Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2014 по делу n А32-19575/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

от 01.10.1984 №100),  п. 1.20 «Техническим указаниям  по устройству гидрозащиты  подземных конструкций зданий», разработанным Федеральным агентством по образованию Министерства образования и науки Российской Федерации от 27.01.2007 (стр. 34-35 экспертного заключения).

В помещениях магазина расположены домовые канализационные трубопроводы, размещенные как на полу, так и под потолком, стояки канализации проложены открыто.

Прокладка канализационных сетей произведена с нарушением действующих СНиП. Вертикальные стоки канализации, а также внутренняя разводка канализационных сетей проложены открытым способом из полиэтиленовых труб и располагаются в пределах помещений санузлов, тогда как прокладку канализационных и водосточных стояков необходимо предусматривать скрыто в монтажных коммуникационных шахтах, штрубах, каналах и коробах, ограждающие конструкции которых, за исключением лицевой панели, обеспечивающей доступ в шахту, короб и т.п., должны быть выполнены из несгораемых материалов. Прокладка внутренних канализационных сетей не допускается под потолком, в стенах и в полу  (стр. 19-21 экспертного заключения).

Спорное помещение было запроектировано с целевым использованием под магазин и истцы приобретали помещение для использования в конкретных целях – под размещение магазина.

Эксперты указали, что использовать исследуемое помещение по целевому назначению - под магазин в отсутствие дебаркадера не допускается. Между тем, согласно выводам экспертов устройство загрузочного помещения  (дебаркадера) не соответствует требованиям СНиПов. Имеется единственная возможность иного обустройства пункта для приема продукции в магазин, выполненного в виде подземного туннеля. Для устройства подземного туннеля с целью обустройства в нем пункта для приема продукции в магазин, необходимо откорректировать принятое проектное решение строительства жилого дома и согласовать его в установленном порядке с органами местного самоуправления (стр. 42-44 экспертного заключения).

Кроме указанных выше недостатков спорное помещение имеет и иные недостатки:

- в спорном помещении отсутствует противодымная вентиляция и вентиляция естественным побуждением (в торговых залах магазинов  необходимо предусматривать системы вытяжной противодымной вентиляции – стр. 35-38 экспертного заключения),

- устройство входного пандуса не соответствует требованиям СНиПов (наружный пандус не имеет поручней ни с одной стороны; поверхности покрытий входных площадок выполнены из гладкой керамической плитки и при намокании возможно скольжение; участки пола на пути движения на расстоянии 0,6м перед дверными проемами и входами на лестницы и пандусы, а также перед поворотом коммуникационных путей не имеют предупредительную рифленую и/или контрастно окрашенную поверхность; световые маячки отсутствуют; площадка на горизонтальном участке пандуса на повороте отсутствует; бортики по продольным краям марша пандуса отсутствуют; в полотнах наружных металлопластиковых дверей, доступных инвалидам, отсутствуют смотровые панели, заполненные прозрачным и ударопрочным материалам и др. - стр. 46-47 экспертного заключения).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно выводам экспертов выявленные ими недостатки носят существенный характер.

Из содержания пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации под существенными нарушениями требований к качеству товара понимается, в том числе, наличие недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

Устранение выявленных экспертом недостатков требует значительных затрат и времени, так как недостатки носят существенный характер. Устранение части недостатков требует принятия новых проектных решений и получение согласования в установленном порядке с органами местного самоуправления.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что скрытые недостатки, обнаруженные истцом, являются существенными, вследствие чего требование о расторжении договора заявлено правомерно.

С учетом выводов повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи по требованию покупателей вследствие наличия существенных недостатков в качестве проданного по договору №8/1-2011 от 27.01.2011 помещения.

Досудебный порядок расторжения договора истцами соблюден.

В связи с невозможностью устранения выявленных скрытых недостатков истцами в адрес ответчиков было направлено техническое заключение и предложение о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений №8/1-2011 в связи с нарушением существенных условий договора. Претензия истцов   ответчиками получена 19.01.2012.

В связи с расторжением договора купли-продажи судом также обоснованно удовлетворен иск в части взыскания с ответчиков в пользу истцов денежных средств в размере 10 189 000 руб., уплаченных в счет выкупной цены за помещение и в части признания отсутствующим права общей долевой собственности Ходжаян В.Ю.  на 1/2 доли и Разиной О.М. на 1/2 доли нежилого помещения общей площадью 221, 5 кв.м (номера на поэтажном плане 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25), расположенного в цокольном этаже №1 в 7-этажном 13-квартирном жилом доме №151/26 на углу ул. Мира/ул.50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске Краснодарского края.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации последствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон, предусмотренных расторгнутым договором.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности.

Судом первой инстанции оценен довод ответчиков о произведенной  в период с января 2011 года истцами  перепланировке в помещениях без получения соответствующего разрешения. Суд указал, что согласно выводам экспертного заключения №5 от 11.04.2013 выполненные работы по перепланировке или переустройству соответствуют требованиям СНиП, СанПиН, Жилищного и Градостроительного кодексов и иных нормативных документов, действующих на территории РФ.

Эксперты Родионенко О.Б. и Телегин И.А. подтвердили факт перепланировки помещений. Указали, что с момента сдачи объекта в эксплуатацию выполнены работы по переносу внутренних перегородок: снесены перегородки, разделяющие нежилые помещения №№ 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25; выполнена новая перегородка по ряду «Г» в осях «2-4» с дверным проемом 1,5x2,0м;  на месте снесенной кирпичной перегородки по оси «2» в рядах «В-Г» установлена перегородка, выполненная из оконного металлопрофиля со стеклянным заполнением; помещения №№ 9,10 переоборудованы в помещения санузлов; между осями «2-3» на расстоянии 2,5м от оси «2», рядах «Г-Д» выполнена новая перегородка с обустройством в нем подсобного помещения и помещения санузла. При этом коммуникации общего пользования (канализационные стояки, стояки холодного водоснабжения) не демонтировались, назначение помещений, через которые проходят коммуникации, в процессе перепланировки – не изменялись.

Эксперты также указали, что к моменту сдачи жилого дома в эксплуатацию автоматическая система пожарной сигнализации была выполнена в полном объеме в соответствии с проектной документацией, а на момент проведения осмотра в помещениях №№ 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25 имеются следы демонтированных пожарных извещателей в виде «посадочных мест» извещателей, оставшихся после демонтажных работ.

Между тем, истцы отрицают факт демонтажа пожарной сигнализации.

Проведение перепланировки помещений и демонтаж пожарной сигнализации не являются препятствием для расторжения договора купли-продажи ввиду того, что проданное по договору помещение имело существенные недостатки, препятствовавшие его использованию по целевому назначению – для осуществления торговой деятельностью продовольственными товарами.

В пункте 6.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора»  разъяснено, что, если договор расторгается в связи с нарушениями, допущенными стороной, передавшей по этому договору имущество, либо не в связи с нарушением какой-либо из сторон, сторона, получившая имущество в собственность и обязанная его вернуть другой стороне, только в том случае компенсирует отсутствие или ухудшение этого имущества в денежной форме, если она распорядилась этим имуществом или потребила его, а также, если гибель имущества или его ухудшение произошли в условиях, когда сторона относилась к обеспечению сохранности имущества существенно менее заботливо, чем это свойственно обычному участнику гражданского оборота. После того как сторона узнала или должна была узнать о наличии оснований для расторжения договора, она компенсирует стоимость имущества при наличии ее вины в любой форме.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиками не было  заявлено встречное требование об обязании истцов привести помещение в состояние до проведенной перепланировки (с указанием, какие конкретные действия должны совершить истцы), либо о взыскании убытков с определением его размера со ссылкой на ухудшение состояния помещения и наличие виновных действий со стороны  истцов. При возврате помещения в порядке расторжения договора ответчики вправе требовать приведения его в состояние, в каком оно было передано по договору. При недостижении соглашения, ответчики не лишены возможности заявить в рамках отдельного дела соответствующие требования, исходя из фактического состояния возвращенного помещения.

По изложенным основаниям апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения в обжалованной части.

Нормы  материального права применены судом правильно, нарушения норм процессуального права, являющиеся безусловным основанием  для отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом не допущены.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Сторонами на депозитный счет суда были внесены денежные средства на проведение повторной  судебной экспертизы.

Представителем  истцов Панасюком А.П. на депозитный счет внесено 50 000 руб., которые подлежат возврату в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы.

ОАО «Юг-Инвестбанк» на депозитный счет внесено 377 390 руб.

Согласно счету ФГБУ «Краснодарская лаборатория судебных экспертиз» стоимость проведенной экспертизы составляет 86 800 руб. 23 коп.  Расходы за проведение повторной экспертизы в размере 86 800 руб. 23 коп. подлежат отнесению на ОАО «Юг-Инвестбанк» как на проигравшую сторону.

Излишне уплаченные денежные средства в размере 290 589 руб. 77 коп. подлежат возврату банку с депозитного счета суда.

ФГБУ «Краснодарская лаборатория судебных экспертиз» с депозитного счета суда подлежит перечислению стоимость проведенной экспертизы в размере  86 800 руб. 23 коп.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 августа 2013 года по делу №А32-19575/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в пользу федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» 86 800 руб. 23 коп. за проведение экспертизы по делу №А32-19575/2012.

Возвратить акционерному банку «Юг-Инвестбанк» (открытому акционерному обществу) (ИНН 0106000547  ОГРН 1022300001811) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда излишне уплаченные за проведение экспертизы  по платежному поручению №3 от 17.12.2013 денежные средства в размере 290 589 руб. 77 коп.

Возвратить Панасюку Александру Петровичу с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 50 000 руб., уплаченные по чеку-ордеру от 17.01.2014 за проведение экспертизы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Авдонина

Судьи                                                                                             М.Н. Малыхина

А.А. Попов

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2014 по делу n А32-2928/2014. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)  »
Читайте также