Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2014 по делу n А32-4948/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

право было зарегистрировано в ЕГРП (свидетельство 23-АЖ № 452677).

В связи со сменой собственника объекта аренды спорному договору аренды был присвоен номер 4900770187.

23 ноября 2012 года к спорному договору было заключено дополнительное соглашение между муниципальным образованием город-курорт Сочи (в лице начальника департамента имущественных отношений администрации) и кооперативом, которым зафиксирован новый субъектный состав спорного договора (арендодатель – муниципальное образование город-курорт Сочи), а также внесены изменений в условия договора о размере и порядке уплаты арендной платы.

Факт отсутствия подписанного сторонами соглашения о замене арендодателя – Российской Федерации на муниципальное образование город Сочи в связи со сменой собственника объекта аренды в период с 7 ноября 2009 года до 23 ноября 2012 года не свидетельствует о том, что последнее не являлось арендодателем в отношении спорного земельного участка в указанный период, поскольку согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Таким образом, с переходом права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи к последнему перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка.

Таким образом, субъектами спорных правоотношений в период с 7 ноября 2009 года по 30 сентября 2013 года являлись муниципальное образование город Сочи (арендодатель) и кооператив (арендатор).

По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой, правоотношения аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Факт использования спорного земельного участка обществом в период с 7 ноября 2009 года по 30 сентября 2013 года в рамках правоотношений из спорного договора сторонами не оспаривается.

При таких обстоятельствах субъектом права требования арендной платы за использование спорного участка в рамках обязательств являлось муниципальное образование город Сочи.

При определении размера спорной задолженности по оплате арендной платы апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях – по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 ЗК РФ следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.

Постановлением главы города Сочи № 791 от 15 июня 2007 года «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи» ставка годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, установлена в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.

Данная ставка не превышает ставку арендной платы, установленную подпунктом «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 (далее – Правила № 582), для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Таким образом, истцом правомерно применена ставка арендной платы за спорный земельный участок в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.

При определении подлежащей применению при расчете размера арендной платы кадастровой стоимости (кадастровых стоимостей) являвшегося объектом аренды земельного участка апелляционный суд установил следующее.

Согласно ответу Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 15 мая 2014 года № 05535/01-12 на запрос апелляционного суда, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1248 (бывший кадастровый номер 23:49:0408000:5) по состоянию на 1 января 2009 года составляла 6 553 509 099 руб. 52 коп. Данная кадастровая стоимость определена на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 29 декабря 2007 года № 1202-р (далее – распоряжение № 1202-р) и постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 года № 58 (далее – постановление Краснодарского края № 58).

Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 марта 2008 года № 9504/07, постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом.

В силу пункта 1 статьи 46 Закона Краснодарского края от 6 июня 1995 года № 7-КЗ «О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края» (далее – Закон № 7-КЗ), действовавшего на момент принятия распоряжения от 29 декабря 2007 года № 1202-р, официальным опубликованием нормативных правовых актов края признается первая публикация их полного текста в газете «Кубанские новости» или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края.

Сообщение о подписании распоряжения № 1202-р было опубликовано в газете «Кубанские новости» от 9 февраля 2008 № 21 (4160). Текст распоряжения № 1202-р без соответствующих приложений был опубликован в газете «Кубанские новости» от 13 марта 2009 года № 37 (4400). Доказательства опубликования в полном объеме (с приложениями) распоряжения № 1202-р в газете «Кубанские новости» или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона № 7-КЗ в деле отсутствуют.

Поскольку постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом, а в соответствии с частью 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения, постольку распоряжение № 1202-р применению не подлежит (данная правовая позиция выражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2013 года по делу № А32-46574/2011).

Постановление Краснодарского края от 5 февраля 2010 года № 58, содержащее аналогичные показатели кадастровой стоимости земельных участков, опубликовано в полном объеме (с приложениями) 8 февраля 2010 года в газете «Кубанские новости» (№ 21) и с учетом пункта 6 указанного постановления вступило в силу с 18 февраля 2010 года в течение 10 дней после официального опубликования.

Данный нормативный акт в части кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании статьи 13 ГК РФ по правилам главы 23 АПК РФ, а равно в ином судебном порядке обжалован и признан недействительным не был.

Довод о неприменении данного нормативного акта при рассмотрении настоящего дела на основании абзаца двенадцатого статьи 12 ГК РФ как противоречащего закону (по причине не соответствия принципам и ориентирам установления арендной платы, установленным Постановлением Правительства № 582) при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно при рассмотрении дела апелляционным судом, заявлен не был.

В соответствии с пунктом 9 Правил № 582, подлежащих применению к спорным правоотношениям по смыслу правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 года № 15837/11, при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 553 509 099 руб. 52 коп. подлежит применению при определении размера арендной платы с 1 января 2011 года.

Из дополнительного соглашения № 04-26/19С к спорному договору следует, что по состоянию на 20 декабря 2006 года кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 9 380 228 руб. 92 коп. Ответчики данную кадастровую стоимость не оспаривают. Истцом доказательства изменения данной кадастровой стоимости нормативным актом, официально опубликованным в период до 1 января 2011 года, не представлены.

При таких обстоятельствах при определении размера арендной платы в период с 7 ноября 2009 года по 31 декабря 2010 года подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 9 380 228 руб. 92 коп.

Согласно ответу Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 15 мая 2014 года № 05535/01-12 на запрос апелляционного суда, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1248 (бывший кадастровый номер 23:49:0408000:5) по состоянию на 1 января 2012 года составляла 1 095 508 720 руб. 08 коп. на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края № 1756 от 22 ноября 2011 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края» (далее – приказ № 1756).

Приказ № 1756 в полном объеме был опубликован 24 ноября 2011 года в газете «Кубанские новости» (№ 205), являющейся источником официального опубликования нормативных правовых актов Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона № 7-КЗ.

Тот факт, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 октября 2013 года по делу № А32-37545/2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2014 года, кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере его рыночной стоимости в сумме 139 224 291 руб., не влияет на подлежащую применению к спорному периоду ставку арендной платы, поскольку в силу выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 года № 10761/11 правовой позиции определение даты, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость земельного участка для целей определения кадастровой стоимости, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости. Правовые последствия установления судом рыночной стоимости земельного участка и внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости наступают с момента вступления в силу соответствующего судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года № 913/11, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22 ноября 2013 года по делу № А53-6680/2013).

В соответствии с частью 1 статьи 180 АПК РФ решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 октября 2013 года по делу № А32-37545/2012 вступило в законную силу с 21 января 2014 года (оставлено без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2014 года).

При таких обстоятельствах размер арендной платы за спорный земельный участок подлежит определению по установленной Постановлением главы города Сочи № 791 от 15 июня 2007 года «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи» ставке (0,15%) от кадастровой стоимости земельного участка, составлявшей в период с 7 ноября 2009 года по 31 декабря 2010 года 9 380 228 руб. 92 коп., в период с 1 января 2011 года по 31 декабря 2011 года – 6 553 509 099 руб. 52 коп., с 1 января 2012 года по 30 сентября 2013 года – 1 095 508 720 руб. 08 коп.

Исходя из изложенного общая сумма арендной платы, которая причитается за спорный период муниципальному образованию город-курорт Сочи как арендодателю в рамках спорных правоотношений, составляет 12 718 788 руб.

При оценке довода кооператива о том, что в период с 2009 года по 2012 года им уплачивалась арендная плата в пользу управления апелляционным судом дана следующая правовая оценка.

Из материалов дела следует, что за спорный период (с ноября 2009 года по ноябрь 2012