Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2014 по делу n А53-1231/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-1231/2014

27 июня 2014 года                                                                              15АП-8532/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен           27 июня 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Рудая Е.Е. – представитель по доверенности от 24.09.2013, паспорт; Медведев С.В. – представитель по доверенности от 25.04.2014;

от ответчика: Бурдина В.Н. – представитель по доверенности № 18518_00/НС от 01.04.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Август»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.04.2014 по делу № А53-1231/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью «Август»

(ИНН 6163122750, ОГРН 1086161001981)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭЛЬДОРАДО»

(ИНН 7715641735, ОГРН 5077746354450)

о расторжении договора аренды нежилых помещений от 14.11.2005 № 3 и об освобождении нежилых помещений,

принятое судьей Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Август» (далее – истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЭЛЬДОРАДО» (далее – ответчик, арендатор) о расторжении договора аренды нежилых помещений № 3 от 14.11.2005, об обязании освободить занимаемые помещения.

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком договора аренды нежилых помещений № 3 от 14.11.2005 в редакции от 20.08.2012.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что подписание арендатором дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы с нарушением сроков его подписания при учете длительности арендных отношений, отсутствия существенных нарушений его условий со стороны арендатора, а также задолженности по арендной плате, позволяет рассматривать расторжение договора по данному основанию в качестве несоразмерной формы ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. К тому же указанное нарушение не является существенным нарушением договора в смысле статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требования истца о расторжении договора аренды по причине нарушения ответчиком правил пожарной безопасности суд также счел необоснованными, в связи с тем, что в материалы дела не представлено доказательств того, что спорные нарушения имели место на момент обращения в суд с соответствующим требованием.

Общество с ограниченной ответственностью «Август» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение арбитражного суда Ростовской области от 9.04.2014 по настоящему делу отменить, заявленные исковые требования удовлетворить в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на обстоятельства дела и на положения статей 619 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность расторжения договора по основаниям, предусмотренным самим договором и при существенном изменении обстоятельств. Несвоевременное подписание ответчиком дополнительного соглашения об увеличении арендной платы истец считает существенным нарушением договора.

Истец также указывает, что вывод суда первой инстанции, согласно которому требование о расторжении договора аренды по причине нарушения ответчиком правил пожарной безопасности необоснован, также не соответствует обстоятельствам дела. При этом истец ссылается на результаты проверки ответчика в сентябре 2013 года обществом с ограниченной ответственностью «ЮСБ-Щит», которое является организацией, обслуживающей Торговый комплекс «Вавилон» в области пожарной безопасности, в ходе которой были выявлены нарушения норм и требований пожарной безопасности и составлен акт обследования.

Представитель истца просил решения суда отменить, исковые требования о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям из Единого государственного реестра прав иа недвижимое имущество и сделок с ним индивидуальные предприниматели Казаряи Тиграи Саркисович, Казаряна Саркис Андроникович, Казаряи Ашот Андроникович, Казаряи Эла Суреиовиа,  Казаряи  Андраиик Арсенович, Казаряи Артем Арсенович являются собственниками здания торгового комплекса «Вавилон», расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Космонавтов, 2/2.

Между индивидуальными предпринимателями и обществом с ограниченной ответственностью «Август» заключены агентские договоры № 09-9С от 09.10.2009, № 04-1 ОС от 14.07.2010, № 01-11С от 18.05.2011, № 18-13С от 18.07.2013, № 19-13С от 05.08.2013, № 20-13С от 15.11.2013.

Предмет агентских договоров составляет заключение договоров аренды в отношении нежилых помещений 1-4 этажа здания торгового комплекса «Вавилон», разложенного по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Космонавтов, 2/2.

С 2005 года общество с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» является арендатором помещений в здании торгового комплекса «Вавилон», разложенного по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Космонавтов, 2/2.

20.08.2012 между обществом с ограниченной ответственностью «Август» и обществом с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № 3 от 14.11.2005, в котором стороны пришли к соглашению с 20.08.2012 изложить договор аренды в новой редакции, нашедшей свое отражение в приложении № 1.

Приложением № 1 к указанному соглашению выступает договор аренды части нежилого помещения № 344/А от 20.08.2012.

Предметом указанного договора является передача арендатору - обществу с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» во временное владение и пользование нежилого помещения, общей площадью 1 357,8 кв. м., из которых 1 200 кв.м. - торговая площадь; 85,8 кв.м. - складская площадь; 72 кв.м - офисная площадь, литер «Б,Бб, Б2, БЗ, Б4, Б5, п/Б, п/Б6» торгового комплекса расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Космонавтов, 2/2.

Объект аренды представлен в договоре в виде совокупности комнат, с указанием их размерных параметров. Границы и расположение помещений, составляющих объект аренды, указаны в приложении № 1 к договору, представляющем собой копию поэтажного плана, согласно данным кадастрового паспорта торгового комплекса от 31.10.2011, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним нежилое помещение, составляющее объект аренды, переданное арендатору во временное владение и пользование принадлежит на праве общей долевой собственности: Казаряну Тиграну Саркнсовнчу (30/100 доли) (свидетельство о государственной регистрации права 61-АЖ № 777125 от 03.05.2012), Казаряну Арсену Саркисовичу (30/100 доли) (свидетельство о государственной регистрации права 61-АЖ № 777124 от 03.05.2012), Казаряну Саркису Андрониковичу (20/100) (свидетельство о государственной регистрации права 61-АЖ № 777126 от 03.05.2012), Казаряну Ашоту Андрониковичу (20/100 доли) (свидетельство о государственной регистрации права 61-АЖ № 777127 от 03.05.2012).

Пунктом 23.9. договора стороны установили, что арендатор имеет право устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещениях необходимое оборудование, приспособления для торговли, оборудование для охраны. Арендодатель дает свое согласие на проведение работ, в том числе, по установке охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения и систем контроля управления доступом (СКУД) и оповещения, по прокладке структурированной кабельной сети (СКС, ЛВС), установке системы кондиционирования, проведению электромонтажных работ (работы по монтажу электрических спусков к торговому оборудованию), монтажу кабельной антенной разводке, телефонизации. Письменного согласия на проведение работ не требуется.

Как следует из положений пункта 2.4.7. арендатор принял на себя обязанность по соблюдению правил пожарной безопасности, санитарных и технических норм эксплуатации помещения, обязанность содержать помещение в технически исправном состоянии, соответствующем санитарным и противопожарным нормам, соблюдать технику безопасности, самостоятельно и за свой счет устранять выявленные нарушения указанных норм, а также нести ответственность за их нарушения, в том числе перед соответствующими контролирующими органами,

В соответствии с пунктом 2.4.14. арендатор самостоятельно несет ответственность за выполнение требований охраны труда и техники безопасности, соблюдение правил пожарной безопасности, обязуется участвовать в выполнении мероприятий, предписанных органами Госпожнадзора в части, их касающихся. Согласования с органами Госпожнадзора н Санэпндемнадзора необходимые в процессе деятельности и оформление необходимых для этого документов арендатор осуществляет самостоятельно.

Пункт 3.8.1. договора устанавливает, что сумма арендной платы подлежит увеличению арендодателем в одностороннем порядке не более одного раза в год с интервалом в двенадцать месяцев на величину равную 7% от размера арендной платы, установленной на предшествующий период. Изменение размера арендной платы оформляется путем заключения соответствующего дополнительного соглашения, проект которого направляется арендатору одновременно с уведомлением об увеличении размера арендной платы с указанием размера и срока вступления в силу новой ставки арендной платы. Оплата арендной платы с учетом изменений производится в течение десяти дней со дня подписания дополнительного соглашения, но не позднее наступления сроков оплаты за соответствующий период в соответствии с требованиями договора. Арендатор обязан подписать вышеуказанное дополнительное соглашение в течение пятнадцати календарных дней с момента его получения и направить его в адрес арендодателя. В случае отказа арендатора от подписания дополнительного соглашения по вопросу изменения размера арендной платы арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора без уплаты каких-либо штрафных санкций арендатору, связанных с таким односторонним отказом от исполнения договора.

Из положений пункта 5.1. следует, что договор может быть расторгнут досрочно по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, а также по соглашению сторон, либо по иным основаниям, установленным договором.

Договор подлежит расторжению во внесудебном порядке по инициативе арендодателя, а арендатор выселению в том числе в случае, если арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшает состояние арендуемого помещения, более двух раз подряд нарушает сроки внесения арендных платежей, а также при нарушении правил пожарной безопасности, требований санитарно-эпидемиологического надзора, технических норм и правил эксплуатации помещения.

Нарушение арендатором условий договора аренды послужило основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилых помещений № 3 от 14.11.2005, об обязании освободить занимаемые помещения.

Требование заявлено обществом с ограниченной ответственностью «Август» в силу предоставления агенту права представления интересов собственников помещений - принципалов в судебных и иных государственных органах по вопросам н спорам в отношении указанного недвижимого имущества.

Заявляя рассматриваемое требование, истец привел суду следующее фактическое и правовое обоснование.

По мнению истца, в период действия рассматриваемого договора аренды ответчик неоднократно допускал существенное нарушение условий заключенного договора.

Так, истец указывает, что в нарушение условий пункта 3.8.1. договора ответчиком в установленные договором сроки не подписано и не направлено надлежаще дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы.

Как следует из условий договора, уведомление считается полученным надлежащим образом, если оно вручено уполномоченному представителю арендатора лично, с указанием даты вручения или направлено заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в разделе 8 договора в соответствии с отметкой о вручении на уведомлении.

Во исполнение указанного договорного условия истец в адрес ответчика направил соответствующее уведомление исх. № 340 от 10.07.2013, полученное 10.07.2013 уполномоченным лицом (т. 1, л.д. 80). В адрес ответчика передан и проект дополнительного соглашения (т. 1, л.д. 86-89).

19.09.2013 в адрес ответчика с использованием услуг курьерской службы направлено письмо исх. № 482 от 18.09.2013, содержащее повторное уведомление о необходимости подписания дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы, полученное ответчиком 24.09.2013.

В установленные договором сроки дополнительное соглашение подписано не было.

31.10.2013 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора с приложением проекта соответствующего соглашения, полученное ответчиком 05.11.2013.

Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы подписано и получено истцом лишь 13.12.2013.

Кроме того, истец указывает, что в нарушение условий пункта 2.4.7. договора ответчик не соблюдает правила пожарной безопасности и не принимает мер к устранению