Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2014 по делу n А32-19575/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-19575/2012

08 августа 2014 года                                                                          15АП-17035/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

при участии:

от Разиной О.М.: представителя Панасюка А.П. по доверенности от 28.01.2013,

от Ходжаяна В.Ю.: представителя Панасюка А.П. по доверенности от 24.10.2013,

от ответчиков:

от ОАО «Юг-Инвестбанк»: представителя Гончаренко М.М. по доверенности №1-164/13 от 27.12.2013,

от ООО «Столичный колобок»: представителя Панасюка А.П. по доверенности от 24.12.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную  жалобу акционерного банка «Юг-Инвестбанк» (открытого акционерного общества)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21 августа 2013 года по делу №А32-19575/2012 (судья Карпенко Т.Ю.)

по иску Ходжаяна Владислава Юрьевича, Разиной Ольги Михайловны

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» (ИНН 2308117365  ОГРН 1062308019180), акционерному банку «Юг-Инвестбанк» (открытому акционерному обществу) (ИНН 0106000547  ОГРН 1022300001811)

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Столичный колобок» (ИНН 2347014613  ОГРН 1102347000194), Управления государственного строительного надзора Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью «ЮгПроектСтрой» (ИНН 2312114328  ОГРН 1042307177153)

о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений, о прекращении права собственности на нежилые помещения, о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Ходжаян Владислав Юрьевич (далее – истец, Ходжаян В.Ю.) и Разина Ольга Михайловна (далее – истец, Разина О.М.) обратились с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» (далее – ответчик, ООО «Инвестстрой») и акционерному банку «Юг-Инвестбанк» (открытому акционерному обществу) (далее – ОАО «Юг-Инвестбанк») о расторжении договора №8/1-2011 от 27.01.2011 купли-продажи нежилого помещения, заключенного между ООО «Инвестстрой», ОАО «Юг-Инвестбанк» (продавцы) и  Разиной О.М., Ходжаяном В.Ю. (покупатели); о прекращении права собственности Разиной О.М. и Ходжаяна В.Ю.  на нежилое помещение общей площадью 221,5 кв.м (номера на поэтажном плане 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25), имеющее кадастровый номер 23:25:0101034:0:2/15, расположенное в цокольном этаже №1 в 7-этажном 13-квартирном жилом доме №151/26 на углу ул. Мира/ул.50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске Краснодарского края, с аннулированием соответствующей записи в ЕГРП; о взыскании с ООО «Инвестстрой», ОАО «Юг-Инвестбанк» 15 201 446 руб. 39 коп. убытков в равных долях (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования).

Исковые требования мотивированы тем, что в ходе эксплуатации приобретенного по договору купли-продажи помещения выявлены скрытые недостатки, наличие которых делает невозможным эксплуатацию помещения для целей, для которых оно было приобретено. Для приобретения объекта недвижимого имущества истцы заключили с ОАО «Юг-Инвестбанк» кредитный договор №8-2011, согласно которому банк обязался предоставить заемщикам долгосрочный кредит в сумме 10 189 000 руб. под 11% годовых. Для обустройства приобретаемого нежилого помещения под магазин и в связи с необходимостью отделки помещения, приобретения торгового оборудования и товара, истцы заключили с ОАО «Юг-Инвестбанк» кредитные договоры №83-1184/025 от 26.01.2011 на сумму 3 000 000 руб., №165-2011 от 09.08.2011 на сумму 900 000 руб. Размер займа по трем кредитным договорам составил 14 089 000 руб., по которым более года выплачиваются проценты.

К участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Столичный колобок» (далее - ООО «Столичный колобок»), Управление  государственного строительного надзора Краснодарского края и общество с ограниченной ответственностью «ЮгПроектСтрой» (далее - ООО «ЮгПроектСтрой»).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 августа 2013 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд расторгнул заключенный между сторонами договор купли-продажи нежилых помещений №8/1-2011 от 27.01.2011; признал отсутствующим право общей долевой собственности Ходжаяна В. Ю. и Разиной О.М. (по 1/2 доли) на нежилое помещение общей площадью 221,5 кв.м (номера на поэтажном плане 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25), расположенное в цокольном этаже №1 в 7-этажном 13-квартирном жилом доме №151/26 на углу ул. Мира/ул.50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске Краснодарского края; аннулировал в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 01.02.2011 №23-23-36/002/2011-160.

Суд взыскал с ООО «Инвестстрой» в пользу Разиной О.М. и Ходжаяна В.Ю. по 2 547 250 руб. убытков каждому и с ОАО «Юг-Инвестбанк» в пользу Разиной О.М. и Ходжаяна В.Ю. по 2 547 250 руб. убытков каждому.

В части удовлетворения исковых требований суд указал, что факт ненадлежащего качества проданного по договору нежилого помещения подтверждается заключением судебной экспертизы №5 от 11.04.2013. Наличие скрытых недостатков в нежилом помещении является основанием для расторжения договора. Предложение суда о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы ответчиками не принято.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал, признав недоказанным наличие причинно-следственной связи между действиями ответчиков и возникшими убытками, связанными с ремонтом помещения, проведением строительных работ в помещении и выплатой процентов по кредитным договорам.

ОАО «Юг-Инвестбанк»  обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, принять новый судебный акт об отказе истцам в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- в основу решения об удовлетворении иска судом принято заключение экспертов, при этом не дана оценка иным имеющимся в деле доказательствам: разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №RU 23526101-19/09 от 15.06.2009, акту итоговой проверки от 09.06.2009 №39-14-Ю-64-СК при строительстве объекта капитального строительства, заключению Управления государственного строительного надзора. Суд не дал оценку позиции Управления государственного строительного надзора Краснодарского края, изложенной в его отзыве, о соответствии объекта строительства  требованиям нормативных правовых актов и проектной документации,

- суд также не дал оценку доводам ответчиков о недостоверности заключения №5 от 11.04.2013. Экспертное заключение не содержит результатов исследований, допущено нарушение указаний законодательства о проведении исследования объективно и на строго научной и практической основе. Исследование судом достоверности доказательств и их соответствие требованиям процессуального законодательства и иных федеральных законов не должно ставиться в зависимость от несогласия одной из сторон с проведением экспертизы либо с назначением повторной и дополнительной экспертиз,

- из решения не представляется возможным определить, какие недостатки определены судом как существенные. Из экспертного заключения явно не следует, какие именно дефекты, обнаруженные экспертом при осмотре, являются трудно устранимыми, существенными, могущими повлечь расторжение договора купли-продажи. Суд не установил факт значимости нарушения качества объекта недвижимости в той степени, как это требует закон. Не определен ущерб в денежном эквиваленте, не выяснен вопрос о возможности дальнейшей эксплуатации помещения, экспертное заключение не содержит вывода о неустранимости недостатков,

- суд не учел, что в период с января 2011 года истцами проведена перепланировка в помещениях без получения соответствующего разрешения. Ответчики в настоящее время не имеют возможности получить по принципу двусторонней реституции  объект в том виде, который был продан.

Истцы в отзыве на апелляционную жалобу указали на необоснованность доводов ответчиков. Суд при вынесении решения руководствовался не только экспертным заключением, были исследованы и оценены иные доказательства: рабочий проект водоснабжения и канализации, рабочий проект конструкции железобетонные, общий журнал работ, экспертное заключение №51 Центра гигиены и эпидемиологии  в Краснодарском крае, санитарно-эпидемиологическое заключение рабочего проекта «7-этажный 12 квартирный жилой дом». Судом был допрошен эксперт.  Вывод о существенности и неустранимости допущенных при строительстве нарушений дан в ответе на пятый вопрос заключения. Вопрос о переустройстве истцами помещения оценен судом, что следует из решения.

В объяснениях по делу истцы также указали, что согласно заключению экспертов №5 от 11.04.2013 проведенная истцами перепланировка спорного помещения не привела к образованию недостатков данного помещения. Демонтаж пожарной сигнализации истцами не проводился, доводы ответчиков в данной части являются необоснованными.

По ходатайству ответчиков  определением суда апелляционной инстанции от 21.01.2014 по делу была назначена повторная судебная экспертиза, в связи с чем, производство по делу было приостановлено (л.д. 24-37 том 7).

Распоряжением председателя Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2014 в связи с отпуском  судьи Галова В.В. в составе суда произведена замена судьи Галова В.В. на судью Попова А.А. (л.д. 42 том 8).

Определением от 08.07.2014 производство по делу возобновлено (л.д. 144-146 том 7).

В судебном заседании представитель ОАО «Юг-Инвестбанк» поддержала доводы апелляционной жалобы, пояснила, что указанные в заключении повторной судебной экспертизы скрытые недостатки не являются существенными и могут быть устранены продавцами. Недостатки, являющиеся не скрытыми,  могли быть обнаружены истцами до заключения договора купли-продажи.

Представитель истцов и ООО «Столичный колобок» просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

ООО «Инвестстрой», Управление государственного строительного надзора Краснодарского края, ООО «ЮгПроектСтрой» явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

В отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании был объявлен перерыв  с 29.07.2014 до 05.08.2014.

Поскольку ответчиками решение оспаривается только в части удовлетворения исковых требований, суд  апелляционной инстанции осуществляет проверку решения в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.01.2011 между ООО «Инвестстрой»,  ОАО «Юг-Инвестбанк» с одной стороны (продавцы) и Ходжаяном В.Ю. и Разиной О.М. с другой стороны (покупатели) был заключен договор №8/1-2011, согласно которому продавцы продали принадлежащее им на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли), а истцы купили в общую долевую собственность нежилое помещение общей площадью 221,5 кв.м (номера на поэтажном плане - 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25), имеющее кадастровый номер 23:25:0101034:062/15, расположенное в цокольном этаже №1 в 7-этажном 13-квартирном жилом доме №151/26 на углу ул. Мира/ул. 50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске.

Цена договора купли-продажи составила 10 189 000 руб. (пункт 1.3 договора купли-продажи). В целях расчетов с ответчиками (продавцами) по договору купли-продажи истцами (покупателями) в ОАО «Юг-Инвестбанк» по кредитному договору №8-2011 от 27.01.2011 был получен кредит  в размере 10 189 000 руб. под 11% годовых сроком возврата кредита 27.01.2021.

Так как нежилые помещения продавались в состоянии предчистовой отделки, для обустройства приобретаемого нежилого помещения под магазин и необходимости отделки помещения, приобретения торгового оборудования и товара, истцы заключили с ОАО «Юг-Инвестбанк» кредитные договоры №83-1184/025 от 26.01.2011 на сумму 3 000 000 руб. и №165-2011 от 09.08.2011 на сумму 900 000 руб. Размер займа по трем кредитным договорам составил 14 089 000 руб.

Переход права собственности на нежилые помещения №№6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25 общей площадью 221,5 кв.м зарегистрирован в ЕГРП 01.02.2011 (выписка из ЕГРП №36/026/2012-313 от 17.07.2012 – л.д. 247-248 том 1).

Согласно материалам дела 7-этажный 13-квартирный жилой дом №151/26 на углу ул. Мира/ул.50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске, в котором расположено спорное помещение, был построен ответчиками по договору простого товарищества от 21.02.2007.

Рабочим проектом на строительство жилого дома было предусмотрено размещение в цокольном и первом этажах помещений банка и магазина (продукты) на 2 рабочих места, что свидетельствует о том, что приобретенное истцами помещение изначально проектировалось как помещение для размещения магазина по продаже продуктов питания.

В заключенном между сторонами договоре купли-продажи также указано целевое использование приобретаемого покупателями помещения.

В процессе эксплуатации данного объекта как магазина истцами были выявлены скрытые недостатки: повышенная влажность и сыреющие стены по периметру с отслоением отделочного слоя, что вызывало появление плесени и грибка на продуктах питания, их списание и утилизацию до истечения срока годности; недостаточная вентиляция, способствовавшая повышению температуры помещения, особенно в летний период, при работе торгового холодильного оборудования, что вызывало постоянные жалобы покупателей из-за сильной жары и соответственно