Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 по делу n А32-18672/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), на предмет определения их рыночной стоимости.

В соответствии с положениями абзаца 11 статьи 10 Закона № 135-ФЗ, договор на проведение оценки, как единоличного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов. Таким образом, до получения необходимых правоустанавливающих документов на перепланированные объекты, не может быть произведена их оценка (аналогичная позиция высказана Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определениях от 05.07.2011 № ВАС – 7701/11 по делу № А45-17209/2010 и от 09.11.2012 № ВАС – 13902/12 по делу № А60-56521/2011).

Высшей Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что определяя размер возникших у заинтересованного лица убытков, связанных с несвоевременным заключением договора купли-продажи арендуемого имущества, подлежащих возмещению за счет муниципального образования, необходимо учитывать, что в определенный период задержка в оформлении упомянутого договора может быть связана с перепланировкой заинтересованным лицом арендуемых помещений.

Таким образом, в силу выше приведённых норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует, что проведение заявителем перепланировки на дату его обращения с заявлением о выкупе нежилых помещений, для реализации прав, закреплённых Законом № 159-ФЗ, требовало осуществление дополнительных мероприятий, а именно: по окончанию перепланировки подлежали внесению необходимые изменения в техническую документацию, на основании которой подлежали внесению изменения в сведения государственного кадастра недвижимости. В последующем на основании уточнённых данных ГКН подлежали внесению изменения в сведения ЕГРП, касающиеся объёма прав муниципального образования в отношении подлежащих отчуждению объектов недвижимости. И только после этого подлежала реализации процедура передачи помещений заявителю, регламентированная нормами Закона № 159-ФЗ.

Как следует из материалов дела, письмом № 13160.49 от 26.06.2006 ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар уведомил ООО «Центр косметологии» о том, что по вопросу согласования проведения перепланировки обществу следует обратиться в межведомственную комиссию Западного внутригородского округа и представить необходимый перечень документов (т. 2 л.д. 159).

Решением администрации Западного внутригородского округа г. Краснодара № 03-35-2/44 от 21.09.2006 ООО «Центр косметологии» разрешено осуществление перепланировки и переустройства арендуемых им помещений, утверждён проект перепланировки (т. 2 л.д. 160-164).

Письмом № 03-35-4/3398 от 10.07.2009 администрация Западного внутригородского округа г. Краснодара продлила срок осуществления перепланировки до 08.12.2010 (т. 2 л.д. 165).

17.02.2010 межведомственной комиссией подписан акт № 31 приёма завершённых перепланировки и переустройства (т. 2 л.д. 166).

Распоряжением главы администрации Западного внутригородского округа г. Краснодара № 44 от 18.02.2010 был утверждён выше указанный акт межведомственной комиссии (т. 2 л.д. 167).

Изменения в техническую документацию были внесены 25.02.2010, что подтверждается отметками филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Краснодару, проставленными в техническом паспорте (т. 3 л.д. 44-53).

26.02.2010 ООО «Центр косметологии» к ранее представленным с заявлением о выкупе нежилых помещений документам предоставило ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар акт межведомственной комиссии № 31 от 17.02.2010 приёма завершённых перепланировки и переустройства, распоряжение главы администрации Западного внутригородского округа г. Краснодара № 44 от 18.02.2010 об утверждении акта № 31 от 17.02.2010, копию технического паспорта с внесёнными изменениями. Факт получения данных документов департаментом 26.02.2010 подтверждается его штампом, проставленным на заявлении общества.

Таким образом, 26.02.2010 ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар был надлежащим образом информирован о завершении обществом перепланировки помещений, о внесении изменений в техническую документацию, следовательно, об отсутствии препятствий для продолжения дальнейшей процедуры по передаче помещений обществу.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что Закон № 159-ФЗ не содержит сроков, определяющих время, в течение которого орган власти должен подготовить все необходимые документы для заключения договора купли-продажи помещений, в отношении которых была завершена перепланировка. Вместе с тем, это не означает, что соответствующий орган власти мог по своему усмотрению определять данные сроки. В части определения сроков, необходимых и достаточных департаменту для сбора всех необходимых документов, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями соответствующих нормативно-правовых актов, устанавливавших предельные сроки каждой из выше указанных процедур по получению документов. В связи с этим:

- после получения откорректированного технического паспорта ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар в силу положений части 1 статьи 17 Федерального закона Российской Федерации № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции Федерального закона Российской Федерации от 27.12.2009 № 343-ФЗ) был обязан в течение 20 дней (в срок до 29.03.2010) поставить спорные нежилые помещения первого и подвального этажей здания на кадастровый учёт и получить кадастровый паспорт на объекты недвижимости;

- после постановки нежилых помещений на кадастровый учёт департамент в силу положений пункта 3 статьи 13 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона Российской Федерации от 27.12.2009 № 343-ФЗ) был обязан в течение 1 месяца (в срок до 29.04.2010) осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности на помещения первого и подвального этажей и получить соответствующие свидетельства о государственной регистрации права собственности;

- после получения свидетельств о государственной регистрации права собственности муниципального образования департамент в силу положений подпункта 1 пункта 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в течение 2 месяцев (в срок до 29.06.2010) был обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и получить отчёт об оценке;

- после получения отчёта об оценке департамент в силу положений подпункта 2 пункта 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в течение 2 недель (в срок до 13.07.2010) был обязан принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества;

- после принятия указанного решения департамент в силу положений подпункта 3 пункта 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в течение 10 дней (в срок до 27.07.2010) был обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества;

- согласно пункту 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ договор купли-продажи арендуемого имущества подлежал заключению в течение 30 дней (в срок до 27.08.2010) со дня получения заявителем предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, действуя добросовестно, разумно и с соблюдение прав и законных интересов общества, соблюдая выше указанные сроки, ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар был обязан обеспечить заключение договора купли-продажи как помещений первого, так и помещений подвального этажа здания в срок до 27.08.2010.

Указанной обязанности ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар не исполнил, что повлекло для общества наступление негативных последствий в виде несения обязанности по внесению арендных платежей.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьёй 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействий) государственных органом, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующих закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации департамент не предоставил доказательств того, что невозможность заключения договора купли-продажи арендуемых обществом помещений в срок до 27.08.2010 была вызваны обстоятельствами, наступление которых не было поставлено в зависимость от воли и действий самого ответчика.

Незаконность решения департамента об отказе обществу в передаче помещений подвального этажа установлена вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-31891/2010.

Как следует из уточнённого расчёта истца, за период с 27.08.2010 по 10.08.2011 им в качестве арендных платежей были перечислены муниципальному образованию 1 207 214 руб. 80 коп. (т. 2 л.д. 108). Факт внесения платежей в указанном размере подтверждается представленными в материалы дела платёжными поручениями и актом сверки, подписанным сторонами. Департамент расчёт истца не оспаривает.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы администрации о том, что внесение истцом арендной платы за использование нежилых помещений до осуществления государственной регистрации права собственности общества на данные помещения не может рассматриваться в качестве убытков, по следующим основаниям.

Как указывалось ранее, в том случае, если бы департамент соблюдал установленные сроки заключения договора купли-продажи, то на дату 27.08.2010 ООО «Центр косметологии» владело бы спорными нежилыми помещениями в силу подписанного договора купли-продажи.

В пункте 5 постановления № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В пункте 6 этого же постановления Пленум разъяснил, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.

Таким образом, учитывая, что в силу положений статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи считается заключённым с момента его подписания сторонами, ООО «Центр косметологии» не позднее 27.08.2010 должно было владеть помещениями в силу заключённого договора купли-продажи, что исключало бы обязанность общества вносить арендные платежи.

Департамент не обеспечил своевременное заключение договора купли-продажи помещений, в связи с чем общество было вынуждено вносить арендную плату в целях надлежащего исполнения договора аренды и в целях сохранения в будущем возможности приобрести помещения в собственность в порядке Закона № 159-ФЗ (наличие задолженности по арендным платежам являлось бы основанием для отказа обществу в выкупе помещений).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о наличии причинно-следственной связи между бездействием департамента, допущенным при реализации прав ООО «Центр косметологии» в порядке Закона № 159-ФЗ, выразившегося в несвоевременном заключении договора купли-продажи, а также негативными последствиями, возникшими для общества в виде необоснованного возложения обязанности по внесению арендных платежей.

Вместе с тем, суд не учёл все фактические обстоятельства дела, в связи с чем ошибочно определил период, за который подлежат взысканию убытки, что, в конечном итоге, повлияло на правильность определения размера причинённых обществу убытков. Суд также не учёл, что законность действий департамента подлежала оценки исходя из того, что помещения первого и подвального этажей здания подлежали передаче обществу совместно и единовременно.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии со статьёй 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пунктом 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной