Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 по делу n А32-1727/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как разъяснено Пленумом, применение такого способа защиты права возможно в случае отсутствия иных способов, предусмотренных законом.

В силу изложенного, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных (классических) исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (истребование имущества из чужого незаконного владения, применение последствий недействительности сделки и т.д.).

Заявляя требование о признании зарегистрированного права аренды отсутствующим, администрация, по сути, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки без возвращения земельного участка во владение муниципального образования.

Если требование о признании зарегистрированного права отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из реестра в связи с отсутствием обременения, его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом и отсутствует возможность признания права на него или его виндицирования. В этом случае требование истца расценивается как негаторное.

По смыслу пункта 52 постановления № 10/22 регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса (пункт 34 постановления № 10/22).

Применение последствий недействительности сделки в таком виде является невозможным, поскольку на земельном участке размещаются объекты недвижимости (незавершенные строительством многоквартирные жилые дома), право собственности ответчиков на которые в установленном законом порядке не оспаривалось и недействительным не признавалось. Таким образом, невозможен возврат земельного участка в том виде, в котором он был передан до подписания договора аренды. Признание зарегистрированного права аренды отсутствующим при сохранении земельного участка в фактическом владении ответчиков не восстановит права муниципального образования.

Кроме того, ответчики, являясь собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеют преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду, что исключает возможность возврата участка в фактическое владение муниципального образования.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «ЭЙС» и ООО «Стройинвестспорт» было заявлено о пропуске администрацией срока исковой давности.

Согласно абзацу 3 пункта 4 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15/18 от 12.11.2001 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», суд вправе отказать в удовлетворении иска при наличии заявления о пропуске срока исковой давности только от одного из соответчиков при условии, что в силу закона или договора либо исходя из характера спорного правоотношения требования истца не могут быть удовлетворены (полностью или в части) за счет других соответчиков (например, в случае предъявления иска об истребовании неделимой вещи, находящейся в совместной собственности нескольких лиц).

Суд апелляционной инстанции отмечает, ввиду того, что спорный земельный участок не разделялся, границы частей земельного участка занятых объектами недвижимости каждого из соответчиков на местности не определялись, заявление о пропуске срока исковой давности по требованию о признании зарегистрированного права аренды отсутствующим мог сделать любой из соответчиков.

Ввиду того, что выше указанное требование не носит для истца негаторного характера, т.к. администрация не владеет спорным земельным участком, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о пропуске истцом срока исковой давности: земельный участок был передан ответчикам 17.09.2008, срок исковой давности истёк 17.09.2011, а иск предъявлен 21.01.2013.

В силу статей 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, поэтому ответчики обязаны вносить плату за пользование земельным участком его собственнику.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Порядок определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в г. Сочи утвержден постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 №791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также на земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи».

При определении формулы расчёта платы за спорный земельный участок суд апелляционной инстанции считает необходимым исходить из следующего.

Пунктом 1.1 постановления главы города Сочи от 04.12.2009 №453 «О внесении изменений и дополнений в постановление главы города Сочи от 15.06.2007 №791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в городе Сочи» внесены изменения в абзац второй пункта 6 приложения №1 постановления №453. Постановление опубликовано в газете «Новости Сочи» от 15.12.2009 №202. Согласно внесенным изменениям, если в установленные проектом организации строительства сроки объект не введен в эксплуатацию, либо отсутствует действующее разрешение на строительство, для всех категорий арендаторов земельных участков расчет арендной платы производится по формуле, указанной в пункте 2 положения, с применением дополнительного коэффициента Кпр = 20, при этом основной коэффициент устанавливается по основному виду разрешенного использования строящегося объекта.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2010 по делу №А32-7417/2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, абзац второй пункта 6 приложения №1 к постановлению признан не соответствующим пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и принципу экономической обоснованности, закрепленному в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, и не действующим полностью. При этом суд исходил из того, что введение повышающего коэффициента 20 для ставок арендной платы за земельные участки, на которых в нарушение сроков не завершено строительство объектов недвижимости, нарушает принцип экономической обоснованности.

Как указывалось выше, ООО «ЭЙС» и ООО «Стройинвестспорт» было заявлено о пропуске администрацией срока исковой давности.

При разрешении вопроса в части взыскания неосновательного обогащения действует иной правило о порядке применения срока исковой давности, согласно которому исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности) (абзацы 1, 2 постановления Пленумов № 15/18 от 12.11.2001).

Суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для применения срока исковой давности к требованию администрации о взыскании неосновательного обогащения с ООО «ЭЙС» и ООО «Стройинвест-спорт», указав, что внесение обществами платежей за каждый последующий отчётный период прерывал срок давности по заявленному требованию.

Как указывалось ранее, порядок, сроки и размер внесения платежей за использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, применительно к спорным отношениям регулируется нормативно. Данный порядок был отражён в самом договоре аренды.

Внесение платежей за использование земельного участка должно было осуществляться ответчиками каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, оплата за 4 квартал должна была производиться до 10 ноября текущего года.

Принимая во внимание данное обстоятельство, а также учитывая разъяснения, данные в пункте 20 постановления Пленумов № 15/18 от 12.11.2001, согласно которым, в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь какой-то части (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам), администрация, в связи с заявлением ООО «ЭЙС» и ООО «Стройинвестспорт» о пропуске срока исковой давности, праве отыскивать с указанных лиц неосновательное обогащение за период с 01.01.2010 по 31.12.2012.

При определении размера платы за использование земельного участка в отношении ООО «ЭЙС» и ООО «Стройинвестспорт» подлежала применению следующая формула расчёта:

Годовая плата = S х Бс х Кэпз х Кц х Кпр, где:

S – площадь используемого земельного участка (кв.м.),

Бс – базовая ставка арендной платы,

Кэпз – коэффициент зональной дифференциации экономико-планировочной зоны,

Кц – поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам разрешённого использования земельного участка,

Кпр – дополнительный коэффициент.

Принимая во внимание, что ООО «ЭЙС» право на объект незавершённого строительства приобрело 11.04.2008, следовательно, получило и право на использование земельного участка с указанной даты, то до 11.04.2011 размер Кц для общества составлял 1,4 (для капитального строительства до 3-х лет – пункт 17.3.1 приложения № 2 к постановлению главы г. Сочи от 15.06.2007 № 791), а с 12.04.2011 размер Кц должен приниматься к расчёту в размере 2,0 (пункт 17.3.2 приложения № 2 к постановлению главы г. Сочи от 15.06.2007 № 791).

Ввиду того, что 07.04.2011 ООО «ЭЙС» было выдано разрешение на строительство, которое действовало в течение всего периода взыскания неосновательного обогащения, то с 07.04.2011 подлежал применению понижающий коэффициент Кпр в размере 0,9 (абзац 1 пункта 6 приложения № 1 к постановлению главы г. Сочи от 15.06.2007 № 791).

Таким образом, за период с 01.01.2010 (с учётом срока исковой давности) по 06.04.2011 (461 день) ООО «ЭЙС» должно было оплатить муниципальному образованию - 440 657 руб. 90 коп.:

3 000 кв.м. х 39 (базовая ставка арендной платы) х 2,13 (коэффициент дифференсации для зоны С-1-а, утверждённый решением Городского собрания Сочи № 152 от 23.07.2002) х 1,4 х 1 (базовый размер Кпр – пункт 2 приложения № 1 к постановлению главы г. Сочи от 15.06.2007 № 791) = 348 894 руб. в год;

- за период с 07.04.2011 по 11.04.2011 (5 дней) – 4 301 руб. 43 коп.: 3 000 кв.м. х 39 х 2,13 х 1,4 х 0,9 (понижающий Кпр) = 314 004 руб. 60 коп. в год;

- за период с 12.04.2011 по 31.12.2012 (629 дней) – 773 028 руб. 94 коп.: 3 000 кв.м. х 39 х 2,13 х 2 (пункт 17.3.2 приложения № 2 к постановлению главы г. Сочи от 15.06.2007 № 791) х 0,9 = 448 578 руб. в год.

Всего за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 ООО «ЭЙС» было обязано внести платежи на общую сумму 1 217 988 руб. 27 коп.

Согласно представленным в материалы дела платёжным поручениям с учётом указанных в них назначений платежа (т. 1 л.д. 87-97), сводного акта сверки взаимных расчётов (т. 1 л.д. 155-157), ООО «ЭЙС» за указанный период внесло платежи за использование земельного участка на общую сумму 1 047 788 руб.

Следовательно, задолженность ООО «ЭЙС» перед муниципальные образованием составляет 170 200 руб. 25 коп.

Принимая во внимание, что ООО «Стройинвестспорт» право на объект незавершённого строительства приобрело 08.05.2008, следовательно, получило и право на использование земельного участка с указанной даты, то до 08.05.2011 размер Кц для общества составлял 1,4 (для капитального строительства до 3-х лет – пункт 17.3.1 приложения № 2 к постановлению главы г. Сочи от 15.06.2007 № 791), а с 09.05.2011 размер Кц должен приниматься к расчёту в размере 2,0 (пункт 17.3.2 приложения № 2 к постановлению главы г. Сочи от 15.06.2007 № 791). Из пояснений ООО «Стройинвестспорт» следует, что действующее разрешение на строительство у общества за заявленный период отсутствовало.

Таким образом, за период с 01.01.2010 (с учётом заявленного пропуска истцом срока исковой давности) по 08.05.2011 (493 дня) ООО «Стройинвестспорт» должно было оплатить муниципальному образованию – 471 245 руб. 87 коп.: 3 000 кв.м. х 39 х 2,13 х 1,4 х 1 = 348 894 руб. в год;

- за период с 09.05.2011 по 31.12.2012 (603 дня) – 823 417 руб. 15 коп.: 3 000 кв.м. х 39 х 2,13 х 2 х 1 = 498 420 руб.