Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по делу n А32-6516/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона №159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что указанная в проекте договора цена продажи выкупаемого помещения парикмахерской была определена по состоянию на 30.11.2012 согласно подготовленному на основании договора с администрацией отчету №101-12-149 Торгово-промышленной палаты Краснодарского края составила 13 861 920 руб. (с учетом НДС).

ООО «Руслан» с выкупной ценой не согласилось, о чем известило администрацию в пределах установленного частью 4 статьи 4 Закона №159-ФЗ срока письмом от 25.01.2013 №2 (л.д. 24 том 1). Данное письмо было получено представителем администрации 25.01.2013, что подтверждается поставленным на копии письма оттиском ее печати.

Письмом от 29.01.2013 №12/02.01-177 (л.д. 43-44 том 1) администрация отклонила протокол разногласий, составленный обществом, настаивала на цене выкупаемого имущества, указанной в проекте договора купли-продажи.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Руслан» в суд с иском по настоящему делу.

Из искового заявления следует, что между ООО «Руслан» и администрацией имеется преддоговорной спор относительно размера выкупной стоимости имущества. Общество полагает, что предложенная ответчиком цена выкупаемого имущества не является рыночной и была необоснованно завышена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (пункты 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», далее – информационное письмо от 30.05.2005 №92).

Согласно статье 8 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом от 29.07.1998 №135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статьи 12, 13 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ).

При наличии в деле противоречивых отчетов относительно рыночной стоимости имущества (отчет №101-12-149 Торгово-промышленной палаты Краснодарского края и отчет №1560-О независимого оценщика «НЭС» Аксеновой М.П.), суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил Торгово-промышленной палате Краснодарского края.  

По результатам проведения экспертизы в материалы дела поступило заключение №01/1/2013/184 от 24.06.2013 (л.д. 64-121 том 2), согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на дату проведения исследования (04.06.2013) составила 7 420 773 руб., а рыночная стоимость 170/10000 долей земельного участка – 571 396 руб.

Между тем при назначении экспертизы судом первой инстанции не было учтено, что в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении №7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как указывалось выше, заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений было сдано ООО «Руслан» в канцелярию администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района 24.12.2012.

Между тем из заключения №01/1/2013/184, составленного по результатам проведения по делу судебной экспертизы и принятого судом первой инстанции за основу при разрешении спора, следует, что рыночная стоимость определялась экспертами не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а по состоянию на 04.06.2013.

В связи с этим, определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 28 января 2014 года по настоящему делу была назначена повторная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Торгово-промышленной палаты Краснодарского края Луценко А.В. и Гридневу Ю.Н.

Согласно заключению экспертов от 26.02.2014 №01/1/2014-60 рыночная стоимость нежилых помещений №№1-8 общей площадью 91,9 кв.м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Карла Маркса, д. 14/2, лит. А, и 170/10000 долей земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102013:10 общей площадью 4562 кв.м (категория земель: земли населенных пунктов), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Карла Маркса, д. 14/2, определенная по состоянию на 24.12.2012, без учета НДС, составляет 7 462 481 руб.

В уточнениях к заключению от 26.02.2014 №01/1/2014-60 эксперт указал, что рыночная стоимость выкупаемого имущества с учетом НДС, начисленного на стоимость нежилых помещений без учета стоимости долей земельного участка, составляет 8 680 023 руб.

Ответчик в установленном законом порядке заключение судебной экспертизы и уточнение к ней не оспорил, доказательства того, что выводы судебного эксперта являются ошибочными либо необъективными, суду не представил, правильность выводов и методик, примененных при проведении судебной экспертизы, не опроверг.

Согласно части 2 статьи 13 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Таким образом, в соответствии с нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ, требования ООО «Руслан» об обязании администрации заключить с ним договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения настоящего спора путем проведения судебной экспертизы, является законным и обоснованным, на что правильно указал суд первой инстанции.

Между тем, поскольку суд первой инстанции обязал администрацию заключить с обществом договор купли-продажи реализуемого имущества по стоимости, определенной по состоянию на 04.06.2013, а не  на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества (24.12.2012), решение суда в части размера выкупной стоимости имущества подлежит изменению.

Кроме этого, в судебном заседании суда апелляционной инстанции 06.05.2014 (л.д. 119-121 том 4) представитель истца пояснил, что в просительной части искового заявления и заявления об уточнении исковых требований обществом была допущена техническая опечатка при указании пункта, относительного которого между сторонами существуют разногласия. ООО «Руслан» просило внести изменения в пункт 3.1 договора, поскольку именно в данном пункте указана цена выкупаемого имущества. В пункте 3.2 договора обозначен порядок расчетов за спорное имущество.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда изменить и определить в пункте 3.1 договора цену продажи выкупаемого имущества в размере 8 680 023 руб. (восемь миллионов шестьсот восемьдесят тысяч двадцать три рубля) с учетом налога на добавленную стоимость.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 06.05.2014 (л.д. 119-121 том 4) представитель истца пояснил, что расходы за проведение судебной экспертизы по делу ООО «Руслан» принимает на себя.

В счет оплаты стоимости судебной экспертизы ООО «Руслан» на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по платежному поручению №7 от 28.01.2014 (л.д. 90 том 3) было перечислено 71 000 руб.

Согласно выставленному экспертным учреждением счету №01/1/2014/28 от 25.04.2014 стоимость проведения судебной экспертизы составила 70 800 руб.

С учетом изложенного, с депозитного счета суда апелляционной инстанции в счет оплаты стоимости судебной экспертизы Торгово-промышленной палате Краснодарского края подлежат перечислению 70 800 руб.

Денежные средства в размере 200 руб. подлежат возвращению с депозитного счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда ООО «Руслан» как излишне перечисленные.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 ноября 2013 года по делу № А32-6516/2013 изменить, изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:

«Обязать администрацию Туапсинского городского поселения Туапсинского района заключить с ООО «Руслан» договор купли-продажи муниципального имущества, определив в пункте 3.1 договора цену продажи данного имущества в размере 8 680 023 руб. (восемь миллионов шестьсот восемьдесят тысяч двадцать три рубля) с учетом налога на добавленную стоимость».

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в пользу Торгово-промышленной палаты Краснодарского края 70 800 руб. за проведение судебной экспертизы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Руслан» (ИНН 2322015196, ОГРН 1022303275720) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 200 руб., перечисленные по платежному поручению от 28.01.2014 №7.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         О.Г. Авдонина

Судьи                                                                                                          В.В. Галов

                                                                                                                      О.Г. Ломидзе