Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2014 по делу n А32-39867/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

(т. 1 л.д. 79).

12.05.2011 Туманова С.В. на основании договора купли-продажи произвела отчуждение принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410037:81, общей площадью 792 кв.м., расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 34, Громову Г.И.

Согласно акту проверки № 05-Ф-419-ШИ от 28.12.2011 отделом Государственного строительного надзора объектов строительства Черноморского побережья был выявлен факт строительства Громовым Г.И. на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0410037:81 объекта капитального строительства без разрешения на строительство (на момент проведения проверки были возведены цокольный, 1 и 2 этажи здания) (т. 1 л.д. 83-84).

Данные обстоятельства также установлены в письмах Управления градостроительного надзора Краснодарского края № 69-80/12-01 от 10.01.2012 и прокурора г. Геленджика № 7-07-119/12 от 18.01.2012 (т. 1 л.д. 80-82).

Согласно акту проверки № 05-Ф-40-ТМ от 13.02.2012 отделом Государственного строительного надзора объектов строительства Черноморского побережья был установлен факт того, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0410037:81, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, осуществляется возведение многоквартирного жилого дома без получения соответствующего разрешения на строительство. Размещение объекта не соответствует схеме планировочной организации земельного участка (т. 1 л.д. 88-90).

14.07.2012 Громов Г.И. на основании договора купли-продажи произвёл отчуждение земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410037:81, общей площадью 792 кв.м., расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 34, с расположенными на нём объектами ИП Булатову А.Э. Право собственности последнего на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 01.08.2012, что подтверждается соответствующим свидетельством (т. 1 л.д. 7, 9).

24.09.2012 комиссией Управления муниципального земельного контроля администрации МО г-к Геленджик в ходе проведения проверочных мероприятий были установлены следующие обстоятельства.

На земельном участке, расположенном по ул. Луначарского, 34 в г. Геленджике, площадью 792 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0410037:81, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, Булатов А.Э., без получения соответствующего разрешения на строительство, разработки и согласования подлежащей государственной экспертизе проектной документации осуществляет возведение объекта капитального строительства в 3 уровнях, без нормативного отступа от красной линии ул. Тельмана и межевых границ смежных земельных участков со стороны ул. Луначарского и ул. Тельмана в г. Геленджике. Земельный участок по ул. Луначарского, 34 в г. Геленджике расположен в зоне малоэтажной жилой застройки. Пунктом 3 статьи 25 Правил землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик предусмотрены предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства для данной зоны: площадь застройки 60%, этажность 3 этажа, высота 14 метров. Фактическая площадь застройки по ул. Луначарского, 34 составляет более 62%.

Объект капитального строительства в 3-х уровнях, расположенный по Луначарского, 34, в г. Геленджике, находится на стадии возведения кровли. Данный объект по своим параметрам, архитектурному и объемно-планировочному решению не соответствует признакам объекта индивидуального жилищного строительства, а фактически представляет собой многоквартирный жилой дом, так как имеет на 1-ом этаже помещения коммерческого назначения, а на последующих по 7 обособленных изолированных помещений (квартир) на каждом этаже с выходом на общую лестничную клетку и далее в подъезд.

В целом строение по своим параметрам, архитектурному и объёмно-планировочному решению не соответствует признакам объекта индивидуального жилищного строительства, фактически представляет собой многоквартирный жилой дом.

Объект возводится без соответствующего разрешения, без утвержденной в установленном порядке и прошедшей экспертизу проектной документации на земельном участке, не отведённом в установленном порядке для этих целей.

В данном случае нарушены следующие нормативно-правовые акты: статьи 48, 49, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации; статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации; пункт 2.12 СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; пункты 5.3.2, 5.3.4 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»; пункт 3 статьи 25 Правил землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Булатова А.Э. в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

На момент возведения спорного здания действовал Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, введённый в действие со дня его официального опубликования.

Согласно статье 51 Кодекса, действовавшей в редакции на момент осуществления строительства, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения.

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство закреплён в пункте 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

О необходимости получения разрешения на строительство для возведения объекта недвижимого имущества указывает и статья 3 Федерального закона Российской Федерации от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением как в области частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2007 года № 595-О-П: «Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведённой нормы права следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае, при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российский Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры к получению разрешения на строительство и/или к вводу объекта в эксплуатацию.

В пункте 9 информационного письма № 143 от 09.12.2010 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Как следует из материалов дела, спорный объект возводился не только без получения разрешения на строительство, но и в отсутствие проектной документации. Последняя была разработана архитектурной мастерской «Сорок семь» в 2013 году, то есть уже после обращения ИП Булатов А.Э. с иском о признания права собственности на объект самовольного строительства (т. 1 л.д. 143-173).

Данная проектная документация не проходила обязательного согласования с компетентными органами в установленном законом порядке.

15.04.2013 администрация отказала в выдаче предпринимателю разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, мотивировав своё решение тем, что при строительстве здания предприниматель отклонился от разрешения на строительство в части назначения объекта капитального строительства, схемы планировочной организации земельного участка в части изменения размеров и конфигурации планируемого индивидуального жилого дома (т. 1 л.д. 10-11).

С заявлением о выдаче разрешения на строительство ИП Булатов А.Э. обратился 23.04.2013, то есть только после возведения спорного объекта недвижимости, после получения обоснованного отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и после обращения администрации со встречным иском о сносе объекта самовольного строительства (т. 2 л.д. 85-87, т. 3 л.д. 16-18).

Решением № 110-15-5192/13-35-02 от 06.05.2013 первый заместитель главы муниципального образования г-к Геленджик отказал в выдаче разрешения на строительство, мотивировав это тем, что предприниматель не представил всего перечня документов, установленного действующим законодательством. Кроме того, на дату обращения предпринимателя объект самовольного строительства уже был закончен строительством, в то время как процедура выдачи разрешения на строительство должна предшествовать началу самого строительства (т. 1 л.д. 13-14).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что обращения предпринимателя с заявлением о выдаче разрешения на строительство после завершения самих строительных работ, а также с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию без ранее полученного разрешения на строительство, является попыткой искусственного создания предпосылок для возможности удовлетворения заявленного иска о признании права собственности на объект самовольного строительства. Данные действия предпринимателя не могут рассматриваться к качестве достаточного основания для удовлетворения заявленного иска.

Таким основанием не может являться и факт выдачи Тумановой С.В. разрешения на строительство от 06.12.2010 № Ru 233303000-224, так как в результате осуществленных строительных работ был возведён принципиально иной объект капитального строительства (вместо индивидуального жилого дома на земельном участке было возведено здание, на первом этаже которого размещаются помещения коммерческого назначения (нежилые помещения), а на последующих