Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 по делу n А32-18672/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

Дума города Краснодара приняла решение об условиях приватизации арендуемого имущества (решение Городской Дума города Краснодара № 81 п. 15 от 19.08.2010 «О внесении изменений в решение Городской Думы Краснодара от 17.12.2009 № 67 п. 15 «Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2010 год») (т. 1 л.д. 19).

30.10.2010 между ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар (продавец) и ООО «Центр косметологии» (покупатель) заключён договор № 54 купли-продажи муниципального имущества только в отношении части арендованных обществом помещений - нежилых помещений лит. А, №№ 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51, 52, 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145 (т. 1 л.д. 20-27).

В отношении нежилых помещений лит. под/А, №№ 33, 35-38, 36/1, 38/1, 40-43, 42/1, 43/1, 43/2, 45-48, лит. под/а, пом. № 84, лит. а, пом. № 94, находящихся по тому же адресу (г. Краснодар, ул. Красная, 145) и являющихся предметом того же договора аренды № 584/1 от 28.12.2005, ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар в реализации преимущественного права ООО «Центр косметологии» на приобретение указанного недвижимого имущества в собственность отказал, направив обществу письмо № 18624.49 от 11.08.2010 «О приватизации нежилых помещений по ул. Красная, 145 в городе Краснодаре», согласно которому в указанных подвальных помещениях, арендуемых обществом, в результате комиссионной проверки подтверждено наличие инженерных коммуникаций, обслуживающих жилой дом (разводящая часть внутридомовой системы отопления; поквартирные отопительные стояки с установленной на них арматурной аппаратурой и штуцерами для сброса теплоносителя из стояков системы отопления; ввод от наружной тепловой сети двумя трубопроводами; разводящая часть внутридомовой системы холодного водоснабжения; поквартирные стояки холодного водоснабжения с установленной на них запорной аппаратурой и штуцерами для сброса холодной воды; поквартирные стояки водоотведения (канализации) (т. 1 л.д. 17-18).

Не согласившись с отказом департамента в предоставлении в собственность нежилых помещений подвального этажа, ООО «Центр косметологии» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края суд с заявлением о признании данного отказа незаконным.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011 по делу №А32-31891/2010, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 23.05.2010 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.08.2011, отказ ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар в выкупе нежилых помещений литера под/А, №№ 33, 35-38, 36/1, 38/1, 40-43, 42/1, 43/1, 43/2, 45-48, литер под/а, пом. № 84, лит. а, пом. № 94, общей площадью 238,6 кв.м., в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 145, выраженный в письме от 11.08.2010 № 18624.49, признан незаконным. Суд также обязал департамент направить обществу проект договора купли-продажи спорных нежилых помещений с предложением о его заключении (т. 1 л.д. 28-53).

16.12.2010 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве собственности муниципального образования г. Краснодар на помещения подвала (т. 3 л.д. 157).

15.08.2011 по заданию департамента независимым оценщиком ООО «Юг-Регион-Оценка» был подготовлен отчёт № 11-095 о рыночной стоимости подвальных помещений (т. 1 л.д. 54-118).

15.11.2011 между ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар (продавец) и ООО «Центр косметологии» (покупатель) заключён договор № 44 купли-продажи муниципального имущества в отношении оставшейся части арендованных обществом помещений - нежилых помещений литера под/А, №№ 33, 35-38, 36/1, 38/1, 40-43, 42/1, 43/1, 43/2, 45-48, литер под/а, пом. № 84, лит. а, пом. № 94, общей площадью 238,6 кв.м., расположенных в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 145 (т. 2 л.д. 144-151).

Полагая, что департамент при предоставлении обществу арендуемых им помещений в собственность допустил незаконное бездействие, нарушив сроки заключения договора купли-продажи объектов муниципальной собственности, установленные нормами Закона № 159-ФЗ, чем вызвал на стороне общества возникновение убытков в размере 3 845 027руб. 30 коп. в виде необходимости внесения необоснованной арендной платы за помещения за период с 01.12.2009 по 10.08.2011, ООО «Центр косметологии» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требования общества о признании незаконным бездействия ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар, выразившегося в заключении договора на оценку рыночной стоимости арендуемого имущества и направлении технического задания на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества - нежилых помещений 1-го этажа здания лит. А, №№ 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59, по ул. Красная, 145 в г. Краснодаре, общей площадью 224,7 кв.м., принятии решения об условиях приватизации указанных помещений и направлении истцу ООО «Центр косметологии» проекта договора купли-продажи указанных нежилых помещений с нарушением сроков, установленных в пункте 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании бездействия органа власти незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Как указывалось ранее, с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в собственность истец обратился в департамент 31.08.2009.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, действовавшего в редакции на момент обращения общества в департамент с заявлением о предоставлении нежилых помещений в собственность, закреплялось, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, если принять в качестве обоснованной правовую позицию истца о нарушении департаментом указанных сроков, то о нарушении своих субъективных прав ООО «Центр косметологии» должно было узнать не позднее 03.03.2010 – с момента истечения конечного срока для направления заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

С соответствующим требованием о признании бездействия департамента незаконным ООО «Центр косметологии» обратилось в арбитражный суд только 27.06.2012, то есть по истечении срока, закреплённого частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ни при обращении с иском, ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции обществом не заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока, не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии объективных причин, воспрепятствовавших ему своевременно обратиться в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Пропуск ООО «Центр косметологии» срока для обращения в арбитражный суд с требованием о признании незаконным бездействия департамента является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Вместе с тем, данное обстоятельство не может являться для общества препятствием для обоснования своей правовой позиции по остальным требованиям, в том числе со ссылками на пропуск департаментом сроков, установленных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

При рассмотрении апелляционных жалоб в части правильности определения судом первой инстанции оснований для удовлетворения требования о взыскании с муниципального образования убытков, суд апелляционной инстанции считает необходимым исходить из следующего.

Как указывалось ранее, по договору аренды муниципального имущества № 584/1 от 28.12.2005 объектом правоотношений выступали как помещения первого этажа здания, так и подвальные помещения этого же здания.

Обращаясь 31.08.2009 в департамент с заявлением в порядке пункта 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, ООО «Центр косметологии» непосредственно выразило свою волю на приобретение в собственность всех арендуемых им помещений.

Таким образом, соблюдая нормы Закона № 159-ФЗ, департамент должен был осуществить комплекс мероприятий, определённый выше указанным нормативно-правовым актом, и принять одно решение (направить обществу один проект договора купли-продажи) о предоставлении помещений в собственность обществу за плату, не разрывая реализацию прав ООО «Центр косметологии» во времени.

Об обоснованности такого подхода при разрешении спора по настоящему делу свидетельствует и решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011 по делу №А32-31891/2010, оставленное без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 23.05.2010 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.08.2011, которым отказ департамента в выкупе нежилых подвальных помещений, выраженный в письме от 11.08.2010 № 18624.49, был признан незаконным. Допущение иного нивелировало бы значение данных судебных актов, имеющих преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Одновременно с этим, суд апелляционной инстанции отмечает, что в рамках судебного дела №А32-31891/2010 судами не исследовался вопрос о соблюдении департаментом сроков реализации прав ООО «Центр косметологии» на приобретение арендуемых им помещений в собственность, данный вопрос подлежал исследованию в рамках настоящего дела.

При вынесении решении по настоящему делу суд первой инстанции принял во внимание, что на момент обращения общества в департамент с заявлением о выкупе помещений, в них не была окончена перепланировка.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости учёта данного обстоятельства при разрешении вопроса об обоснованности довода истца о нарушении департаментом срока предоставления спорных помещений в собственность обществу.

Реализация субъектами малого и среднего предпринимательства прав, закреплённых Законом № 159-ФЗ, в конечном итоге имеет своей целью выражением заключение договора купли-продажи арендуемых объектов публичной собственности.

Закон № 159-ФЗ не содержит в себе норм, регламентирующих порядок и сроки предоставления органом власти тех помещений, которые на момент обращения к нему заинтересованного лица с заявлением о передаче объектов недвижимости в собственности находятся в стадии перепланировки (переустройства, реконструкции и т.д.).

В связи с этим, при разрешении спора суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться общими нормами действующего законодательства, регламентирующими сходные правоотношения.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что перепланировка помещений представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт помещений. В результате перепланировки (переустройства) возможно объединение между собой ряда помещений либо выделение из них новых, возможно изменение площади и назначения помещений, их объёмно-планировочных решений.

Таким образом, до завершения перепланировки и издания компетентным органом акта приёма завершённой перепланировки (и/или переустройства), которым, в том числе подтверждается осуществление перепланировки в соответствии с ранее выданным разрешением, является невозможным достоверно идентифицировать предмет будущего договора купли-продажи объекта недвижимости. Следовательно, исключается и сама возможность заключения такого договора.

Кроме того, для отчуждения нежилых помещений в порядке Закона № 159-ФЗ требуется проведение их независимой оценки в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской