Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2014 по делу n А53-15338/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-15338/2013

16 января 2014 года                                                                           15АП-21352/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.,

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: представитель Потеря О.В., удостоверение, по доверенности от 15.04.2013; 

от общества с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено;

от Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещена,

от индивидуального предпринимателя Щекина Сергея Викторовича: в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен,

рассмотрев апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 07.11.2013 по делу № А53-15338/2013

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос"

при участии третьих лиц Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, индивидуального предпринимателя Щекина Сергея Викторовича

о взыскании долга и неустойки,

принятое судьей Палий Ю.А.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство «Юрос» (далее – общество, ответчик) о взыскании долга по арендной плате за период с 1 января 2003 года по 27 июня 2013 года в сумме 163 666 руб. 12 коп. и неустойки за просрочку ее уплаты за период с 21 марта 2003 года по 27 июня 2013 года в сумме 112 515 руб. 38 коп. по договору аренды земельного участка № 4752 от 21 ноября 1994 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Советского района г. Ростова-на-Дону (далее – администрация), индивидуальный предприниматель Щекин Сергей Викторович (далее – предприниматель).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 7 ноября 2013 года в иске отказано.

Департамент обжаловал решение суда в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Вывод суда первой инстанции о недоказанности исполнения мирового соглашения по делу А53-10129/99-с2-29 и вступления обществом во владение спорным земельным участком, является не обоснованным, поскольку это мировое соглашение утверждено определением Арбитражного суда Ростовской области от 19 апреля 2000 года, в связи с чем содержащиеся в нем выводы являются общеобязательными в силу статьи 16 АПК РФ. Судом первой инстанции не дана оценка письму общества от 26 августа 2013 года № 295, в котором оно указало на неиспользование им спорного земельного участка с 18 августа 2003 года, а также представленному обществом проекту акта сверки расчетов (в том числе и спорному договору). Доказательства уведомления обществом департамента о расторжении спорного договора аренды в порядке статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в деле отсутствуют.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель департамента поддержала доводы апелляционной жалобы.

Общество, администрация, предприниматель, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя департамента, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ИВП «Оазис» (арендатор) был заключен договор аренды земли № 4752 от 21 ноября 1994 года, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору, а последний принял в аренду земельный участок площадью 17 кв.м по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический 10, кадастровый номер 61:44:0071301:13, для эксплуатации остановочного комплекса. Договор заключен сроком на 49 лет.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Ростовской области от 19 апреля 2000 года по делу № А53-10129/1999-С2-29 прекращено производство по делу о признании ООО ИВП "Оазис" несостоятельным (банкротом) на основании пункта 7 статьи 85 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (действующего на момент рассмотрения названного дела) в связи утверждением мирового соглашения. По условиям мирового соглашения ООО ИВП «Оазис» обязалось в счет погашения кредиторской задолженности в размере 1 328 042 руб. 19 коп. перед обществом передать последнему имущественные права, основанные на договорах аренды согласно приложению, а общество приняло на себя обязанности по погашению задолженности по аренде земельных участков в течение одного года после подписания настоящего мирового соглашения.

В приложении к мировому соглашению указан договор аренды земли № 4752 от 21 ноября 1994 года.

Таким образом, из содержания данного мирового соглашения следует, что оно направлено на передачу обществу прав арендатора по спорному договору аренды.

Из пункта 2 статьи 615 ГК РФ следует, что передача прав и обязанностей арендатора другому лицу (новому арендатору) опосредуется перенаймом, который в силу выраженной в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 29 марта 2013 года по делу № А32-10370/2012 должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 ГК РФ об уступке требования и переводе долга.

Поскольку права и обязанности не могут существовать в отрыве от их объекта, постольку новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды.

Указав на недоказанность исполнения мирового соглашения и вступления ответчика во владение спорным земельным участком, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что права и обязанности арендатора спорного земельного участка по договору аренды № 4752 от 21 ноября 1994 года к ответчику не перешли

Между тем, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

Как следует из материалов дела, на день вступления в законную силу определения Арбитражного суда Ростовской области от 19 апреля 2000 года по делу № А53-10129/1999-С2-29, которым было утверждено мировое соглашение, направленное на передачу ответчику прав и обязанностей арендатора по спорному договору, являющийся его предметом земельный участок находился в субаренде у предпринимателя по договору с ООО ИВП «Оазис» № 000032 от 14 мая 1996 года. Данный договор представлен в дело обществом.

Таким образом, спорный земельный участок находился во владении предпринимателя на основании договора субаренды.

Утверждение определением Арбитражного суда Ростовской области от 19 апреля 2000 года по делу № А53-10129/1999-С2-29 мирового соглашения между ООО ИВП «Оазис» и обществом не являлось основанием прекращения правоотношений субаренды из договора № 000032 от 14 мая 1996 года между ООО ИВП «Оазис» и предпринимателем, а, соответственно, не влекло утрату последним титула субарендатора как основания владения спорным земельным участком.

При таких обстоятельствах правовым результатом исполнения выраженного в мировом соглашении договора о перенайме являлась не передача обществу непосредственного владения земельным участком, а переход к нему прав и обязанностей стороны в договоре № 000032 от 14 мая 1996 года по отношению к предпринимателю.

Из отзыва ответчика следует, что им совершались действия, направленные на заключение договора субаренды спорного земельного участка с предпринимателем, от заключения данного договора предприниматель отказался (т.1, л.д. 97).

Отсутствие в деле доказательств заключения между обществом и предпринимателем такого договора, а равно соглашения о замене стороны в договоре субаренды № 000032 от 14 мая 1996 года ООО ИВП «Оазис» на общество само по себе не свидетельствует об отсутствии факта перехода соответствующих прав и обязанностей, поскольку по смыслу абзаца третьего пункта 2 статьи 615, статьи 617 ГК РФ изменение арендатора в договоре аренды приводит к изменению субарендодателя в договоре субаренды  в силу закона.

По своей правовой природе действия общества, направленные на заключение договора субаренды спорного земельного участка с предпринимателем, представляют собой юридические действия по осуществлению прав арендатора из договора аренды земли № 4752 от 21 ноября 1994 года.

Таким образом, утверждение общества о том, что ему не были фактически переданы права арендатора по договору аренды земли № 4752 от 21 ноября 1994 года противоречит совершенным им действиям по осуществлению данных прав.

Кроме того, сделав вывод о недоказанности передачи спорного земельного участка ответчику, суд первой инстанции не дал оценку письму общества от 26 августа 2013 года № 295, которым последнее предложило департаменту подписать акт о передаче последнему спорного земельного участка, датировав данный акт 18 августа 2003 года по причине неиспользования данного земельного участка с указанной даты.

Между тем, передача вещи одним лицом другому невозможна в отсутствие у первого владения ею.

Таким образом, выразив волю на возврат спорного земельного участка с 18 августа 2003 года, общество подтвердило факт обладания данным участком на указанную дату.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о недоказанности передачи обществу фактического владения спорным земельным участком не соответствует обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Доказательства государственной регистрации перенайма по спорному договору аренды в деле отсутствуют.

При оценке юридического значения данного обстоятельства апелляционный суд установил следующее.

Спорный договор аренды подписан 21 ноября 1994 года, то есть до введения в действие части первой ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с выраженной в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2005 года № Ф08-5043/2005 правовой позицией заключенные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (31 января 1998 г.) договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Таким образом, перенаем по спорному договору требовал государственной регистрации.

Между тем, отсутствие такой регистрации само по себе не исключают вывод о переходе к ответчику прав и обязанностей арендатора по спорному договору в силу следующего.

Из выраженной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации» правовой позиции следует, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимости не исключает возникновение арендного обязательства, если сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям и совершены действия по его исполнению; правовое значение отсутствия государственной регистрации в этом случае проявляется во внешних по отношению к арендному обязательствах отношениях – права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

По смыслу данной правовой позиции, поскольку государственная регистрация не является фактом, обусловливающим возникновение арендного обязательства, постольку государственная регистрация не является фактом, обусловливающим изменение арендного обязательства, в том числе по субъектному составу.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации перенайма по договору аренды, требующему государственной регистрации, исключает противопоставление новым арендатором вытекающих из договора аренды прав третьим лицам, но не освобождает его от обязанности по уплате арендной платы перед арендодателем в период после передачи ему прав и обязанностей арендатора.

При таких обстоятельствах факт отсутствия государственной регистрации перенайма по спорному договору на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Ростовской области от 19 апреля 2000 года по делу № А53-10129/1999-С2-29 об утверждении мирового соглашения не свидетельствует о том, что к ответчику не перешла обязанность по уплате арендной платы по договору земли № 4752 от 21 ноября 1994 года.

При оценке периода, за который истец вправе требовать уплаты арендной платы, с учетом сделанного ответчиком