Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 по делу n А53-16983/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-16983/2013

10 января 2014 года                                                                           15АП-20421/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 января 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Бережным А.А.,

при участии:

от истца: представитель Криченко С.В., паспорт, по доверенности № б/н от 17.07.2013;

от ответчика: представитель Попова Г.Д., паспорт, по доверенности № 59-30-20822/13 от 24.06.2013;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 22.10.2013 по делу № А53-16983/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью "Апекс плюс"

(ИНН 6168060650, ОГРН 1026104359380)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

о признании недействительной сделкой отказ от договора аренды, применении последствий недействительности,

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Алекс плюс" (далее – истец) обратилось в Арбитражный  суд  Ростовской  области  с исковым заявлением  к  Департаменту  имущественно-земельных  отношений  города  Ростова-на-Дону (далее – ответчик) о  признании  незаконным  отказа  в заключении договора аренды на новый срок.

Истец уточнил исковые требования, просил признать недействительной сделкой отказ от исполнения договора аренды и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания указанного договора действующим.

На  основании  статьи  49  Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.10.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме, признан недействительной сделкой отказ Департамента имущественно-земельных отношений  города  Ростова-на-Дону  от  договора  аренды  от  18.02.2009  №  31027, изложенный в письме от 11.10.2011 № ИЗ-30491/6,  применены  последствия  недействительности  сделки,  признать  договор  действующим, с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону    в  пользу  ООО  "Апекс  плюс"  взыскано  4000 руб. судебных расходов.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент  имущественно-земельных  отношений  города  Ростова-на-Дону обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба по существу принятого судебного акта мотивирована следующими доводами: указанное судом основание для расторжения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, носит дополнительный характер, и не исключает расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством; поскольку работы, отнесенные Приказом Минрегиона Российской Федерации от 30.12.2009 № 624 к видам работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту, не проводились, обществом разрешение на строительство получено не было, следует признать, что процесс строительства на участке не осуществляется.

В судебном заседании 09.01.2014 представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 25.09.2008 № 979 обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок для строительства здания общественного назначения.

Между обществом  и  Департаментом  имущественно-земельных  отношений  г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО) заключен договор аренды земельного участка  №  31027 от 18.02.2009 сроком с 25.09.2008 по 25.09.2011.  

После окончания срока действия договора общество при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжало пользоваться земельным участком, договор аренды был продлен  на  неопределенный  срок  в силу  части  2  статьи 621 Гражданского  кодекса Российской Федерации.

Департаментом  было  принято  решение  о  прекращении  договора  в  порядке, предусмотренном статьи  610 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  в  адрес общества было направлено Уведомление № 30491/6 от 11.10.2011.

04.03.2013  общество  направило  в  ДИЗО  письмо-уведомление  с  предложением (офертой) заключить на новый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:01031 1:91 площадью 0,1951 га, в том числе 0,1190 га - охранная зона инженерных  коммуникаций,  для  строительства  здания  общественного  назначения.

15.03.2013  общество  получило  отказ  в  заключении  договора  аренды земельного участка на новый срок.

Полагая, что отказ от договора, изложенный в письме от 11.10.2011,  является ничтожным  в  силу  статьи  168  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  ввиду противоречия  статье  10  Кодекса,  арендатор  обратился  с  настоящим  иском,  просит признать недействительным этот отказ как одностороннюю сделку, направленную на прекращение  прав  и  обязанностей  и  применить  последствия  ее  недействительности, признав договор действующим.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации   одной из форм предоставления земельный участков для строительства из земель, находящихся в государственной  или  муниципальной  собственности,  является  предоставление  с предварительным  согласованием  мест  размещения  объектов.  Как  следует  из Постановлений  Мэра  города  №  644  от  30.06.2008  и  №  979  от  25.09.2008  спорный земельный участок был предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Часть 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации  устанавливает, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Кодекса. Данная норма гарантирует правомерность использования земельного участка лицом,  осуществляющим  строительство,  и,  одновременно,  предполагает  обязанность соответствующего  публично-правового  образования  предоставлять  право  аренды земельного участка до тех пор, пока строительство не будет завершено.

Указанный  порядок  предоставления  земельного  участка  в  аренду  не  требует проведения  торгов,  а  потому,  согласно  разъяснениям,  изложенным  в  пункте  1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013, № 13) заключенный сторонами договор может быть возобновлен на неопределенный срок без проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок  аренды  в  договоре  не  определен,  договор  аренды  считается  заключенным  на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за  три  месяца.  Законом  или  договором  может  быть  установлен  иной  срок  для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Высший Арбитражный Суд РФ, применяя нормы земельного кодекса о правовом режиме земельных участков для строительства, указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые,  в  частности,  заключаются  в  возложении  на  арендатора  определенных обязанностей на период строительства.

В целях соблюдения баланса частных и публичных интересов, земельное  законодательство  устанавливает  правило,  в  соответствии  с  которым  право аренды должно быть предоставлено на срок строительства. 

Договор аренды земельного участка № 31027 от 18.02.2009  был заключен сроком с 25.09.2008 по  25.09.2011.  Фактически ДИЗО как арендодатель  передал  земельный участок лишь 18.02.2009,  что  подтверждается  актом  приема-передачи.  Подписанный  департаментом  договор аренды общество получило 17.04.2009, 20.04.2009 договор был сдан  на  государственную  регистрацию,  которая  была  завершена  06.05.2009.  Этих обстоятельств, указанных истцом, департамент не оспорил и не опроверг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 и пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, вследствие  передачи земельного участка арендатору с нарушением срока, установление срока договора таким образом, что срок его действия фактически менее согласованного сторонами периода строительства, общество не имело фактической возможности и юридических оснований для использования участка в течение длительного времени. Это фактически сократило срок аренды с указанных в договоре трех лет до двух лет и семи месяцев.

Нарушение сроков строительства произошло также по той причине, что, приобретая спорный земельный участок в аренду, общество не знало и не могло знать о наличии на нем  инженерных  сооружений,  препятствующих  строительству,  и  было  вынуждено производить  работы  по  выносу  их  за  пределы  зоны  строительства.  Следовательно, нарушение сроков строительства произошло не по вине общества. В договоре аренды земельного участка установлена обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ инженерных служб города к работам с инженерными сетями на земельном участке площадью 1190 кв. м, тем самым отражая характеристики спорного земельного участка (т.е. наличие на нем инженерах сооружений, препятствующих строительству). Между тем, состав  и    конкретное  расположение  коммуникаций  не  оговорены,  что  повлекло дополнительные  расходы  и  затраты  времени  на  исследование,  проектирование  и согласование  с  уполномоченными  службами  и  фактический  вынос  коммуникаций  с участка.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации  предусмотрена обязанность лиц,  которым  предоставлен  земельный  участок,  своевременно  приступать  к  его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства  и в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Градостроительный  кодекс    Российской  Федерации    определяет  понятие строительства  как  создание  зданий,  строений,  сооружений  (в  том  числе  на  месте сносимых  объектов  капитального  строительства).  При  этом  статья  52  Кодекса конкретизирует  данное  определение,  позволяя  определить  виды  деятельности, составляющие содержание термина «строительство».

В  соответствии с частью 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации  при осуществлении строительства лицом, осуществляющим строительство на основании  договора  с  застройщиком  или  техническим  заказчиком,  застройщик  или технический  заказчик  должен  подготовить  земельный  участок  для  строительства.

Следовательно,  деятельность  по  подготовке  земельного  участка  для  строительства является частью процесса строительства.

Доказывая то обстоятельство, что истец  как арендатор приступил к освоению земельного  участка  с  момента  государственной  регистрации  договора  аренды,  т.е. приступил  непосредственно  к  процессу  строительства,  он  представил  следующие документальные подтверждения.

На основании договора подряда от 14.07.2009 с ООО «МЕГАПОЛИС» выполнены проектные  и  строительно-монтажные  работы  по  выносу  теплового  ввода  Ду80, протяженностью  135  м  из  зоны  строительства.  Как  следует  из  акта  о  приемке выполненных  работ  №  2  в  состав  данных  работ  входили  такие  работы  как  срезка поверхностного  слоя  асфальтобетонных  дорожных  покрытий,  разработка  грунта экскаватором, разборка покрытий и оснований щебеночных, разработка грунта вручную, уплотнение  грунта  пневматическими  трамбовками,  устройство  песчаных  оснований, обсыпка труб песком, засыпка траншей и котлованов.

В соответствии с договором на оказание услуг от 12.11.2009 с ИП Векленко Д.Г.  выполнены  разработка  эскизного  проекта  строительства,  согласование  эскизного проекта с главным архитектором города, выполнены работы по разработке проектной и рабочей документации, выполнен градостроительный план участка строительства.

На  основании  договора  подряда  от  15.10.2009  №  65  с  ООО «Ростовгидроспецстрой-1»  произведен  вынос  наружных  сетей  водопровода общественного  здания  со  встроенными  торговыми  помещениями  и  подземной автостоянкой по адресу пр. Королева, 14-16Б. Актом о приемке выполненных работ № 1 от 09.12.2009  подтверждено выполнение строительных работ: разработка грунта, засыпка траншей  и  котлованов,  уплотнение  песка  пневматическими  трамбовками,  укладка трубопроводов,  устройство  круглых  колодцев  из  сборного  железобетона,