Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу n А32-25050/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как видно, заключенный сторонами в 2009 году договор дозволял арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований.

Расчет арендной платы за спорный период администрацией произведен с учетом положений Постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.05.2011 N 1126 "Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик", согласно которым арендная плата определяется по формуле АП = Кс x С, где:

АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

С - ставка арендной платы, %.

Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Истцом расчет арендной платы произведен по ставке 2,2%, установленной для земельных участков под  автозаправочными и газонаполнительными станциями.

Арендная плата на 2013 года рассчитана по формуле АП = (Кс x С) + Ки, то есть дополнительно с учетом коэффициента инфляции, установленным нормами Федерального закона от 03.12.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов".

Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу № А47-7623/2010, принципы, закрепленные в постановлении № 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее –постановление № 582), вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Правовая позиция, изложенная в постановлении N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.

Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 10782/13 по делу № А47-11260/2012 отмечено, что указанное правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.

Из материалов настоящего дела усматривается, что земельный участок предоставлен обществу в процедуре предварительного согласования места размещения объекта для целей строительства.

Поскольку ставка, предусмотренная в муниципальном нормативном акте, превышает размер ставки, определенный для соответствующего вида землепользования постановлением № 582, применению подлежит ставка, установленная названным постановлением, то есть в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Указанное не учтено судом первой инстанции, что привело к неправильному определению размера подлежащей взысканию задолженности.

Истцом при расчете применена кадастровая стоимость участка в размере 10 836 770 руб., что соответствует сведениям публичной кадастровой карты в сети Интернет.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" предусмотрено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется (п. 5.2).

Аналогичные правила индексации арендной платы при изменении кадастровой стоимости следуют из пунктов 8,9 постановления № 582.

Таким образом, с учетом изменения кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Краснодарского края в 2011 году арендная плата за спорный участок в 2012 году составляла 216 735,40 руб. (10 836 770 х 2%), а в 2013 году подлежала увеличению на коэффициент инфляции (5,%) и составляла соответственно 228 655,85 руб. ((10 836 770 х 2%) + 5,5%) в год, а в период с 01.01.2013 по 30.09.2013 (за три квартала) 171 022,05 руб.

Истец при расчете уменьшал сумму долга за спорный период на переплату в размере 600,98 руб., сформировавшуюся в 2011 году.

С учетом указанной переплаты, с ответчика надлежит взыскать 387 156,47 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.09.2013.

При переходе к расчету арендной платы с ранее закрепленной формулы на процентную ставку от кадастровой стоимости согласно пункту 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50, установлен переходный период на 2011 - 2013 годы, в котором изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.

Судом апелляционной инстанции проверены доводы апелляционной жалобы о том, что арендная плата рассчитана истцом без учета  указанных правил и отклонены как несостоятельные с учетом представленных администрацией расчетов арендной платы на 2010 и 2011 годы и пояснений в дополнении к отзыву от 09.07.2014. Как видно, увеличение арендной платы происходило в пределах 30% в год.

Судом апелляционной инстанции повторно проверены доводы общества о том, что платеж в сумме 500 000 руб., произведенный 30.10.2013, надлежало зачесть в счет погашения долга.

Как видно, в материалы дела в суде первой инстанции было представлено платежное поручение № 205 от 30.10.2013 на сумму 500 000 руб., в обоснование довода о том, что названную сумму в счет арендной платы по спорному договору за ООО «Каскад» уплатило иное лицо (участник общества).

Судом первой инстанции соответствующий довод отклонен со ссылкой на справку от Финансового управления Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, в которой отражено, что суммы, оплаченные ЗАО «ИСК Сибвосток» по п/п № 204 от 30 октября 2013 года в размере 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек и по п/п № 205 от 30 октября 2013 года в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, не поступали в бюджет муниципального образования город-курорт Геленджик.

Аналогичная информация была получена судом апелляционной инстанции от Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (письма от 21.04.2014 и 07.05.2014).

Таким образом, оснований засчитывать соответствующие платежи в счет уменьшения долга ответчика по арендной плате не имеется.

Истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка начисляется истцом за период с 12.07.2010 по 30.09.2013.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата подлежала внесению ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Начисление пени с 12.07.2010 по 24.10.2011 в размере 2 117,88 руб. истцом произведено корректно в соответствии с представленными расчетами арендной платы.

Начиная с 10.01.2012 расчет пени некорректен в связи с тем, что истцом неправильно определен размер арендной платы и размер задолженности.

С 11.01.2012 пеня на сумму долга в размере 53 887,76 (арендная плата за 1 квартал 2012 года) по 10.04.2012 составила 862,2 руб. (ставка рефинансирования составляла 8% годовых).

С 11.04.2012 пеня на сумму долга в размере 107 775,52 руб. (53 887,76 (арендная плата за 2 квартал 2012 года) + 53 887,76 (арендная плата за 1 квартал 2012 года)) по 10.07.2012 составила 2 615,35 руб. (ставка рефинансирования составляла 8% годовых).

С 11.07.2012 пеня на сумму долга в размере 162 255,46 руб. (107 775,52 + 54 479,94 (арендная плата за 3 квартал 2012 года)) по 13.09.2012 составила 2 812,42 руб. (ставка рефинансирования составляла 8% годовых); а с 14.09.2012 по 10.10.2012 в связи с увеличением ставки рефинансирования до 8,25% годовых составила 1 204,75 руб.

С 11.10.2012 пеня на сумму долга в размере 216 735,41 руб. (162 255,46+ 54 479,94 (арендная плата за 4 квартал 2012 года)) по 25.01.2013 составила 6 377,43 руб. (ставка рефинансирования составляла 8,25% годовых).

С 26.01.2013 (период взят по расчету истца) пеня на сумму долга в размере 273 116,31 руб. (216 735,41 + 56 380,90 (арендная плата за 1 квартал 2013 года)) по 10.04.2013 составила 5 633,02 руб. (ставка рефинансирования составляла 8,25% годовых).

С 11.04.2013 пеня на сумму долга в размере руб. 330 123,66  (273 116,31 + 57 007,35 (арендная плата за 2 квартал 2013 года)) по 10.07.2013 составила 8 261,34 руб. (ставка рефинансирования составляла 8,25% годовых).

С 11.07.2013 пеня на сумму долга в размере 387 757,42 руб. (330 123,66 + 57 633,80 (арендная плата за 3 квартал 2013 года)) по 30.09.2013 составила 8 743,92 руб. (ставка рефинансирования составляла 8,25% годовых).

Таким образом, требования о взыскании пени подлежали удовлетворению в части 33 055,29 руб. В остальной части в требованиях о взыскании пени надлежало отказать.

Судом первой инстанции правильно применены нормы материального права при удовлетворении иска в части расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Специальные основания расторжения договора аренды установлены также статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу положений которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме того, указанная норма права дозволяет устанавливать иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в договоре.

Как видно, в пункте 3.2.4 договора стороны указали в числе оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в  том числе невнесение арендной платы за землю в течение одного квартала.

Судом первой инстанции выявлено нарушение арендатором договорной обязанности по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем констатировано право арендодателя требовать расторжения договора в судебном порядке.

Указанное основание является достаточным для расторжения договора.

Специальные основания прекращения права аренды земельного участка установлены также земельным законодательством. Так положения статьи 46 ЗК Российской Федерации содержат общее правило о том, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. А пункт 2 указанной статьи с учетом отсылки к положениям пункта 2 статьи 45 ЗК РФ закрепляет специальное основание прекращения права аренды по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок