Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу n А53-2778/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-2778/2014

11 июля 2014 года                                                                              15АП-9770/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи М.Н. Малыхиной,

судей О.Г. Авдониной, А.А. Попова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.

при участии:

от истца: Барсуков С.В. (доверенность № 00927 от 31.01.2014);

от ответчика: Барабаш П.В. (доверенность т. 1, л.д. 35),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кобарт-Строй"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2014 по делу № А53-2778/2014

по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога

к обществу с ограниченной ответственностью "Кобарт-Строй"

о взыскании задолженности по договору аренды,

принятое в составе судьи Смольковой А.В.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кобарт-Строй» (далее – общество) о взыскании 3 426 959 рублей 31 копеек, из которых задолженность по договору аренды земельного участка № 11-204 от 09.06.2011 года в сумме 3 257 364 рублей 12 копеек, пени в сумме 169 595 рублей 19 копеек.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

            Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества в пользу комитета денежные средства в размере 3 257 364,12 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано. Суд также взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Кобарт-Строй» в доход федерального бюджета 39 286,82 руб. государственной пошлины по иску.

Суд установил, что спорный земельный участок передан в аренду на основании договора аренды № 11-204 находящегося в государственной собственности земельного участка от 09.06.2011 года для строительства многоквартирных жилых домов. Суд квалифицировал соответствующий договор как ничтожный ввиду того, что он заключен без проведения торгов. Соответственно отказано в удовлетворении требования о взыскании пени по спорному договору.

Вместе с тем, довод истца о необходимости начисления платы за землю по ставке в размере 5% от кадастровой стоимости согласно положениями пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка) судом признан обоснованным с указанием на то, что сделка совершена в обход закона, при наличии очевидного запрета на ее совершение и ее условия не могут обеспечить защиту недобросовестного арендатора.

Довод ответчика о наличии на земельном участке сданных в эксплуатацию объектов, судом отклонён, так как указанные объекты не являются многоквартирными жилыми домами, их создание не свидетельствует об освоении земельного участка в соответствии с его назначением, их наличие не может преодолеть меры, предусмотренные законодателем для стимулирования жилищного строительства.

Не согласившись с указанным решением суда, общество обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, отказав в удовлетворении требований комитета.

Заявитель жалобы отмечает, что в отсутствие условия договора о праве комитета на одностороннее изменение ставки арендной платы лишает истца права начислять плату за землепользование по ставке 5% от кадастровой стоимости участка. Настаивает на доводе о том, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости – трансформаторная подстанция, введенная в эксплуатацию 23.10.2013г., что исключает применение ставки в размере 5%. Заявитель полагает, что позиция комитета свидетельствует о злоупотреблении правом, поскольку жилищное строительство на участке невозможно до изменения правил землепользования и застройки города. Также отмечает, что одномоментное увеличение арендной платы в 25 раз (с 0,2 до 5%) делает экономически необоснованным и невозможным начатый ответчиком проект, полагает договор действующим, ссылается на то, что оплата за январь-сентябрь 2013 года произведена в соответствии с условиями договора, а с октября по декабрь 2013 года не производилась ввиду получения письма истца об увеличении ставки до 5%.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, отказав в иске.

Представитель комитета полагал решение законным и обоснованным, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

            Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Таганрога № 4815 от 29.09.2005г. было проведено предварительное согласование места размещения объекта для проведения проектно-изыскательских работ на строительство многоквартирных жилых домов по ул. им. Маршала СССР Г.М. Жукова, 1-д, и утвержден акт выбора и проект границ соответствующего земельного участка площадью  17490 кв.м.

            На основании данного постановления и утвержденного акта выбора земельного участка постановлением мэра города Таганрога от 13.07.2006г. № 3060 Потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Муромец» предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений площадью 17490 кв.м, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. им. Маршала СССР Г.М. Жукова, 1-д. Кооперативу предписано заключить с комитетом по управлению имуществом договор аренды и обеспечить его регистрацию.

            27.06.2006г. между комитетом по управлению имуществом и ПЖСК «Муромец» заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 06-758 площадью  17490 кв.м по адресу: г. Таганрог, ул. им. Маршала СССР Г.М. Жукова, 1-д для целей использования под строительство многоквартирных жилых домов на срок с 13.07.2006 по 13.07.2011г. Договор зарегистрирован в установленном порядке 24.08.2006г. Участок передан арендатору по акту.

            09.06.2011г. в отношении того же земельного участка между ООО «Производственная Жилищно-Строительная Компания "Муромец"» (правопреемник ПЖСК «Муромец» согласно сведениям ЕГРЮЛ) и КУИ г. Таганрога на основании постановления администрации г. Таганрога № 1523 от 17.05.2011г. заключен договор аренды № 11-204 на срок с 17.05.2011г. по 16.05.2016г.

            Договор зарегистрирован 29.08.2011г. участок передан арендатору по акту.

            По условиям указанного договора  (п. 1.1) арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок, с кадастровым номером 61:58:0007040:3, общей площадью 17 490 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Маршала Жукова, 1-д, для строительства многоквартирных жилых домов.

            Согласно пункту 3.1 договора аренды, годовой размер арендной платы составляет 93 504 рубля 39 копеек.

            Арендная плата вносится арендатором пропорционально количеству дней в квартале не позднее 20 числа последнего месяца квартала с предоставлением в срок не позднее 5 дней с момента перечисления арендной платы в комитет расчетов арендной платы с копиями платежных поручений (пункт 3.2 договора аренды).

            Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы (пункт 3.4 договора аренды).

            Пунктом 4.4.3 договора аренды установлено, что арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

            В силу пункта 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

            По указанному договору аренды права и обязанности арендатора были дважды переданы в порядке уступки (выписка ЕГРП от 13.12.2013г.). В том числе по договору об уступке права аренды от 24.07.2012г. все права и обязанности арендатора переданы ООО «Кобарт-Строй» – ответчику по настоящему делу. Участок передан новому арендатору по акту от 24.07.2012г.

Ссылаясь на то, что на данном земельном участке по истечении трех лет с даты заключения договора аренды объекты недвижимости, для целей возведения которых предоставлен участок, не введены в эксплуатацию, истец полагает, что за период с 12.09.2012 года по 31.12.2013 обществу надлежит начислять арендную плату по ставке 5% от кадастровой стоимости земельного участка, как это предусмотрено положениями пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Поскольку общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению платы в установленном законом размере, комитет обратился с настоящими требованиями в суд.

Как установлено судом, договор аренды земельного участка заключен в порядке, предусмотренном  пунктом 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

В силу приведенной нормы права до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным порядком для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Как видно из материалов дела, до июля 2013 года  разрешения на строительство на спорном участке получены не были, многоквартирные жилые дома, для возведения которых предоставлялся в 2006 году земельный участок, не возведены до настоящего времени. В 2013 году получено разрешение на строительство трансформаторной подстанции, которая введена в эксплуатацию также в 2013 году, и право на которую зарегистрировано за обществом 14.11.2013г.

При таких обстоятельствах договор аренды от 27.06.2006г. № 06-758 прекратился по истечении шести месяцев с даты его заключения.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

   Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

   Между тем, прямо указанное законом (аб. 7 п. 15 ст. 3 Закона № 137-ФЗ) нарушение условий договора, которое влечет прекращение такого договора, исключает возможность реализации преимущественного права по статье 621 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований для заключения договора от 09.06.2011г. № 11-204 с правопреемником первоначального арендатора на новый срок без проведения торгов.

Соответственно суд обоснованно квалифицировал данный договор как ничтожный (ст. 168 ГК РФ).

Ничтожность договора аренды от 09.06.2011г. № 11-204 свидетельствует об отсутствии права аренды в отношении спорного участка у общества «Кобарт-Строй».

Вместе с тем, отсутствие договорных правоотношений сторон не исключает обязанность ответчика по оплате фактического землепользования.

Поскольку правовая квалификация заявленных требований является прерогативой суда, а суть заявленных требований сводится ко взысканию денежных средств в счет платы за землепользование, исковые требования правомерно рассмотрены судом первой инстанции в качестве кондикционных (гл. 60 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 24.04.2007 N 212-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена,