Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу n А53-2778/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Истцом заявлены требования об оплате землепользования за период с 12.09.2012 года по 31.12.2013. Ответчик факт использования участка в указанный период времени не оспаривает, вступление в фактическое владение участком подтверждено актом приема-передачи от 24.07.2012г.

В соответствующий период времени действовало Постановление Правительства Ростовской области от 27.02.2012 № 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", а также Решение городской Думы г. Таганрога от 17.12.2010 N 253 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, об утверждении ставок арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, и установлении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды" (в соответствующих редакциях).

Поскольку участок имеет разрешенный вид использования  «для строительства многоквартирных жилых домов» и ответчик был намерен использовать данный участок в соответствующих целях, правомерным будет применение при расчете ставки арендной платы, установленной для соответствующего разрешенного вида использования.

В пункте 5 Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (Приложение № 1 к Постановлению Правительства РО от 27.02.2012 № 120) предписывалось при предоставлении впервые земельного участка в аренду из земель, находящихся в муниципальной собственности, для строительства и целей, не связанных со строительством незастроенных земельных участков, размер годовой арендной платы за такие земельные участки определять исходя из рыночной стоимости права аренды такого земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Поскольку рыночная оценка права аренды не проводилась, применение данного пункта к спорным правоотношениям невозможно.

   Кроме того, в пункте 8 соответствующего Порядка указано, что размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для целей жилищного строительства, устанавливается органами местного самоуправления в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации":

   - в размере не менее 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении 2 лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

   - в размере не менее 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении 3 лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

   Таким образом, нормативный акт субъекта Федерации воспроизводит положения пункта 15 статьи 3 Заклан № 137-ФЗ  в части установленного размера ставок арендной платы.

Истцом расчет произведен по максимальной ставке (5%). Суд первой инстанции исходил из правомерности данного расчета.

Между тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что учитывая вывод о ничтожности договора аренды и отсутствии у ответчика права аренды, учету подлежит лишь фактический срок землепользования ответчика, поскольку оснований полагать ответчика правопреемником предшествующих землепользователей не имеется. Суд необоснованно возложил на ответчика неблагоприятные последствия неправомерных действий предшествующих пользователей спорного участка.

Общество применительно к заявленному в иске периоду не являлось пользователем участка в течение времени, необходимого для применения санкции в виде увеличения арендной платы (более 2х и более 3х лет соответственно) за допущенное нарушение сроков строительства.

С учетом отсутствия твердой ставки в акте субъекта Федерации размер арендной платы (для целей кондикции) подлежит определению на основании положений Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Порядок применения приведенных норм права, разъяснен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу N А47-7623/2010.

Президиумом отмечено, что нашедшие свое отражение в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" общие начала (принципы) являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Принятые до вступления в силу Постановления N 582 (04.08.2009) нормативные акты публичных образований, устанавливающие порядок определения арендной платы, несоответствующий указанным принципам применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут быть оценены с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков, с указанной даты.

С учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства в том числе пунктом 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу.

При этом приведенная норма закона, по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства, следовательно, при своевременном его осуществлении, арендная плата не может быть выше двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных названным постановлением Правительства Российской Федерации, закреплено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:

- 1,5 процента в отношении земельного участка, предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории, либо земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации;

- 2 процента в отношении земельных участков, не указанных выше, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, либо право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, либо земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Поэтому с учетом правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу № А47-7623/2010, суд апелляционной инстанции производит расчет арендной платы за спорный период по ставке 2% от кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка.

Оснований присовокуплять срок правонарушения предшествующих землепользователей к сроку фактического бездоговорного владения участком ответчиком (менее двух лет на конец спорного периода) и соответственно применять повышенную ставку арендной платы в размере 5% от кадастровой стоимости участка, как указано выше, не имеется.

Сведения о кадастровой стоимости участка имеются в кадастровом паспорте, представленном в материалы дела, соответствуют аналогичным сведениям, доступным на публичной кадастровой карте в сети Интернет.

При произведенном с учетом указанной ставки расчете размер платы за землепользование в спорный период составит 934 459,04 руб. В материалы дела представлены доказательства оплаты обществом 108 268,97 руб. Следовательно, взысканию подлежит 826 190,07 руб. В остальной части в иске надлежит отказать. В части взыскания договорной пени с учетом установленного факта бездоговорного землепользования судом отказано правомерно.

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права при определении ставки арендной платы применимой к расчету, решение суда надлежит изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму и перераспределив в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2014 по делу № А53-2778/2014 изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму.

            Изложить абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции: «Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кобарт-Строй» (ИНН 6154570890, ОГРН 1116154002997) в пользу Комитета по управлению имуществом г. Таганрога (ОГРН 1026102583726, ИНН 6154005874) 826 190,07 руб. (восемьсот двадцать шесть тысяч сто девяносто рублей 07 копеек) в счет платы за пользование земельным участком».

Изложить абзац третий резолютивной части решения в следующей редакции: «Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кобарт-Строй» (ИНН 6154570890, ОГРН 1116154002997) в доход федерального бюджета 9 675,92 руб. (девять тысяч шестьсот семьдесят пять рублей 92 копейки) государственной пошлины по иску».

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Таганрога (ОГРН 1026102583726, ИНН 6154005874) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кобарт-Строй» (ИНН 6154570890, ОГРН 1116154002997) 1 492,8 руб. (одну тысячу четыреста девяносто два рубля 80 копеек) судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             О.Г. Авдонина

А.А. Попов