Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2014 по делу n А32-19575/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

спад покупательской активности и объемов продаж товаров; нарушение температурных норм для хранения продуктов; в нарушение установленных СНиП и санитарных правил застройщиком было неправильно произведено устройство пандуса и места загрузки товаров, а также коммуникаций электроснабжения, электросбережения и отопления.

Как указали истцы, ввиду выявленных в процессе эксплуатации скрытых недостатков магазина произошло существенное изменение обстоятельств по сравнению с теми, которые имели место в момент заключения договора. Если бы истцы знали о выявленных недостатках заранее, данный договор не был бы заключен. Магазин, который фактически невозможно эксплуатировать по назначению, не был бы куплен по заявленной продавцами цене за 1 кв.м.

В связи с невозможностью устранения выявленных скрытых недостатков истцами в адрес ответчиков было направлено техническое заключение и предложение о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений №8/1-2011 в связи с нарушением существенных условий договора.

В ответ на претензию ОАО «Юг-Инвестбанк» отказалось от расторжения договора, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В качестве существенного нарушения ответчиками договора №8/1-2011 от 27.01.2011 истцы сослались на наличие у приобретенного помещения существенных скрытых недостатков, которые не могли быть выявлены при приемке  помещения, были выявлены в процессе его эксплуатации и причинили истцам значительный ущерб. Указанные недостатки являются неустранимыми, в связи с чем, дальнейшая эксплуатация спорного помещения по его назначению невозможна.

В целях проверки довода истцов о наличии у спорного помещения существенных неустранимых недостатков, возникших по вине ответчиков, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2013 по делу была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено автономной некоммерческой организации «Федеральный экспертный центр».

Согласно заключению АНО «Федеральный экспертный центр» №5 от 11.04.2013 эксперты пришли к выводу о том, что нежилое помещение общей площадью 221,5 кв.м (номера на поэтажном плане 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25), имеющее кадастровый номер 23:25:0101034:0:2/15, расположенное в цокольном этаже №1 в 7-этажном 13-квартирном жилом д. 151/26 на углу ул. Мира/ул. 50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске Краснодарского края, не соответствует нормативным требованиям.

Основными дефектами конструктивных элементов и причинами их проявления являются: наличие влажностного состояния стен помещений, отсутствие приточно-вытяжной системы вентиляции, в результате чего, имеет место наличие их грибкового поражения; уклон пандуса для передвижения инвалидов круче допустимого, поручень установлен только с одной стороны, что является нарушением пунктов 4.1.14, 4.1.15 СП 59.13330.2012, пандусы выполнены с применением облицовочной плитки, являющейся скользкой при неблагоприятных погодных условиях, что является нарушением пункта 6.7 СП118.13330.2012; не выполнена система пожарной сигнализации. Перечисленные дефекты являются трудно устранимыми (высоко затратными). Недостатки возникли в период возведения строения. Работы по строительству помещений цокольного этажа здания, расположенного по адресу: г. Приморско-Ахтарск, ул. Мира/50 лет Октября, 151/26 не соответствуют проектным решениям, требованиям технических регламентов, СНиП, СанПиН, Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации и иных нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации. Разгрузка продуктов магазина предусмотрена через специально-предусмотренное помещение со стороны здания, имеющего окна и оборудованного входом жильцов в жилую часть здания, что является нарушением СП 2.3.6.1066; в помещениях магазина расположены домовые канализационные трубопроводы, размещенные как на полу, так и под потолком, стояки канализации проложены открыто, в наличии прокладка канализационных труб в помещении для подготовки продукции, что является нарушением п. 3.6 СП 2.3.6.1066; фундаменты здания расположены во влажной зоне грунта (главное нарушение), что требовало проектирования и выполнения соответствующих мер по защите здания от проникновения талых, дождевых, грунтовых вод в толщу несущих и ограждающих конструкций здания. В конструктивных элементах нежилых помещений имеются в наличии дефекты, которые являются существенными и трудно устранимыми (высоко затратными). Выполненные работы по перепланировке или переустройству соответствуют требованиям СНиП, СанПиН, Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации и иных нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации. При устройстве гидроизоляции пола санузлов, такие недочеты относятся к категории устранимых, с учетом выполнения работ согласно требованиям СП 29.133360.2011.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ОАО «Юг-Инвестбанк» и ООО «Инвестстрой» обратились с ходатайствами о назначении по делу повторной экспертизы, не согласились с названным заключением АНО «Федеральный экспертный центр», заявили о его неполноте и некорректности.

Ходатайство ответчиков было удовлетворено, определением от 21.01.2014 по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФГБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» Родионенко О.Б. и Телегину И.А.

Экспертами подготовлено и представлено в суд заключение №217/09-3/16.1 от 04.02.2014.

Согласно выводам экспертов спорный объект - нежилые помещения №№ 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25 общей площадью 221,5кв.м., расположенные в цокольном этаже 17-этажного 13-квартирного жилого дома с размещением в цокольном и первом этажах помещений банка и магазина «Продукты» на два рабочих места и мансардным этажом по адресу: Краснодарский край, г. Приморско-Ахтарск, ул. Мира/50 лет Октября, д. 151/26, имеют как скрытые, так и явные недостатки.

Эксперты установили, что прокладка канализационных сетей в нежилых помещениях №№ 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25  не соответствует  п.п. 17.9; 17.10,17.13 СНиП 2.04.01-85* «Строительные нормы и правила. Внутренний водопровод и канализация зданий (в ред. изменения №1, утв. постановлением Госстроя СССР от 28.11.1991 №20, изменения №2, утв. постановлением Минстроя РФ от 11.07.1996 №18-46) (утверждены постановлением Госстроя СССР от 04.10.1985 №189. Взамен СНиП П-30-76 и СНиП П-34-76) (документ утратил силу с 01.01.2013 в связи изданием приказа Минрегиона России от 29.12.2011 №626. Взамен введены в действие СП 30.13330.2012)».

Эксперты установили, что выполненные работы   по устройству   вертикальной   окрасочной изоляции бетонной поверхности горячим битумом в два слоя по огрунтованной поверхности не соответствуют п.п. 2.3, 2.4, 2.6 СНиП 3.04.01-87 «Строительные нормы и правила. Изоляционные и отделочные покрытия» (утверждены постановлением Госстроя СССР от 04.12.1987 №280). Причиной намокания внутренних стен помещений №№ 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25 общей площадью 221,5 кв.м., расположенных в цокольном этаже 17-этажного 13-квартирного жилого дома, является совокупность несоответствий вышеуказанным требованиям СНиП и выполнение работ по устройству отмостки вокруг здания и вертикальной окрасочной гидроизоляции стен цокольного этажа исследуемого объекта.

Эксперты указали, что вероятность намокания стен в результате отсутствия центрального отопления помещений как ранее, так и недействующими строительными нормами и правилами не регламентируется.

Согласно выводам экспертов устройство загрузочного помещения  (дебаркадера) не соответствует требованиям п. 1.38* СНиП 2.08.01-89* «Строительные нормы и правила. Жилые здания, (в ред. изменения №1, утв. постановлением Госстроя РФ от 30.04.1993 №18-12, изменения №2, утв. постановлением Госстроя РФ от 11.10.1994 №18-21, изменения №3, утв. постановлением Госстроя РФ от 03.06.1999 №42, изменения №4, введенного в действие постановлением Госстроя РФ от 20.11.2000 №112) (утверждены постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 №78).

В соответствии с требованиями п. 1.38*СНиП 2.08.01-89* «Строительные нормы и правила. Жилые здания» (в ред. изменения №1, утв. постановлением Госстроя РФ от 30.04.1993 №18-12, изменения №2,  утв.  постановлением  Госстроя  РФ  от 11.10.1994 №18-21, изменения №3, утв. постановлением Госстроя РФ от 03.06.1999 №42, изменения №4, введенного в действие постановлением Госстроя РФ от 20.11.2000 №112) (утверждены постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 №78) использовать исследуемые помещения по целевому назначению - под магазин в отсутствие дебаркадера не допускается.

В соответствии с третьим абзацем 1.38* СНиП 2.08.01-89* «Строительные нормы и правила. Жилые здания. (в ред. изменения №1, утв. постановлением Госстроя РФ от 30.04.1993 №18-12, изменения №2,  утв.  постановлением Госстроя  РФ  от 11.10.1994 №18-21, изменения №3, утв. постановлением Госстроя РФ от 03.06.1999 №42, изменения №4, введенного в действие постановлением Госстроя РФ от 20.11.2000 №112) (утверждены постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 №78) имеется единственная возможность иного обустройства пункта для приема продукции в магазин, выполненного в виде подземного туннеля. Для устройства подземного туннеля с целью обустройства в нем пункта для приема продукции в магазин, необходимо откорректировать принятое проектное решение строительства жилого дома и согласовать его в установленном порядке с органами местного самоуправления.

Эксперты установили отсутствие в спорных помещениях противодымной вентиляции и вентиляции естественным побуждением.

Согласно выводам экспертов отсутствие в помещениях противодымной вентиляции и вентиляции с естественным побуждением не соответствуют требованиям:

-          п.п.7.1-7.2 СП 7.13130.2013 Свода Правил «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности» (утвержден и введен в действие приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (МЧС России) от 21.02.2013) (в редакции СП 7.13130.2009 те же п.п.7.1-7.2 (утвержден приказом МЧС России от 25.03.2009 №177);

-          п. 7.30 СП 118.13330.2012 Свод правил «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» (утвержден приказом Минрегиона России от 29.12.2011 №635/10) (в редакции СНиП 2.08.02-89* Строительные нормы и правила. Общественные здания и сооружения (утверждены постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 №78 пункт 3.35).

Эксперты указали, что устройство входного пандуса не соответствует требованиям: четвертому абзацу п. 3.14, п.п. 3.15, 3.21, 3.24, 3.29, 3.31, 3.32 СНиП 35-01-2001 Строительные нормы и Правила Российской Федерации «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения». Работы, связанные с устройством входного пандуса для маломобильных групп населения, по своим характеристикам не являются скрытыми.

Эксперты указали, что работы, связанные с устройством противодымной вентиляции и вентиляции с естественным побуждением и с устройством входного пандуса не являются скрытыми. На вопрос, какие работы нужно провести для приведения вентиляционной системы и пандуса в соответствие с требованиями строительных норм и правил и требованиями иных законов, эксперты указали, что данный вопрос  находится в компетенции проектных организаций.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Следовательно, в отношении объектов недвижимого имущества в силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Выводы  повторной судебной экспертизы подтверждают доводы истцов о том, что приобретенное ими помещение магазина имеет недостатки, которые препятствуют использованию помещения в соответствии с его назначением и не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

В частности для устранения намокания внутренних стен помещений №№ 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25 общей площадью 221,5 кв.м. необходимо проведение дополнительных работ по гидроизоляции, так как согласно выводам экспертов при выполнении гидроизоляции не выполнены работы по обеспыливанию поверхности перед нанесением грунтовых и изоляционных  составов, включая переклеивающие клеи и мастики; на бетонной поверхности стен отсутствуют следы нанесения грунтовочного слоя битумной мастикой, что указывает на невыполнение работ по сплошной, без пропусков и разрывов, грунтовке поверхности перед нанесением переклеивающих и изоляционных составов (стр. 31 экспертного заключения).

Устройство отмостки вокруг здания не соответствует требованиям п.п. 3.174, 3.182 Пособия по проектированию оснований зданий и сооружений (к СНиП 2.02.01-83) (утверждено приказом по НИИОСП им. Герсеванова