Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу n А32-41261/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

аренды, краткосрочный должен был действовать до момента регистрации в ЕГРП долгосрочного договора аренды.

Стороны согласовали, что предварительное соглашение действует в течение 3 лет, если не будет прекращено или расторгнуто по предусмотренным в разделе 14 основаниям – л.д. 25 том 1.

На основе анализа текста предварительного соглашения апелляционный суд приходит к выводу, что стороны данным соглашением оформили арендное пользование ответчиком помещениями истца до даты регистрации права собственности истца на объект в ЕГРП.

Апелляционный суд отклоняет доводы ответчика о том, что из рассматриваемого соглашения не могли возникнуть обязанности ответчика по уплате арендной платы, квалифицирует данное соглашение как соглашение, содержащее элементы договора аренды.

Согласно п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.14 указанного постановления Пленума ВАС РФ в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Истцом доказано, что возведенный объект самовольной постройкой не является, в дело представлено разрешение на строительство № RU23 – 101, свидетельство о регистрации права собственности истца в отношении многофункционального торгово-развлекательного центра, назначение нежилое, площадь 163 943,3 кв.м, этажность 5, подземная 1, расположенного по адресу г.Краснодар, ул.Крылатая, дом 2. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 27.04.2012, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.04.2012.

В дело представлены доказательства передачи истцом ответчику помещений в арендное пользование.

23.04.2012 сторонами подписан протокол замеров, которым определена площадь помещений: 933,57 кв. м и 127,18 кв. м - площадь Ледового поля и Вспомогательных территорий, соответственно. Общая площадь помещений - 1060,75 кв.м. В соответствии с протоколом замеров указанная в нем площадь применялась для расчета арендной платы за пользование помещениями в соответствии с предварительным соглашением – л.д. 95 том 2.

23.04.2012 сторонами подписан акт доступа в помещения для осуществления стороной 2 (ответчиком) отделочных работ и подготовки помещений к использованию для ведения коммерческой деятельности в соответствии с предварительным соглашением, которым зафиксирована передача ответчику помещений Ледового поля и Вспомогательных территорий, 933,57 кв.м и 127,18 кв.м  соответственно, а также указанного в акте оборудования, принадлежащего стороне 1 – л.д. 96-111 том 2.

25.03.2013 стороны подписали акт возврата помещений, в соответствии с которым ответчик (сторона 2) полностью вернул истцу (стороне 1) арендованные помещения. Согласно акту возврата в ходе осмотра передаваемых помещений были выявлены повреждения имущества и оборудования, принадлежащих стороне 1, возникшие в результате эксплуатации помещений стороной 2, перечисленные сторонами в приложении 1 к акту возврата помещений – л.д. 115 том 2.

Подлежат отклонению доводы ответчика, согласно которым имеющиеся в материалах дела акты со стороны ответчика подписаны не директором общества, а неуполномоченным неустановленным лицом. Протокол замеров и акт доступа подписаны генеральным директором ответчика Амиевым Абилкаиыром Рахметуллаевичем, этим же гражданином подписан договор с истцом, приложение, дополнительное соглашение, а также договор аренды оборудования от 01.12.2011, представленный в перерыве в дело самим ответчиком. Все документы скреплены печатью ответчика, с заявлением об утрате печати ответчик в правоохранительные органы не обращался. Информация о том, что указанный гражданин являлся директором ответчика, получила отражение в сети Интернет http://contragents.ru/ooo_mega_ays_1117847409855. Акт возврата и приложение к нему подписаны генеральным директором ответчика Умбетовым Ерланом Ериковичем, документы скреплены печатью ответчика, с заявлением об утрате печати ответчик в правоохранительные органы не обращался. Ответчик, добиваясь от апелляционного суда принятия от него дополнительных доказательств, представил договор с почтой от 01.01.2013, подписанный со стороны ответчика генеральным директором Умбетовым Ерланом – том 3 материалов дела. Согласно выписке из ЕГРЮЛ ныне действующий директор ответчика назначен на свою должность 27.06.2013. Арбитражный процессуальный кодекс содержит только одно императивное ограничение доказывания обстоятельств дела копиями документов: согласно ч.6 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств. Данный случай под установленное АПК РФ ограничение не подпадает. Заявление о фальсификации доказательств в порядке ст. 161 АПК РФ ответчиком не сделано. Таким образом, рассматриваемый довод приведен ответчиком исключительно с целью уклонения от погашения кредиторской задолженности.

Как следует из дела, истец в рамках настоящего дела взыскивает с ответчика задолженность за февраль 2013 года и март 2013 года (с 01.03.2013 по 25.03.2013).

Помещения были ответчику переданы, помещения использовались ответчиком, что подтверждается как материалами дела, так и данными системы Интернет (например, http://www.mega-ice.ru/).

Стороны согласовали оплату за арендное пользование посредством отсылки к приложению № 7 к предварительному соглашению – п. 11.1 предварительного соглашения.

Согласно приложению №7 (форма долгосрочного договора аренды) арендатор обязан оплачивать арендодателю:

1. Постоянную часть арендной платы в размере 1/12 минимальной годовой арендной платы, указанной в приложении 1 к договору аренды ежемесячно до 1 (первого) числа каждого календарного месяца на основании счета арендодателя за данный календарный месяц;

2. Переменную часть арендной платы, состоящую, в свою очередь, из:

- оборотной части арендной платы, подлежащей оплате ежеквартально не позднее 15 числа календарного месяца, следующим за отчетным кварталом, на основании счета арендодателя в соответствии с правилами, определенными в приложении 6 к договору аренды (данная часть арендной платы не начислялась);

- предусмотренных договором взноса в фонд маркетинга и платы за обслуживание, уплачиваемых ежемесячно до 1 числа каждого месяца на основании счета арендодателя за данный календарный месяц;

- стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг в помещениях, подлежащих оплате ежемесячно в течение трех рабочих дней с момента выставления арендодателем счета на оплату – л.д. 59, 60 том 1

В приложении № 1 к договору аренды (приложению № 7) указана следующая минимальная годовая арендная плата:

110 евро в год за квадратный метр Ледового поля, не включая НДС;

55 евро в год за квадратный метр Вспомогательной территории, не включая НДС – л.д. 84 том 1.

Данная оплата согласована также в дополнительном соглашении №2 к предварительному соглашению – л.д. 113 том 2.

В приложении №1 к договору аренды согласован взнос в фонд маркетинга в размере 12 евро в год за квадратный метр помещений не включая НДС – л.д. 85 том 1.

В приложении № 1 к договору аренды согласована плата за обслуживание в размере 50 евро в год за квадратный метр помещений, не включая НДС, предусмотрена индексация 5% в каждую годовщину финансового года (финансовый год по общему правила согласно п.1.60 приложения №7 совпадает с календарным годом).

Согласно п.10.2 предварительного соглашения все суммы, подлежащие оплате в соответствии с предварительным соглашением, выражены в евро. Стороны согласовали валюту долга и перевод всех платежей, если иное не предусмотрено соглашением, в евро по согласованному сторонами курсу.

В предварительном соглашении и приложении №1 к договору аренды стороны определили обменный курс для сумм, выраженных в евро, равный официальному курсу ЦБ РФ рубля к евро на дату совершения платежа, увеличенный на 2 % - п. 10.2 предварительного соглашения, п.26 приложения №1 к договору аренды -  л.д.20, л.д. 85  том 1.

Согласно п.4.2.2 приложения №7 к предварительному соглашению (договор аренды) переменная часть арендной платы в размере стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг исчисляется в рублях.

Дополнительным соглашением № 2 к предварительному соглашению от 27.04.2012 стороны установили, что с момента согласованной сторонами даты открытия «OZ Молл» 18.05.2012 по 31.08.2012 начислению к оплате подлежит только переменная часть арендной платы, постоянная часть арендной платы в размере минимальной годовой арендной платы начисляется с 01.09.2012 по 17.05.2013 по указанной выше ставке, впоследствии индексируется на 5% в каждую годовщину даты начала коммерческой деятельности, начиная с 18.05.2013 – л.д. 113, 114 том 2.

Поскольку в дело представлены доказательства, подтверждающие арендное пользование ответчиком помещениям истца, истец обоснованно требует взыскать с истца арендную плату за февраль 2013 года и март 2013 года (с 01.03.2013 по 25.03.2013), а именно:

- постоянную плату за пользование помещением Ледовое поле из расчета: 933,57 кв.м х 110 евро / 12 = 8 557,73 евро в месяц без учета НДС за Ледовое поле;

- постоянную плату за пользование помещениями Вспомогательных территорий из расчета 127,18 кв.м х 55 евро / 12 = 582,91 евро в месяц без учета НДС;

- маркетинговый сбор из расчета 1060,75 кв.м х 12 евро /12 = 1060,75 евро в месяц без учета НДС;

- плата за обслуживание с индексацией 5% из расчета 1060,75 кв.м х 52,5 евро / 12 = 4 460,78 евро в месяц без учета НДС;

- стоимость фактически потребленных коммунальных услуг.

Сумма плата за пользование  с учетом частичной оплаты ответчиком суммы долга в размере 4 888,39 евро составляет 26 749, 37 евро.

Расчет потребленных коммунальных услуг обоснован истцом представленными в материалы дела актами установки приборов учета от 22 и 23 мая 2012 года, актами показаний приборов учета по электроснабжению и водоснабжению - л.д. 155-159,174, 185 том 2.

Все потребленные коммунальные услуги представлены в табличной форме с разбивкой на потребление электроэнергии и водопотребление (горячая и холодная вода), примененный тариф подтвержден материалами дела.

Порядок расчета согласован сторонами в приложении №7 к предварительному соглашению – л.д. 61 том 1. Расчет проверен апелляционным судом и признан верным.

Доказательств погашения ответчиком суммы задолженности в дело не представлено.

Подлежит отклонению довод ответчика о том, что сторонами не согласована неустойка за просрочку оплаты платежей.

Согласно п.11.6.2 предварительного соглашения за несвоевременное осуществление платежей сторона 1 вправе требовать оплаты штрафных санкций, установленных договором аренды

Размер неустойки согласован сторонами в пунктах 1.3, 1.40, 1.45 приложения №7 к предварительному соглашению (форма долгосрочного договора аренды) и составляет 12, 25 % годовых от суммы долга.

Из представленного ответчиком апелляционному суду контррасчета следует, что ответчик не оспаривает начисленные за февраль и март суммы долга, в том числе по коммунальным платежам, возражения сводятся к необходимости расчета неустойки по ставке рефинансирования и необходимости учесть гарантийный депозит.

Поскольку неустойка, как отмечено выше, согласована сторонами договора, применению подлежит размер неустойки в размере 12,25 % годовых.

С учетом того, что период расчета не оспорен ответчиком, принимая во внимание условия договора об оплате каждого дня доступа в помещения, апелляционный суд принимает указанный истцом в расчете период. Расчеты истца проверены судами первой и апелляционной инстанции и признаны верными.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что платежным поручением от 02.12.2011 им перечислена на счет истца сумма гарантийного депозита в размере 422 734, 31 руб., копия платежного поручения представлена в материалы дела. Согласно копии платежного поручения денежная сумма списана со счета плательщика 05.12.2011.

Как отмечено выше, в предварительном соглашении и приложении №1 к договору аренды стороны определили обменный курс для сумм, выраженных в евро, равный официальному курсу ЦБ РФ рубля к евро на дату совершения платежа, увеличенный на 2 % - п. 10.2 предварительного соглашения, п.26 приложения №1 к договору аренды -  л.д.20, л.д. 85  том 1.

На день оплаты курс евро к рублю составлял 41.48 рублей за евро, с учетом условия договора – 42,3096 рублей за евро, т.е. гарантийный депозит внесен в сумме, эквивалентной 9 991, 45 евро.

Стороны согласовали, что исполнение стороной 2 обязательств по договору обеспечивается перечислением гарантийного депозита (сумма 1 и сумма 2) и указали на то, что гарантийный депозит является самостоятельным способом обеспечения исполнения обязательств стороной 2 – раздел 10 предварительного соглашения.

Сумма 1 уплачивается в размере, определенном договором аренды для гарантийного депозита (21,63 евро за 1 кв.м Ледового поля и 10,82 евро за 1 кв.м Вспомогательной территории – л.д. 85 том 1), который возвращается стороной 1 стороне 2 при прекращении договорных правоотношений за вычетом любой суммы, использованной стороной 1 согласно соглашениям сторон.

Стороны согласовали право истца