Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу n А32-41261/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-41261/2013

21 августа 2014 года                                                                          15АП-8499/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.,

судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,

при участии:

от истца: представитель Прокопенко А.А. по доверенности от 09.12.2013; от ответчика: представитель Гришко А.С. по доверенности от 04.06.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Мега Айс"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20.03.2014 по делу № А32-41261/2013 (судья Ермолова Н.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Лидер"

к обществу с ограниченной ответственностью "Мега Айс"

о взыскании задолженности по договору аренды.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мега Айс» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по предварительному соглашению № KRS 114/2011/7 в сумме:

- 29 463,38 евро, по курсу ЦБ РФ на день оплаты, увеличенному на 2%, в том числе: 26 749,37 евро - сумма долга по частям арендной платы, выраженным в евро; 2 714,02 евро - сумма пени, начисленная на сумму части арендной платы, выраженную в евро;

- 420 013,41 рублей, в том числе: 386 154,80 рублей - сумма долга за фактически потребленные коммунальные услуги; 33 861,61 рублей - сумма пени, начисленная на сумму долга за фактически потребленные коммунальные услуги (уменьшенные исковые требования, принятые судом).

Иск подан в Арбитражный суд Краснодарского края в соответствии с п.24.2 предварительного соглашения, которым определена подсудность споров – л.д.48 том 1. Исковые требования мотивированы указанием на подписание сторонами предварительного соглашения № KRS 114/2011/7 от 20.10.2011, использование ответчиком помещений истца. Истец указывает, что этим соглашением стороны определили условия предоставления помещений в пользование до подписания договоров аренды, истцом условия предварительного соглашения выполнены, ответчик свои обязательства нарушил.

Решением арбитражного суда от 20.03.2014 исковые требования удовлетворены, суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму задолженности по арендной плате в рублях, эквивалентную 26 749,37 евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты, увеличенному на 2%; сумму неустойки за несвоевременную уплату арендной платы в рублях, эквивалентную 2 714,02 евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты, увеличенному на 2%; сумму задолженности за фактически потребленные коммунальные услуги в размере 386 154 руб. 80 коп.; сумму неустойки за несвоевременную уплату коммунальных услуг в размере 33 861 руб. 61 коп., а также расходы по уплате госпошлины. Суд установил возникновение между сторонами договорного правоотношения из предварительного соглашения № KRS 114/2001/7 от 20.10.2011, по которому ответчиком допущено ненадлежащее исполнение принятых на себя обязанностей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить. Жалоба мотивирована указанием на ненадлежащее извещение ответчика о судебном заседании, отсутствием доказательств наличия у ответчика задолженности перед истцом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 18.06.2014 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил суду, что ответчиком по предварительному соглашению № KRS 114/2011/7 от 20.10.2011 внесена сумма депозита, которую истец должен был принять в зачет задолженности ответчика по договору.

Представителем ответчика представлены письменные объяснения стороны, в которых приводятся следующие доводы:

- заявленная истцом неустойка в договоре не согласована;

- имеющиеся в материалах дела акты со стороны ответчика подписаны не директором общества, а неуполномоченным неустановленным лицом; оригиналы документов не представлены;

- объект не введен в эксплуатацию, истец не вправе был сдавать его в аренду;

- предметом предварительного договора является обязательство «в будущем заключить договор», существенным условием предварительного договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; согласно предварительному договору дата открытия не может наступить позднее 31.12.2012, уведомлений об открытии не сделано, взыскание платы после 31.12.2012 противоречит существу обязательства, так как обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен;

- срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определить равным одному году, так как окончание строительства торгового центра не обладает признаками неизбежности наступления.

Представитель истца пояснил суду, что размер неустойки согласован сторонами в пунктах 1.3, 1,40, 1.45 приложения №7 к предварительному соглашению (форма долгосрочного договора аренды), гарантийный депозит согласован сторонами в предварительном соглашении.

Определением от 18.06.2014 апелляционный суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 20 августа 2014 года. Поручил истцу представить разрешение на строительство объекта, доказательства введения объекта в эксплуатацию, регистрации права собственности в ЕГРП; обосновать день открытия объекта «OZ Молл» для покупателей; обосновать включение в расчет 25.03.2013 – день возврата помещений; представить пояснения о сумме гарантийного депозита, полученного от ответчика, причинах, по которых данная сумма не была принята в зачет в счет задолженности ответчика в соответствии с пунктом 10.1.1.2 предварительного соглашения; представить возражения на письменные объяснения ответчика.

Суд поручил ответчику представить пояснения о сумме гарантийного депозита, перечисленного истцу, обосновать причины неполучения ответчиком корреспонденции по фактическому, юридическому и почтовому адресам; поручил представить пояснения по вопросу об обращении в органы полиции по поводу использования печати ответчика неустановленным лицом.

В судебном заседании 16.07.2014 представитель ответчика во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 18.06.2014 представил суду договор на предоставление в аренду ячеек абонементных почтовых шкафов, а также данные об оплате гарантированного депозита.

Представитель истца во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 18.06.2014 представил суду разрешение на строительство, свидетельства о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества.

Рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 13.08.2014. Суд предложил ответчику представить пояснения о судьбе суммы гарантийного депозита с учетом позиции истца, изложенной в возражениях на объяснения ответчика, согласно которой оплаченная ответчиком сумма гарантийного депозита была удержана в полном объеме в обеспечение обязательства ответчика по возврату помещений надлежащим образом, помещения были возвращены истцу с повреждениями, зафиксированными в акте возврата помещений и приложении к нему, истец понес расходы по ремонту помещений на сумму 421 899, 40 рублей; при наличии замечаний к расчету задолженности - представить суду с обоснованием, в противном случае апелляционный суд будет исходить из отсутствия возражений ответчика о соответствии рассчитанной истцом суммы долга условиям договора, а также из того, что возражения по существу против расчета сводятся к тому, что истцом против суммы долга не зачтена сумма гарантийного депозита; при наличии возражений по сумме неустойки – контррасчет.

К судебному заседанию от ответчика поступили письменные пояснения.

Ответчик полагает, что между сторонами был заключен предварительный договор, который не может предусматривать пользование помещениями, уведомление об открытии не сделано, уведомлений о необходимости заключения основного договора не сделано, истец требует взыскания платы за период после истечения срока открытия и без заключения основного договора, что противоречит существу обязательства, обязательства по предварительному договору прекратились. Основной договор аренды заключен не был, предварительное соглашение прекратило свое действие, поэтому требование о взыскании арендной платы является необоснованным. Соответственно, не может быть начислена неустойка.

Согласно позиции ответчика, после прекращения предварительного договора при незаключении основного договора арендная плата не может быть начислена, поскольку нигде не согласована.

Относительно судьбы гарантийного депозита поясняет, что несение расходов на ремонт помещения и их размер истцом не подтверждено. Не доказано, что зафиксированные повреждения входили в норму естественного износа, требовали проведения ремонтных работ, что проведенные ремонтные работы были направлены именно на устранение зафиксированных повреждений, что стоимость ремонтных работ соответствует среднерыночной стоимости аналогичных работ.

Ответчик полагает, что расчет не может быть произведен на основании приложения №7 к предварительному соглашению, так как является лишь формой – образцом договора для заключения его впоследствии, сам договор заключен не был. Неустойка не согласована. Ответчик представил контррасчет неустойки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 13.08.2014 стороны поддержали свои правовые позиции.

Истец пояснил, что за иные месяцы платежи уплачены. На вопрос суда о датах начала начисления неустойки за просрочку уплаты коммунальных платежей пояснил, что отталкивались от момента выставления счетов и условий договора.

Апелляционный суд обратил внимание ответчика на то, что работы, выполненные ООО «Кристалл групп», соответствуют перечню недостатков помещений, отраженному в подписанном сторонами приложении к акту возврата, при наличии возражений ответчик должен оспаривать цены работ эффективно, в том числе посредством назначения экспертизы.

Представитель ответчика пояснил суду, что соответствующих указаний от доверителя не получал.

На вопрос суда о совпадении суммы гарантийного депозита и стоимости ремонта представитель истца пояснил суду, что истец был ограничен данной суммой, поэтому старался не выйти за ее размер. Между сторонами был заключен также договор аренды оборудования, оборудование было также повреждено, отремонтировано за счет самого истца.

В судебном заседании объявлен перерыв до 20.08.2014.

В перерыве от ответчика поступили пояснения и копия договора аренды оборудования, согласно пояснениям большая часть повреждений, на которые указывает истец, относится к повреждениям оборудования, которое было сдано в аренду по отдельному договору, расходы на восстановление такого оборудования не могут быть удержаны из гарантийного депозита.

После перерыва в судебное заседание явился представитель истца, просил решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.10.2011 года между истцом (сторона 1) и ответчиком (сторона 2) подписан договор, который обозначен сторонами как «предварительное соглашение № KRS 114/2011/7».

Данное соглашение, как следует из его текста, подписано в связи с осуществлением стороной 1 строительства на арендованном земельном участке в г.Краснодаре, у. Крылатая, №2, кадастровый номер 23:43:04 29 001:0501 объекта недвижимости – многофункционального торгово-развлекательного комплекса  «OZ Молл», часть помещений в котором (площадь Ледового поля и Вспомогательных территорий) подлежало передаче стороне 2 в аренду.

Из текста предварительного соглашения следует, что для целей «установки специализированного инвентаря стороны 2 и интегрирования в результаты отделочных работ стороны 1» стороны согласовали предоставить стороне 2 доступ в помещения до регистрации права собственности стороны 1 на «OZ Молл».

Доступ в помещения для указанных целей стороны договорились оформить актом доступа, дату, в которую стороне 2 будет предоставлен доступ в помещения, стороны обозначили как дату передачи – п.1.1, п.1.7 предварительного соглашения.

В соответствии с предварительным соглашением сторона 2 обязуется с даты открытия и до вступления в силу краткосрочного договора аренды оплачивать стороне 1 плату за использование помещений, которая подлежит расчету и уплате в порядке, предусмотренном приложением № 7 к предварительному соглашению –  п. 11.1 предварительного соглашения.

Дата открытия согласно соглашению сторон – дата официального открытия помещений для осуществления в них коммерческой деятельности стороной 2 при условии получения стороной 1 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Сторона 1 обязана уведомить сторону 2 о планируемой дате открытия не позднее чем за 3 месяца до ее наступления. При этом дата открытия не может наступить позднее 31.12.2012 – п.1.6 предварительного соглашения.

Дополнительным соглашением №2 к предварительному соглашению стороны оговорили иную дату открытия – 18.05.2012 – л.д. 113 том 2.

Стороны согласовали, что в дату открытия они подпишут акт приема-передачи с указанием чистой площади помещений (указывается в протоколе замеров) – п.9.3, 9.4 предварительного соглашения.

Из пунктов 1.8 и 1.10 предварительного соглашения следует, что стороны намеревались заключить после государственной регистрации права собственности стороны 1 на OZ Молл в ЕГРП краткосрочный и долгосрочный договоры