строительстве и Ростовским государственным строительным университетом, усматривается, что  в нежилом помещении литер А, комнаты 1,5,6,7 общей площадью 32,5 кв.м. в подвале 16-этажного дома № 48/19 по переулку Братский имеются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в данном доме: в комнате 1 – магистральный трубопровод ввода системы отопления здания, обслуживающий весь дом; стояк системы отопления № 9, обслуживающий помещения на 16-ти этажах здания, стояк системы отопления, обслуживающий помещения первого и второго этажей; в помещении комнаты № 5 – электрический кабель пульта управления насосами холодного, горячего и пожарного водоснабжения здания, а также пожарной вентиляцией здания, обслуживающие 16-этажный жилой дом. Аналогичные инженерное и санитарно-техническое оборудование,  используемое для всего дома, установлено и в других комнатах литера А ( л.д.21-35, том 2), что и было предусмотрено проектом.

При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что комнаты 1,5,6,7 литера А в подвале указанного дома не относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, противоречит как закону, так заключению эксперта, не доверять которому у суда нет оснований.

Таким образом, суд первой инстанции в полном соответствии с нормой ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации признал договор от 1 января 2000 года ничтожной сделкой на основании ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сама по себе правовая цель ( кауза) заключенного договора была направлена на обход императивной нормы закона, не допускающей выделение в качестве самостоятельного объекта права вспомогательных общих помещений многоквартирного жилого дома. Установив норму об общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и запретив совершать действия, направленные на создание самостоятельного объекта права, законодатель тем самым прямо установил необоротоспособность указанных помещений   в качестве объектов гражданского права (