Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2014 по делу n А32-4948/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

года) кооперативом в пользу управления были совершены следующие платежи: на сумму 3 546 руб. 49 коп. платежным поручением № 4 от 9 ноября 2009 года (за IV квартал 2009 года); на сумму 3 469 руб. 40 коп. платежным поручением № 3 от 1 апреля 2010 года (за I квартал 2010 года); на сумму 3 517 руб. 58 коп. платежным поручением № 1  от 21 июня 2010 года (за II квартал 2010 года); на сумму 3 517 руб. 58 коп. платежным поручением № 6 от 10 сентября 2010 года (за III квартал 2009 года); на сумму 3 565 руб. 77 коп. платежным поручением № 7 от 3 ноября 2010 года (за 2010 год); на сумму 28 руб. 91 коп. платежным поручением № 8 от 28 января 2011 года (за 2010 год); на сумму 3 469 руб. 39 коп. платежным поручением № 1 от 15 марта 2011 года (за I квартал 2011 года); на сумму 3 507 руб. 95 коп. платежным поручением № 3 от 9 июня 2011 года (за II квартал 2011 года); на сумму 3 546 руб. 50 коп. платежным поручением № 5 от 5 октября 2011 года (за III квартал 2011 года); на сумму 3 546 руб. 49 коп. платежным поручением № 6 от 17 ноября 2011 года (за 2011 год); на сумму 3 498 руб. 36 коп. платежным поручением № 2 от 12 марта 2012 года (за I квартал 2012 года); на сумму 3 498 руб. 36 коп. платежным поручением № 3 от 6 июля 2012 года (за II квартал 2012 года); на сумму 3 536 руб. 81 коп. платежным поручением № 4 от 21 ноября 2012 года (за III квартал 2012 года); на сумму 3 536 руб. 81 коп. платежным поручением № 5 от 21 ноября 2012 года (за IV квартал 2012 года).

Поскольку права арендодателя спорного земельного участка перешли к муниципальному образованию город-курорт Сочи в результате сингулярного правопреемства на основании закона в результате перехода спорного земельного участка в муниципальную собственность города-курорта Сочи, постольку субъектом права требования арендных платежей за него в период с 7 ноября 2009 года по 31 декабря 2012 года являлось муниципальное образование город-курорт Сочи. Соответственно, управление, в пользу которого производились указанные выше платежи, не являлось надлежащим кредитором по спорным обязательствам.

Между тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Материалы дела позволяют достоверно установить факт уведомления кооператива о переходе спорных прав к муниципальному образованию город-курорт Сочи по состоянию на 13 ноября 2012 года, что подтверждается распиской Н.А. Половникова, являвшегося на указанную дату председателем кооператива, в получении дополнительного соглашения от 23 июня 2010 года к спорному договору.

Таким образом, произведенные кооперативом платежи в пользу управления в период до 13 ноября 2012 года признаются исполнением надлежащему кредитору. Сумма данных платежей составляет 38 712 руб. 80 коп. (3 546 руб. 49 коп. по платежному поручению № 4 от 9 ноября 2009 года, 3 469 руб. 40 коп. по платежному поручению № 3 от 1 апреля 2010 года, 3 517 руб. 58 коп. по платежному поручению № 1 от 21 июня 2010 года, 3 517 руб. 58 коп. по платежному поручению № 6 от 10 сентября 2010 года, 3 565 руб. 77 коп. по платежному поручению № 7 от 3 ноября 2010 года, 28 руб. 91 коп. по платежному поручению № 8 от 28 января 2011 года, 3 469 руб. 39 коп. по платежному поручению № 1 от 15 марта 2011 года, 3 507 руб. 95 коп. по платежному поручению № 3 от 9 июня 2011 года, 3 546 руб. 50 коп. по платежному поручению № 5 от 5 октября 2011 года, 3 546 руб. 49 коп. по платежному поручению № 6 от 17 ноября 2011 года, 3 498 руб. 36 коп. по платежному поручению № 2 от 12 марта 2012 года, 3 498 руб. 36 коп. по платежному поручению № 3 от 6 июля 2012 года.

Кроме того, за аренду земельного участка за I-II кварталы 2013 года кооператив уплатил в пользу муниципального образования город-курорт Сочи сумму в размере 106 543 руб. 84 коп., что подтверждается платежными поручениями № 5 от 21 марта 2013 года (52 977 руб. 60 коп.), № 8 от 6 июня 2013 года (53 566 руб. 24 коп.).

Таким образом, сумма задолженности кооператива по уплате арендной платы за спорный земельный участок за период с 7 ноября 2009 года по 30 сентября 2013 года на день принятия решения суда составляла 12 573 531 руб. 36 коп. (12 718 788 руб. – 38 712 руб. 80 коп. – 106 543 руб. 84 коп.).

При определении субъекта спорного долга на день принятия решения суда апелляционный суд установил следующее.

Из представленной администрацией апелляционному суду выписки из ЕГРП от 01 апреля 2014 года следует, что в период рассмотрения спора судом первой инстанции кооперативом права и обязанности арендатора по спорному договору аренды были переданы агрофирме на основании договора о передаче прав и обязанностей от 1 ноября 2013 года, зарегистрированного 21 ноября 2013 года.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендодателя, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты арендных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ. Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип закреплен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами. Следовательно, гарантии, предоставленные арендатору пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Несмотря на то, что ЗК РФ не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Между тем, из материалов дела не следует, что муниципальным образованием города-курорта Сочи в лице уполномоченного органа (администрации или департамента) было выражено согласие на перевод на агрофирму долга по уплате арендной платы за период с 7 ноября 2009 года по 30 сентября 2013 года.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 года № 3914/13, в случае, если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Из акта обследования земельного участка от 30 октября 2012 года следует, что на спорном земельному участке расположены два растворобетонных узла (минизаводы по изготовлению растворобетонной смеси), состоящие из сборно-разборных металлоконструкций, цех по изготовлению блоков, склад строительных материалов, стоянка для спецтехники, хозяйственные бытовки.

Определением апелляционного суда от 15 апреля 2014 года кооперативу и агрофирме было предложено представить договор о передаче прав и обязанностей по спорному договору аренды; документально обоснованные пояснения о принадлежности расположенных на спорном земельном участке объектов; доказательства освоения спорного земельного участка по целевому назначению, установленному договором аренды.

Данные доказательства апелляционному суду представлены не были. Из устных пояснения представителя кооператива, данных в судебном заседании апелляционного суда, следует, что на спорном земельном участке размещено принадлежащее кооперативу оборудование, предназначенное для изготовления растворобетонной смеси, которые необходимы для осуществления деятельности по жилой застройке земельного участка; объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют.

Из имеющихся в деле доказательств не следует, что передача кооперативом агрофирме прав и обязанностей арендатора по спорному договору обусловлена переходом к последнему прав на расположенные на спорном земельном участке объекты. Как указано выше, передача прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды кооперативом агрофирме имела место в период рассмотрения спора судом первой инстанции иска по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание факт отсутствия согласия арендодателя на перевод на агрофирму долга по уплате арендной платы за период с 7 ноября 2009 года по 30 сентября 2013 года, а также с учетом выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 года № 3914/13 правовой позиции, апелляционный суд приходит к выводу о том, что на день принятия решения суда первой инстанции кооператив являлся должником муниципального образования города-курорта Сочи по требованию о взыскании арендной платы за указанный период.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что администрация не является субъектом спорного права требования, поскольку с переходом к департаменту права собственности на земельный участок к последнему перешли права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды.

Между тем, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

Собственником спорного земельного участка, а соответственно, арендодателем в спорных правоотношениях, выступает не департамент, а муниципальное образование город-курорт Сочи как субъект гражданских правоотношений в соответствии со статьей 125 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Как администрация, так и департамент являются органами местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи, которые в рамках определенных нормативными правовыми актами компетенций данных органов реализуют гражданскую правосубъектность указанного муниципального образования.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Устава муниципального образования город-курорт Сочи, утв. решением Городского Собрания Сочи от 29 июля 2010 года № 92, администрация представляет собой исполнительно-распорядительный орган города Сочи, наделенный полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных федеральными законами и законами Краснодарского края. Статьей 40 Устава администрация наделена полномочиями в сфере регулирования земельных отношений, в том числе полномочием по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Таким образом, администрация является органом местного самоуправления, уполномоченным выступать от имени муниципального образования город-курорт Сочи в спорных правоотношениях, в силу чего основания полагать администрацию ненадлежащим истцом отсутствуют.

При таких обстоятельствах, поскольку кооперативом не представлены доказательства уплаты спорного долга в пользу муниципального образования город-курорт Сочи, а равно его прекращения иным предусмотренным законом способом, постольку с кооператива в пользу муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 12 573 531 руб. 36 коп.

В остальной части в удовлетворении требования о взыскании долга по арендной плате надлежит отказать.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о взыскании долга по арендной плате подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права.

При разрешении по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, требования о расторжении договора аренды № 4900770199 от 27 апреля 2006 года, апелляционный суд установил следующее.

Требование о расторжении спорного договора мотивировано истцом двумя основаниями: нецелевым использованием земельного участка и просрочкой оплаты арендной платы.

При оценке обоснованности данного требования по указанным основаниям апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с