Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2014 по делу n А32-23757/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства (правовая позиция изложена в Постановлении ВАС РФ от 23 декабря 2008 года N 8985/08).

Осуществление государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", допускающие такую регистрацию, направлены на введение в имущественный оборот объекта незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.

Таким образом, объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 Земельного кодекса зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка.

Суд апелляционной инстанции считает, что наличие государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты незавершенного строительства, не может являться основанием для предоставления заявителю в собственность испрашиваемого земельного участка.

Исходя из вышеизложенного, к рассматриваемым правоотношениям статья 36 Земельного кодекса, не подлежит применению. Поскольку на земельном участке имеются объекты, незавершенные строительством, а цель, в соответствии с которой земельный участок предоставлен обществу в аренду, не достигнута, доказательства завершения строительства объектов и сдачи их в эксплуатацию не представлены, спорный земельный участок не может быть передан в собственность заявителю. Обстоятельств, подтверждающих наличие иных исключительных случаев, позволяющих предоставить земельный участок, занятый объектами незавершенными строительством, в собственность общества материалы дела также не подтверждают.

Аналогичный правовой подход нашел отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10.

В силу указанного, решение администрации г. Анапы, изложенное в письме от 21.06.2013 № 27.02-6014, суд апелляционной инстанции считает обоснованным.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, так как совокупность условий, предусмотренных статьей 198 Кодекса, в данном случае отсутствует.

Кроме того, материалами дела подтверждается факт отнесения испрашиваемого заявителем земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:0964 к землям особо охраняемых природных территорий, в отношении которых законом установлен запрет на приватизацию.

Таким образом, у администрации отсутствовали основания для предоставлении спорного земельного участка в собственность.

Оставляя требование об обязании заключить договор купли-продажи спорного земельного участка без рассмотрения суд первой инстанции не учел следующее.

По смыслу разъяснений пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в случае отказа в предоставлении земельного участка в собственность, права заявителя подлежат восстановлению посредством оспаривания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, допускается возможность предъявления иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

В рамках настоящего дела суд принял к рассмотрению объединенные требования из главы 24 АПК РФ (о признании незаконным отказа) и гражданско-правовой спор о понуждении к заключению договора аренды. Указанное допускается в случае, когда заявленные требования связаны между собой по основаниям возникновения или представленным доказательствам (п. 9 Информационного письма от 22.12.2005 № 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса РФ". Совместное рассмотрение указанных требований подразумевает соблюдение принципа процессуальной экономии и направлено на предоставление истцу реальной защиты нарушенных прав и законных интересов.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи либо аренды земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Таким образом, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом органу государственной власти, для которого заключение такого договора является обязательным, оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в тот же срок.

Требование о понуждении публичного органа к заключению договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению судом по правилам искового производства с учетом требований статьи 445 ГК РФ.

При рассмотрении дела суд установил, что общество обращалось в ходе судебного разбирательства к администрации и департаменту, направив проект договора купли-продажи (т. 1, опись и квитанции – между л.д. 78 и 79). Как пояснил представитель общества в суде апелляционной инстанции, на момент вынесения решения в суде первой инстанции им был получен ответ, аналогичный обжалуемому  в порядке главы 24 АПК РФ отказу (т.2 л.д. 14-15).

Учитывая изложенные обстоятельства, апелляционный суд полагает, что процессуальная цель (с учетом существа заявленных требований) введения досудебного порядка урегулирования спора в рамках настоящего дела достигнута. У администрации имелась возможность возражать против требования о понуждении заключить договор как в рамках иска, так и в рамках заявления о признании незаконным отказа. Оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами в досудебном порядке. В рамках настоящего дела такая возможность была исчерпана, в связи, с чем оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, так как неспособно достигнуть целей, которые преследует досудебное урегулирование спора. 

При таких обстоятельствах решение суда в части оставления иска без рассмотрения надлежит отменить, в удовлетворении иска в указанной части (с учетом ранее сделанных выводов по существу спора) – отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2014 по делу № А32-23757/2013 отменить в части оставления без рассмотрения требования ООО «Патриот» об обязании администрации муниципального образования г. Анапа заключить с ООО «Патриот» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:0964. В удовлетворении заявленного в указанной части требования отказать.

В остальной части решение от 25.03.2014 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Ю. Ефимова

Судьи                                                                                             Т.Г. Гуденица

                                                                                                        О.А. Сулименко