Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2014 по делу n А32-33396/2010. Изменить решение (ст.269 АПК)

принадлежащего на праве собственности одному лицу, передача в аренду земельного участка, на котором этот объект расположен, другому лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Указанное свидетельствует, что в аренду ООО «Сельхозбизнес» не могла быть предоставлена та часть земельного участка, которая была непосредственно занята принадлежащим ООО «Колибри» объектом незавершенного строительства и которая была необходима для обслуживания и ремонта конструкций данного незавершенного строительством объекта.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу №А48-2067/2010, получившей отражение в постановлении от 06.09.2011 №4275/11, в случае, если земельный участок, на котором расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, делим, но при заключении сделки с указанным участком не были учтены права собственника одного из объектов недвижимости, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение между ТУ ФАУГИ в КК и ООО «Сельхозбизнес» договора аренды от 01.10.2008 №7700001141, по условиям которого последнему в аренду подлежал передаче весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125015:1008, непосредственно нарушает императивные положения статей 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и субъективные права ООО «Колибри», которое с соблюдением установленных законом правил вправе продолжить строительство объекта незавершенного строительства, на которое право признано в судебном порядке.

Вместе с тем, как указывалось выше, ООО «Колибри» имеет преимущественное право на приобретение в аренду только части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008, непосредственно занятой легальной частью незавершенного строительством объекта.

Определением от 29.01.2013 (л.д.157-167 том 6) судом апелляционной инстанции была назначена экспертиза в ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» с постановкой перед экспертами следующих вопросов: какая площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 (общей площадью 3 870 кв. м.), расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17, необходима ООО «Колибри» для обслуживания и ремонта следующих конструкций незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, под А» (кадастровый (условный) номер объекта 23-23-46/026/2005-051): ленточного железобетонного фундамента площадью застройки 345 кв.м. и размещенного над ним цокольного этажа общей площадью 101,2 кв.м., исходя из существующих строительных, санитарных, противопожарных и иных обязательных норм и правил?; описать координаты границ части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 (общей площадью 3870 кв. м.), расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17, необходимой ООО «Колибри» для обслуживания и ремонта следующих конструкций незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, под А» (кадастровый (условный) номер объекта 23-23-46/026/2005-051): ленточного железобетонного фундамента площадью застройки 345 кв.м. и размещенного над ним цокольного этажа общей площадью 101,2 кв.м.; имеются ли иные конструктивные части реконструированного объекта незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, под А» (кадастровый (условный) номер объекта 23-23-46/026/2005-051), которые выходят за пределы границ части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008, описанные при ответе на вопрос № 2; если на третий вопрос дан положительный ответ, то какие строительные работы необходимо произвести в отношении реконструированного объекта незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, под А» (кадастровый (условный) номер объекта 23-23-46/026/2005-051) в целях устранения данного нарушения?

Согласно заключению №380-09-3/16.1 от 08.05.2013 (л.д. 25-35 том 7) эксперт определил, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 (общей площадью 3870 кв.м.), расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Дагомыс, ул. Балтийская, 17, необходимая ООО «Колибри» для обслуживания и ремонта конструкций объекта незавершенного строительством, составляет 425 кв.м.

Эксперт указал, что имеются иные конструктивные части реконструированного объекта незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, под А» (кадастровый (условный) номер объекта 23-23-46/026/2005-051), а именно остекленная пристройка (веранда), которая выходит за пределы площади  земельного участка, необходимого ООО «Колибри» для обслуживания и ремонта следующих конструкций незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, под А» (кадастровый (условный) номер объекта 23-23-46/026/2005-051): ленточного железобетонного фундамента площадью застройки 345 кв.м. и размещенного над ним цокольного этажа общей площадью 101,2 кв.м. Для приведения реконструированного объекта незавершенного строительством нежилого здания в первоначальное состояние необходимо демонтировать все конструктивные элементы, выходящие за пределы ленточного железобетонного фундамента площадью застройки 345 кв.м.

Поскольку эксперт ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» не смог дать описание координат границ части земельного участка, необходимой ООО «Колибри» для обслуживания и ремонта конструкций объекта незавершенного строительством, в составе  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008, по причине того, что данный вопрос относится к землеустроительной экспертизе и выходит за пределы экспертной специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», определением апелляционного суда от 20.06.2013 была назначена землеустроительная экспертиза,  проведение которой поручено эксперту Южного филиала открытого акционерного общества «Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок имени П.Р. Поповича» Березову А.К.

            Эксперту дано задание описать координаты границ части земельного участка с кадастровым номером 23:49:015015:1008 (общей площадью 3870 кв.м.), расположенного по адресу: г. Сочи, п. Дагомыс, ул. Балтийская, 17, необходимой ООО «Колибри» для обслуживания и ремонта следующих конструкций незавершенного строительства  нежилого здания лит. А, под А (кадастровый (условный) номер объекта 23-23-46/026/2005-051): ленточного железобетонного фундамента площадью застройки 345 кв.м. и размещенного над ним цокольного этажа общей площадью 101,2 кв.м. с учетом обеспечения доступа к указанной части земельного участка через земельный участок с кадастровым номером 23:49:015015:1008, исходя из выводов экспертного заключения  ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» от 08.05.2013 №380/09-3/16.1.

Согласно выводам экспертного заключения №27 от 28.08.2-13 (с учетом корректировки к заключению  от 13.11.2013 №27/1) непосредственно для обслуживания  и ремонта конструкций незавершенного строительством нежилого здания лит. А, под А (ленточного железобетонного фундамента площадью 345 кв.м. и размещенного над ним цокольного этажа общей площадью 101,3 кв.м.) необходим земельный участок площадью 421 кв.м. со следующими координатами границ:

№№ точек

Дирекционные углы

Меры линии

№№ точек

Координаты

Y

X

1-2

125? 49'09"

25,13

1

2192613,85

324964,18

2-3

214? 05'10"

16,59

2

2192634,23

324949,48

3-4

305? 48'43"

25,61

3

2192624,93

324935,74

4-1

35? 45'20"'

16,58

4

2192604,16

324950,72

Исходя из изложенного, ООО «Колибри» вправе оспаривать предоставление ООО «Сельхозбизнес» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 (общей площадью 3870 кв.м.), расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 17, только в части границ, определенных экспертным заключением.

Решение суда первой инстанции в части признания договора аренды недействительным подлежит изменению с уточнением координат границ земельного участка, необоснованно предоставленного в аренду ООО «Сельхозбизнес» в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008.

В части отказа в удовлетворении иска ООО «Колибри» о признании недействительным распоряжения ТУ ФАУГИ в КК от 08.04.2005 №171-р ООО «Сельхозбизнес решение не оспаривает, ООО «Колибри» и иными участвующими лицами возражения на решение в указанной части не заявлены.

Рассмотрев встречный иск по заявленным ООО «Сельхозбизнес» основаниям, оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ в их совокупности, суд апелляционной инстанции повторно приходит к следующим выводам.

Несмотря на то, что надстроенная над фундаментом и цокольным этажом часть принадлежащего ООО «Колибри» здания отвечает признакам самовольной постройки, ООО «Сельхозбизнес» не вправе  требовать сноса объекта в полном объеме, исходя из следующего.

На момент предоставления ООО «Сельхозбизнес» в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 в его границах уже существовали ленточный железобетонный фундамент площадью застройки 345 кв.м. и размещенный над ним цокольный этаж общей площадью 101,2 кв.м., которые узаконены в судебном порядке.

Согласно заключению ФБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» №380-09-3/16.1 от 08.05.2013 за пределами площади  земельного участка, необходимого ООО «Колибри» для обслуживания и ремонта следующих конструкций незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, под А» (кадастровый (условный) номер объекта 23-23-46/026/2005-051): ленточного железобетонного фундамента площадью застройки 345 кв.м. и размещенного над ним цокольного этажа общей площадью 101,2 кв.м.,  расположены только части реконструированного объекта незавершенного строительством нежилого здания лит. «А, под А», такие как остекленная пристройка (веранда). По данным технического паспорта от 08.09.2011 на объект пристройка  к зданию «Лечебно-диагностический центр» (лит. А, А1) имеет следующие характеристики: лит. а, лит. под. а.

Таким образом, права ООО «Сельхозбизнес» как арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 нарушены лишь размещением пристройки лит. «а» и «под а», сноса которых оно вправе требовать. Требование сноса всей надстройки над признанным в судебном порядке незавершенным объектом ООО «Сельхозбизнес» не вправе, так как не обладает правами публичного органа, наделенного контрольными полномочиями. Доказательства нарушения его прав и интересов существованием иной части объекта, кроме остекленной пристройки (веранды), ООО «Сельхозбизнес» не представило.

Решение в части отказа в удовлетворении встречного иска подлежит изменению, встречный иск ООО «Сельхозбизнес» подлежит удовлетворению в части обязания ООО «Колибри»  осуществить демонтаж (снос) пристройки (лит. а, лит. под. а) к зданию «Лечебно-диагностический центр» лит. А, А1 (по данным технического паспорта от 08.09.2011), расположенному по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Балтийская, 30.

Расходы по государственной пошлине относятся на стороны в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.21, 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 января 2012 года по делу №А32-33396/2010 в части удовлетворения первоначальных исковых требований изменить, изложив абзац третий резолютивной части решения в следующей редакции:

«Признать договор аренды от 01.10.2008 №7700001141 земельного участка площадью 3870 кв.м с кадастровым номером 23:49:0125015:1008 недействительной сделкой в части земельного участка площадью 421 кв.м, имеющего следующие координаты границ:

№№ точек

Дирекционные углы

Меры линии

№№ точек

Координаты

Y

X

1-2

125? 49'09"

25,13

1

2192613,85

324964,18

2-3

214? 05'10"

16,59

2

2192634,23

324949,48

3-4

305? 48'43"

25,61

3

2192624,93

324935,74

4-1

35? 45'20"'

16,58

4

2192604,16

324950,72

            Решение в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований изменить, изложить абзац пятый резолютивной части решения в следующей редакции:

«Обязать общество с ограниченной ответственностью «Колибри» (ИНН 2318029333, ОГРН 1032310484073) осуществить демонтаж (снос) пристройки (лит. а, лит. под. а) к зданию «Лечебно-диагностический центр» лит. А, А1 (по данным технического паспорта от 08.09.2011), расположенному по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Дагомыс, ул. Балтийская, 30».

Исключить из резолютивной части решения абзац 7.

Дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания: «Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Колибри» (ИНН 2318029333, ОГРН 1032310484073) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сельхозбизнес» (ИНН 2320143121, ОГРН 1062320042179) 2 000 руб. государственной пошлины по встречному иску».

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Колибри» (ИНН 2318029333, ОГРН 1032310484073) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сельхозбизнес» (ИНН 2320143121, ОГРН 1062320042179) 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сельхозбизнес» (ИНН 2320143121,