Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2014 по делу n А32-4948/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением: застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса.

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора арендодатель вправе требовать его (договора) досрочного расторжения в случае использования земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора.

Как установлено актом обследования от 30 октября 2012 года, на спорном земельному участке расположены два растворобетонных узла (минизаводы по изготовлению растворобетонной смеси), состоящие из сборно-разборных металлоконструкций, цех по изготовлению блоков, склад строительных материалов, стоянка для спецтехники, хозяйственные бытовки.

Между тем, данные объекты не свидетельствуют об использовании арендатором (кооперативом, агрофирмой, их правопредшественниками) спорного земельного участка по определенному договором целевому назначению – застройка микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По состоянию на 30 октября 2012 года со дня заключения спорного договора истекло 6 лет и 4 месяца.

По состоянию на день разрешения по существу требования о расторжении спорного договора со дня его заключения истекло 7 лет и 10 месяцев.

В деле отсутствуют доказательства того, что в течение указанного периода кооперативом, агрофирмой, а равно их правопреемниками были совершения действия по выполнению изыскательских и проектных работ, действия по получению разрешений на строительства, а равно самого строительства в целях застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса.

Определением апелляционного суда от 15 апреля 2014 года кооперативу и агрофирме было предложено представить доказательства освоения спорного земельного участка по целевому назначению, установленному договором аренды.

Доказательства того, что по состоянию на день проверки (30 октября 2012 года), а равно на день разрешения по существу требования о расторжении спорного договора кооперативом, агрофирмой либо их правопредшественниками в спорных правоотношениях осуществлены действия по целевому использованию спорного земельного участка в соответствии с пунктом 1.1 договора, в дело не представлены.

Доказательства существования стихийных бедствий, исключавших освоение спорного земельного участка путем застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса в период со дня заключения договора до дня разрешения спора по настоящему делу ответчиками по требованию о расторжении договора  не представлены.

Из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установленное подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей в спорный период основание расторжения договора аренды земельного участка в виде неосвоения последнего направлено на защиту, в первую очередь, публичных интересов при использовании находящихся в публичной собственности земель (обеспечение эффективности такого использования), в силу чего характер нарушения права арендодателя-публичного собственника подлежит оценке с точки зрения публичных интересов.

Поскольку муниципальное образование город-курорт Сочи, передав спорный земельный участок в аренду в апреле 2006 году для застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса, было вправе рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению жилищных прав граждан, постольку неиспользование земельного участка по данному назначению по состоянию на 2014 год свидетельствует о том, что арендодатель (муниципальное образование город-курорт Сочи) в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды. Данное обстоятельство позволяет оценить спорное нарушение права арендодателя в качестве существенного.

Таким образом, материалами дела подтверждается существование основания расторжения спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, вытекающего из системной взаимосвязи пункта 5.1.5 договора, пункта 1 статьи 619 ГК РФ, подпунктов 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ и пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Данное основание расторжения спорного договора предусмотрено также в пункте 5.1.5 договора.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено ежеквартальное внесение арендной платы – до 10-го числа последнего месяца квартала, за IV квартал – до 10-го ноября текущего года.

Как следует из материалов дела, кооператив не вносил арендную плату в полном объеме в течение периода с ноября 2009 года по сентябрь 2013 года, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязанности по уплате арендной платы более чем за два расчетных периода.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Сумма просроченной задолженности кооператива на день принятия судебного акта составляет 12 573 531 руб. 36 коп., что свидетельствует о существенности нарушения обязанности по уплате арендной платы с точки зрения критериев, определенных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Таким образом, материалами дела подтверждается существование основания расторжения спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, вытекающего из системной взаимосвязи пункта 5.1.5 договора, пункта 3 статьи 619 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как указано выше, письмом № 02-05-16/17254 от 2 ноября 2012 года арендодатель в лице департамента потребовал от кооператива устранить нарушения договора аренды в виде неоплаты арендной платы и нецелевого использования земельного участка в 30-дневный срок под угрозой расторжения договора в случае неисполнения указанных требований.

Факт направления данного письма в адрес кооператива подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения в почтовое отправление. Довод о неполучении данного письма кооперативом при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно в апелляционном суде не приводился.

Претензией № 159/02-05-17 от 10 января 2013 года арендодатель в лице департамента предложил кооперативу явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении спорного договора аренды по причине неустранения нарушения по уплате арендной платы, выразив тем самым волю на расторжение спорного договора по указанному основанию.

Таким образом, материалами дела подтверждается выполнение арендодателем требований статей 619 и 452 ГК РФ о досудебном порядке урегулировании спора по требованию о расторжении спорного договора аренды.

При таких обстоятельствах материалами дела подтверждается как существование предусмотренных действующим законодательством оснований расторжения в судебном порядке спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, так и соблюдение последним досудебного порядка урегулирования спора как предпосылки расторжения спорного договора в судебном порядке.

Тот факт, что согласно выписке из ЕГРП от 01 апреля 2014 года на день разрешения апелляционным судом по правилам, установленным АПК РФ для производства в суде первой инстанции, требования о расторжении спорного договора аренды права и обязанности арендатора по этому договору были переданы кооперативом агрофирме на основании договора о передаче прав и обязанностей от 1 ноября 2013 года, зарегистрированного 21 ноября 2013 года, не исключает применение санкции в виде расторжения спорного договора, поскольку в соответствии с выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 года № 3914/13 правовой позицией арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты арендных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет, что соответствует статье 384 ГК РФ.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требование администрации о расторжении спорного договора аренды подлежит удовлетворению.

Поскольку на день разрешения апелляционным судом по правилам, установленным АПК РФ для производства в суде первой инстанции, требования о расторжении спорного договора аренды арендатором в спорном договоре является агрофирма, постольку иск в части данного требования удовлетворяется против агрофирмы. В иске в части данного требования к кооперативу, не являющемуся стороной в спорном договоре, надлежит отказать.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требования о расторжении спорного договора аренды подлежит отмене как принятое при нарушении норм процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Администрация в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку кооператив и агрофирма не являются субъектами, освобожденными от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, постольку каждый из ответчиком является субъектом обязанности по уплате государственной пошлины по иску в федеральный бюджет по правилам части 3 статьи 110 АПК РФ.

В предмет иска по настоящему делу входят требование о расторжении договора и имущественное требование, сумма которого в результате реализации истцом предусмотренного статьей 49 АПК РФ была определена в размере 21 555 989 руб. 94 коп.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ при подаче исковых заявлений, содержащих одновременно требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ подлежащая уплате в федеральный бюджет сумма государственной пошлины по иску имущественного характера при цене иска в размере 21 555 989 руб. 94 коп. составляет 130 779 руб. 94 коп.

Поскольку входящее в предмет иска имущественное требование удовлетворено против кооператива в части, составляющей 58,33% от суммы заявленного требования, постольку на основании части 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 1 статьи 333.17 НК с кооператива в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 76 283 руб. 47 коп.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ подлежащая уплате в федеральный бюджет сумма государственной пошлины по требованию о расторжении договора составляет 4 000 руб.

Поскольку входящее в предмет иска требование о расторжении договора удовлетворено против агрофирмы, постольку на основании части 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 1 статьи 333.17 НК с агрофирмы в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 4 000 руб.

Поскольку заявители апелляционной жалобы – администрация и департамент - в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ освобождены от уплаты государственной пошлины