Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2014 по делу n А53-25910/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

общего имущества в доме (фасада) для размещения рекламных конструкций, согласно которому предлагалось:

- разрешить ЗАО «ТК «Горизонт» установку рекламных конструкции с правом передачи на возмездной основе в пользование иным лицам на части фасада здания лит. АК по пр. М.Нагибина, 32ж, указанной в приложении № 1 к настоящему протоколу (являющихся общим имуществом собственников нежилых помещений здания литер АК), для установки рекламных конструкций, в том числе предоставлять право заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении № 1 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ЗАО «ТК Горизонт». При этом ЗАО «ТК Горизонт» несёт расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении № 1, в полном объёме;

- разрешить ООО «Меридиан» установку рекламных конструкции с правом передачи на возмездной основе в пользование иным лицам на части фасада здания лит. АК по пр. М.Нагибина, 32ж, указанной в приложении № 2 к настоящему протоколу (являющихся общим имуществом собственников нежилых помещений здания литер АК), для установки рекламных конструкций, в том числе предоставлять право заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении № 2 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ООО «Меридиан». При этом ООО «Меридиан» несёт расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении № 2, в полном объёме;

- разрешить ООО «Паллада» установку рекламных конструкции с правом передачи на возмездной основе в пользование иным лицам на части фасада здания лит. АК по пр. М.Нагибина, 32ж, указанной в приложении № 3 к настоящему протоколу (являющихся общим имуществом собственников нежилых помещений здания литер АК), для установки рекламных конструкций, в том числе предоставлять право заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении № 3 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ООО «Паллада». При этом ООО «Паллада» несёт расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении № 3, в полном объёме.

В связи с тем, что в бюллетени для голосования было указано на принадлежность ООО «Меридиан» на общем собрании только 16,91% голосов вместо 19,95%, а также в связи с тем, что истец полагал невозможным принимать решения по вопросам повестки дня, т.к. последние фактически предполагали разрешить вопрос о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом собственников помещений в нежилом здании между тремя (ЗАО «ТК Горизонт», ООО «Паллада», ООО «Меридиан») из пяти собственников общего имущества здания (без учёта мнения ООО УК «Деловой Дом Калита» и ЗАО «Промсвязь-недвижимость»), что противоречило бы нормам гражданского и жилищного законодательства, истец в письме № 29 от 02.09.2013 сообщил ООО «Паллада» о недопустимости принятия решений по поставленным на повестку дня общего собрания вопросам.

Вместе с тем, общее собрание собственников нежилых помещений состоялось 05.09.2013, в ходе которого приняли участие ООО «Паллада» и ЗАО «ТК Горизонт».

Согласно протоколу общего собрания на нём были приняты следующие решения:

1) председателем собрания был избран Пруидзе Л.М., секретарём – Луценко Д.Н.;

2) ЗАО «ТК Горизонт» разрешено размещать рекламные конструкции на части фасадов здания лит. АК по пр. М. Нагибина, 32ж, указанной в приложении 1 к протоколу общего собрания, а также передавать на возмездной основе в пользование иным лицам указанную часть фасадов здания лит. АК для установки рекламных конструкций, в том числе заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении № 1 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ЗАО «ТК Горизонт». При этом ЗАО «ТК Горизонт» несёт расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении № 1, в полном объёме. ЗАО «ТК Горизонт» вправе возложить указанные расходы на третье лицо, которому будет передана часть фасадов в возмездное пользование, если это будет предусмотрено договором между ЗАО «ТК Горизонт» и третьим лицом;

3) ООО «Меридиан» разрешена установка рекламных конструкций на части фасадов здания лит. АК по пр. М.Нагибина, 32ж, указанной в приложении № 2 к протоколу собрания, и передавать на возмездной основе в пользование иным лицам указанную часть фасадов здания лит. АК для установки рекламных конструкций, в том числе предоставлять право заключать и расторгать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасадах лит. АК, а также получать плату за установку и эксплуатацию рекламных конструкций, указанных в приложении № 2 к настоящему протоколу. Плата за установку и эксплуатацию указанных рекламных конструкций поступает в полное распоряжение ООО «Меридиан». При этом ООО «Меридиан» несёт расходы по содержанию части фасадов, указанных в приложении № 2, в полном объёме.

20.09.2013 в адрес истца поступило уведомление о результатах общего собрания, проведенного 05.09.2013 в отсутствие других собственников нежилых помещений здания литер АК, с приложениями №№ 1, 2 к протоколу собрания, определяющими места размещения рекламных конструкций на фасаде и на крыше здания.

11.10.2013 на основании заявления № 33 от 01.10.2013 истцу были предоставлены для ознакомления документы, имеющие отношение к проведенному внеочередному общему собранию.

Полагая, что принятые решения являются недействительными, ООО «Меридиан» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящее время не существует нормативно-правовых актов, которые бы непосредственным объектом правового регулирования имели бы отношения, складывающиеся по поводу установленного статуса общего имущества собственников нежилых помещений, порядка управления таким имуществом, владения, пользования и распоряжения им.

Вместе с тем, существующая судебная практика выработала ряд правовых подходы, согласно которым, к подобным правоотношениям в зависимости от непосредственного объекта регулирования по аналогии закона применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие вопросы владения, пользования и распоряжения общим долевым имуществом, либо нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующие в основном вопросы управления таким имуществом.

Так согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Применительно к рассматриваемому спору собственникам нежилых помещений торгового центра на праве общей долевой собственности принадлежат фасады и крыша здания.

В отличие от норм 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих порядок владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью между сособственниками, нормы Жилищного кодекса Российской Федерации регулируют порядок содержания и управления общим имуществом многоквартирного дома, а также вопросы о порядке предоставления общего имущества в пользование и владение третьим лицам.

Так согласно части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

- принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

- выбор способа управления многоквартирным домом;

- другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Для правильного разрешения существующего спора, прежде всего, подлежала установлению правовая природа принятых оспариваемых решений, для целей определения норм их правового регулирования.

Из содержания протокола общего собрания собственников нежилых помещений торгового комплекса от 05.09.2013 и приложений №№ 1 и 2 к нему следует, что на общем собрании были приняты решения, о закреплении за ООО «Меридиан» и за ЗАО «ТК Горизонт» конкретных частей фасада здания торгового центра и его крыши для целей размещения рекламных конструкций указанными лицами либо третьими лицами, но посредством заключения соответствующих договоров с истцом и ответчиком.

Таким образом, на оспариваемом общем собрании был решён, по сути, вопрос об определении порядка пользования общим имуществом торгового центра между его совладельцами (между ООО «Меридиан» и ЗАО «ТК Горизонт»). Вопросы о предоставлении частей общего имущества во владение и пользование конкретным третьим лицам, в том числе для размещения рекламных конструкций (аналогия пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), либо вопрос о передаче управления общим имуществом управляющей организации, которая бы наделялась компетенцией от имени сособственников общего имущества правом на заключение договоров с третьими лицами на размещение внешней рекламы (аналогия пункта 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), на общем собрании не обсуждались и не разрешались.

Следовательно, к спорным отношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из приведённой нормы права следует, что оспариваемое решение о закреплении за ООО «Меридиан» и за ЗАО «ТК Горизонт» конкретных частей фасадов и крыши торгового центра могло быть принято только единогласно всеми совладельцами нежилых помещений торгового центра, а при не достижении такого согласия (при несогласии хотя бы одного из сособственников общего имущества вне зависимости от размера принадлежащей ему доли в праве общей собственности) данный вопрос мог быть разрешён только в судебном порядке.

Как указывалось ранее, ООО «Меридиан», ООО УК «Деловой Дом Калита» и ЗАО «Промсвязьнедвижимость» участия в общем собрании от 05.09.2013 не принимали, положительно за принятые решения не голосовали. В связи с этим, для принятия оспариваемых решений голосов ООО «Паллада» и ЗАО «ТК Горизонт» было недостаточно, общее собрание не имело необходимого кворума как для его проведения (отсутствовали 3 из 5 сособственников общего имущества торгового центра, с учётом того, что собрание проводилось в форме совместного присутствия), так и для принятия оспариваемых решений (не имелось единогласного одобрения принимаемых решений со стороны всех сособственников общего имущества торгового центра).

Согласно абзацу 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

С учётом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о недействительности (ничтожности) оспариваемых решений, ввиду принятия их общим собранием в нарушение императивных норм действующего законодательства.

В порядке пункта 2 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемые решения не могут быть конвалидированы, т.к. указанная норма права подлежит применению исключительно к оспаримым решениям общего собрания, а признаваемые недействительными в рамках настоящего спора