Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу n А32-25050/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-25050/2013

17 июля 2014 года                                                                              15АП-2334/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи М.Н. Малыхиной,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Каскад»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2013 по делу № А32-25050/2013

по иску Администрации муниципального образования город-герой Геленджик

к обществу с ограниченной ответственностью «Каскад»

при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Гречко О.А.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город-курорт Геленджик» (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Каскад» (далее – общество) задолженности по арендной плате в размере 425 932,20 руб. за период с 01 января 2012 года по 30 сентября 2013 года и пени в размере 42 666,69 руб. за период с 12.07.2010 по 30.09.2013.

Также администрация просила расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 15 июня 2009 года № 4000001716 площадью 1000 кв. м, кадастровый номер 23:40:0201003:61, расположенного в районе ул. Солнечной в с. Кабардинка г.-к. Геленджика, и указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды несельскохозяйственного назначения от 15 июня 2009 года № 4000001716 площадью 1000 кв.метров, кадастровый номер 23:40:0201003:60, расположенного в районе ул. Солнечной в с. Кабардинка г. Геленджика (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (л.д.39-41 т.1).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, пользуясь земельным участком, оплату за такое использование не производил, а кроме того, не освоил земельный участок с 2007 года, то есть более чем в течение трех лет.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра).

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены в части. Суд взыскал с общества в пользу администрации 425 932 руб. 20 коп. – долга, 42 666 руб. 69 коп. – пени, а также удовлетворил требование о расторжении договора аренды земельного участка. В части требования об аннулировании реестровой записи в иске отказано.

Суд установил факт заключения договора между сторонами, факт передачи имущества арендатору, указал на отсутствие доказательств своевременного внесения арендных платежей и учел соблюдение арендодателем установленного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка заявления о расторжении договора.

Суд отметил, что такой способ защиты нарушенного права как погашение регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды законом не предусмотрен.

Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, приняв по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы полагает, что при расчете арендной платы надлежало применять коэффициент 1,5% от кадастровой стоимости, а не 2,2%, как применил суд первой инстанции. Судом не учтен запрет на единовременное повышение арендной платы более чем на 30%, установленный постановлением главы администрации Краснодарского края о перерасчете арендной платы в переходный период 2011-2013гг. Также полагает, что платеж в размере 500 000 руб., произведенный 30.10.2013 необоснованно не учтен судом, что соответственно влияет на размер пени.

В части расторжения договора полагает, что суд необоснованно не принял во внимание факт устранения нарушений договора, не учел, что нарушения не являлись существенными. Отмечает, что участок предоставлен обществу под строительство, обществом выполнены работы по проектированию.

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель отмечает, что при расчете задолженности судом применен муниципальный нормативный акт, ставки арендной платы, установленные которым, превышают ставки, закрепленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Так, ставка арендной платы при предоставлении участка под строительство в процедуре предварительного согласования не может составлять более 2%. Отмечает, что с учетом приведенных положений и произведенного платежа размер задолженности составляет 193 304 руб. Кроме того, заявитель жалобы полагает, что судом четко не установлен период задолженности, так как он не следует из иска. Дополнительно отмечает, что общество не было должным образом уведомлено о расторжении договора аренды.

В письменных пояснениях по делу, направленных в адрес апелляционного суда администрацией, администрация просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили. Третье лицо ранее ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, установленном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 13 июня 2007 года № 1024 между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО «Каскад» был заключен договор аренды земельного участка от 15 июня 2009 года № 4000001716 площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: г. Геленджик, р-н ул. Солнечной, для размещения автомобильной заправочной станции.

Договор аренды земельного участка от 15 июня 2009 года № 4000001716 зарегистрирован в Геленджикском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 17 сентября 2009 года за №23-23-12/100/2009-057.

Пунктами 1.3 и 2.3 договора аренды земельного участка от 15 июня 2009 года № 4000001716 предусмотрено внесение арендатором платы за пользование земельным участком со дня фактической передачи земельного участка, т.е. с 13 июня 2007 года.

В соответствии с подпунктом 4.1.2 договора аренды земельного участка от 15 июня 2009 года № 4000001716, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии с п. 3.2.4. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях условий договора:

-  использования земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора;

-   нарушения арендатором условий, указанных в разделе 10 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1, 4.3 договора;

-  невнесения арендной платы за землю в течение одного квартала;

-  использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

              06.02.2013 письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик №51-480/13-01-22 «О расторжении договора аренды» обществу направлено соглашение о расторжении договора аренды по причине неиспользования (неосвоения) земельного участка со ссылкой на акт осмотра от 05.02.2013.

7 февраля 2013 года письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик №51-518/13-01-22 арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору, указано на наличие права арендодателя  принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке.

Как указывает администрация в письменных пояснениях по делу, письма от 06 и 07 февраля 2013 года направлены ответчику одновременно в одном конверте.

В материалы дела представлен акт осмотра спорного участка от 24.06.2013 согласно которому участок не освоен, не огорожен, строительные работы не ведутся, разрешение на строительство не выдавалось.

Ссылаясь на неосвоение арендатором с 2007 года земельного участка и ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы, администрация обратилась с иском о расторжении договора и взыскании задолженности за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 в размере 425 932,20 руб. и пени за период с 12.07.2010 по 30.09.2013 в сумме 42 666,69 руб.

Судом первой инстанции при разрешении спора правильно применены нормы материального права и квалифицированы спорные правоотношения сторон.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации, в том числе в силу пункта 3 статьи 65 Кодекса устанавливают порядок определения размера арендной платы и порядок, условия и сроки ее внесения.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 26.01.2010 № 1487/09, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не влечет необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации.

Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответствующие разъяснения содержатся также в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость