Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2014 по делу n А32-33396/2010. Изменить решение (ст.269 АПК)

дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2004, с учетом исправительных определений от 01.02.2005 и от 15.05.2005, вынесенных по делу №А32-43730/2004, за ООО «Стройклассик» признано право собственности на незавершенное строение лит. «А» площадью 345 кв.м., в том числе 1/3 площади цокольного этажа лит. «А1» размером в плане 101,2 кв.м., расположенное по адресу: пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17 Лазаревского района города Сочи (листы 5-7 материалов регистрационного дела, л.д. 190-192 том 2).

По договору купли-продажи недвижимости от 07.10.2005 ООО «Стройклассик» произвело отчуждение указанного объекта недвижимости Мельникову В.Н. и Стародумову С.Е. (л.д. 24-27 том 1).

В свою очередь, право собственности на данный объект недвижимого имущества ООО «Колибри» приобрело в результате внесения его участниками - Мельниковым В.Н. и Стародумовым С.Е. нежилого здания в уставный капитал общества в качестве неденежного вклада на основании заключенного договора от 18.12.2006 (л.д. 39-44 том 1).

В ЕГРП имеется запись о регистрации права собственности ООО «Колибри» на незавершенное строительством нежилое здание общей площадью 446,2 кв.м. лит. «А, А1», расположенное по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23 АВ № 192621 (л.д. 15 том 1).

01.10.2008 ТУ ФАУГИ по КК (арендодатель) на основании распоряжения от 19.05.2008 №443-р «О прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 17.04.2006 №04-24/183С и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в Лазаревском районе города Сочи» и на основании договора №7700001141 предоставило ООО «Сельхозбизнес» (арендатор) для реконструкции и эксплуатации пляжного комплекса на праве аренды земельный участок общей площадью 3870 кв.м. из земель населенных пунктов, находящийся в первой зоне санитарной охраны курорта, с кадастровым номером 23:49:012 50 15:1008, расположенный по адресу: Краснодарский край, г-к Сочи, Лазаревский район, пос. Догомыс, ул. Балтийская, 17. Срок аренды земельного участка установлен с 19.05.2008 по 18.05.2057 (л.д. 141-144 том 3).

На указанном земельном участке располагаются следующие объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Сельхозбизнес» на праве собственности:

- здание интернет-кафе и административные помещения лит. А общей площадью 123,8 кв.м.,

- здание бильярдной лит. Б общей площадью 159,8 кв.м.,

- здание автоматов лит. В общей площадью 96,3 кв.м.,

- здание кафе лит. Г общей площадью 49,1 кв.м.,

- строение – тир лит. Д общей площадью 34,1 кв.м. (т. 3 л.д. 73-77).

После перехода права собственности на земельный участок от Российской Федерации к муниципальному образованию г-к Сочи (л.д. 148 том 3) между администрацией МО г-к Сочи и ООО «Сельхозбизнес» 16.08.2010 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №7700001141 (л.д. 145-147 том 3).

Незавершенное строительством нежилое здание общей площадью 446,2 кв.м. лит. «А, А1», принадлежащее на праве собственности ООО «Колибри», территориально располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:012 50 15:1008, предоставленного на праве аренды ООО «Сельхозбизнес», что, в том числе, подтверждается представленным в материалы дела заключением ООО «ГеоИнформ» (л.д. 149-158 том 3).

Полагая незаконным предоставление ООО «Сельхозбизнес» на праве аренды всего земельного участка, в том числе, его части, занятой объектом недвижимости, принадлежащим на праве собственности ООО «Колибри», последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. ООО «Колибри» полагает, что оно, как собственник объекта незавершенного строительства лит. «А, А1», в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, имело исключительное право на приобретение части земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимой для его эксплуатации.

В свою очередь, ООО «Сельхозбизнес», полагая, что объект незавершенного строительства лит. «А, А1» является самовольной постройкой, в связи с чем, он не может принадлежать ООО «Колибри» на праве собственности и последнее не имеет каких-либо прав в отношении спорного земельного участка, обратилось со встречным иском о сносе принадлежащего ООО «Колибри» объекта.

Доводы ООО «Сельхозбизнес» о самовольности постройки лит. «А, А1» сводятся к тому, что технические характеристики указанного объекта, которые существовали на дату признания арбитражным судом права собственности на объект незавершенного строительством за ООО «Стройклассик», не совпадают с техническими характеристиками, которыми объект недвижимости обладает в настоящее время.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Предъявляя встречный иск о сносе принадлежащего ООО «Колибри» объекта, ООО «Сельхозбизнес» не приняло во внимание следующее.

Право собственности ООО «Стройклассик» (первоначальный собственник объекта) на незавершенное строение лит. «А» площадью 345 кв.м., в том числе 1/3 площади цокольного этажа лит. «А1» размером в плане 101,2 кв.м., расположенное по адресу: пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17 Лазаревского района города Сочи, признано в судебном порядке – решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.12.2004 по делу №А32-43730/2004.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление 10/22) разъяснено, что по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

При разрешении настоящего спора судом апелляционной инстанции не применялись правила о преюдиции, предусмотренные ст.69 АПК РФ. Материально-правовых притязаний на спорный незавершенный строительством объект ООО «Сельхозбизнес» не заявляло, с иском о признании своего права собственности на этот объект не обращалось. Соответственно разъяснения, изложенные в п.4 постановления №10/22 об отсутствии преюдиции обстоятельств, установленных при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, при наличии лица полагающего себя собственником данного имущества, но не участвовавшего в деле, неприменимы к рассматриваемому спору.

Суд апелляционной инстанции исходил и исходит из положений ст.16 АПК РФ, устанавливающей обязательность вступивших в законную силу судебных актов.

В данном случае, суд констатировал, что незавершенный строительством объект лит. «А» введен в гражданский оборот в результате признания права собственности на него за ООО «Стройклассик» вступившими в законную силу судебными актами по делу №А32-43730/2004.

В силу ч.3 ст. 16, ст. 42 АПК РФ обязательность судебных актов не лишает лиц, не участвовавших в деле, возможности обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных этими актами их прав и законных интересов путем обжалования указанных актов.

Однако, судебные акты по делу №А32-43730/2004 лицами, не участвовавшими в деле, не обжалованы и в установленном процессуальным законодательством порядке данные судебные акты не отменены.

Права ООО «Сельхозбизнес» не могли быть нарушены судебными актами по указанному делу, поскольку на момент признания права собственности на объект недвижимости за ООО «Стройклассик», и в течение последующих трех лет, ООО «Сельхозбизнес» не обладало правами арендатора земельного участка, на котором расположен данный объект.

Правовых оснований для констатации отсутствия права собственности на спорное незавершенное строительством нежилое здание лит. «А, А1», расположенное по адресу: г.Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская, за ООО «Колибри» и всеми предыдущими собственниками данного объекта (Мельниковым В.Н.,  Стародумовым С.Е., ООО «Стройклассик») у суда апелляционной инстанции не имеется.

В связи с этим, в рамках настоящего дела ООО «Сельхозбизнес» не вправе оспаривать легальность возведения фундамента и цокольного этажа объекта, расположенного по указанному адресу.

Из материалов регистрационного дела следует, что при обращении с заявлением о государственной регистрации права собственности ООО «Стройклассик» регистратору был представлен технический паспорт, составленный филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по городу Сочи на дату 01.04.2005 (листы 1-6 материалов регистрационного дела, л.д. 175- 179, 193-196 том 2). Сведения о том, что техническая инвентаризация объекта незавершенного строительства проводилась ранее указанной даты, в материалы дела не представлены.

Таким образом, для правильного разрешения спора судом подлежал разрешению вопрос о том, изменялись ли технические характеристики незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, А1», на которое право собственности признано в судебном порядке, а если такие изменения имеются, то в чем они были выражены.

Для проверки идентичности технических характеристик существующего в настоящее время объекта недвижимого имущества и объекта, на которое было зарегистрировано право собственности на основании решения суда по делу  №А32-43730/2004, судом апелляционной инстанции определением от 11.04.2012 (л.д. 137-147 том 4) была назначена строительно-техническая экспертиза,.

Согласно выводам экспертного заключения от 30.11.2012 №3608/09-3/116.1 ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» (л.д. 105-113 том 5)  технические характеристики, имевшиеся на дату 01.04.2005 и имеющиеся на сегодняшний момент у незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, под А» общей площадью 499,8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 общей площадью 3 870 кв. м. по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17 (по данным технического паспорта по состоянию на 08.09.2011 - ул. Балтийская, 30), являются тождественными только в части конструктивных решений фундаментов и стен цокольного этажа без учета части цокольного этажа, расположенного под лит. а, их конфигурации и размеров.

Эксперт определил, что различия технических характеристик обусловлено завершением строительства объекта лит. «А», лит. «под А», и произведенной реконструкцией - строительством пристройки лит «а», лит «под а». Пристроенные дополнительные помещения обладают признаками объектов недвижимого имущества: имеют неразрывную связь с землей и не могут быть перемещенными без несоразмерного ущерба их назначению. Привести технические характеристики здания в состояние, существовавшее на дату 01.04.2005, технически возможно путем демонтажа всех результатов строительно-монтажных работ, выполненных после 01.04.2005.

В ходе осуществления осмотра экспертом было установлено, что в настоящее время реконструированный спорный объект полностью достроен и используется ООО «Колибри» в качестве кафе, что также подтверждается представленным в материалы дела фотоматериалом.

Между  тем, ООО «Колибри» не представлены доказательства того, что им был подготовлен проект строительства и в установленном законом порядке было получено разрешение на реконструкцию ранее существовавшего объекта незавершенного строительства, доказательства введения реконструированного объекта в эксплуатацию.

Данное обстоятельство свидетельствует о самовольном осуществлении ООО «Колибри» реконструкции принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительством (фундамента и цокольного этажа) и возведении над легально существовавшими конструкциями фундамента и цокольного этажа надстройки (нежилых помещений) и дополнительном возведении выходящей за пределы ранее существовавшего фундамента и цокольного этажа пристройки лит. «а» и лит. «под а».

Однако указанный факт не порождает право ООО «Сельхозбизнес» требовать сноса существующего объекта полностью.

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Из материалов дела следует, что на момент предоставления ООО «Сельхозбизнес» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008  в его границах уже существовал незавершенный строительством объект, введенный в гражданский оборот вступившим в законную силу судебным актом.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при наличии легализованного в судебном порядке объекта недвижимости